Come si calcola l’IMU 2026, dalla formula all’acconto del 16 giugno

Con l’avvicinarsi della scadenza del 16 giugno, milioni di proprietari devono mettere mano al calcolo dell’IMU per versare l’acconto 2026. Il conteggio parte come di consueto dalla rendita catastale e si appoggia ai coefficienti per categoria, chiudendosi con le aliquote del Comune e le regole particolari per seconde case, immobili di lusso e fabbricati ristrutturati. Di seguito la formula, un esempio pratico, i casi di esenzione e le novità 2026 su imposta e immobili agevolati.

Chi deve pagare l’IMU 2026

L’imposta municipale propria riguarda abitazioni, terreni e fabbricati ed è dovuta da chi vanta un diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento, come usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Pagano l’IMU i proprietari di seconde case, di immobili commerciali quali negozi, uffici, capannoni e alberghi, di aree edificabili e, in alcuni casi, di terreni agricoli, oltre ai concessionari di aree demaniali e ai locatari di immobili in leasing.

L’abitazione principale è esente, con un’eccezione: pagano l’imposta anche sulla prima casa i proprietari di immobili di pregio classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè abitazioni signorili, ville e castelli.

Come si calcola l’IMU: formula e coefficienti

Per effettuare il calcolo si applica la seguente formula: 

rivalutazione del 5% rendita catastale (rendita + 5%) > applicazione del coefficiente catastale (rendita rivalutata*coefficiente) > applicazione aliquota IMU

La base di partenza è la rendita catastale, reperibile sulla visura o nell’atto di acquisto. Il calcolo si svolge in tre operazioni: si rivaluta la rendita del 5%, si moltiplica il risultato per il coefficiente catastale della categoria e si applica l’aliquota deliberata dal Comune, che per le abitazioni arriva fino al 10,6 per mille.

I coefficienti catastali da applicare alla rendita rivalutata variano in base alla categoria dell’immobile:

• alle abitazioni e pertinenze del gruppo A, esclusa la A/10, e alle categorie C/2, C/6 e C/7 si applica il coefficiente 160;
• alle categorie del gruppo B e a C/3, C/4 e C/5, come uffici pubblici, magazzini e laboratori, si applica il 140;
• agli uffici e alle banche delle categorie A/10 e D/5 si applica l’80;
• al gruppo D, esclusa la D/5, che comprende opifici, alberghi e fabbricati produttivi, si applica il 65;
• ai negozi della categoria C/1 si applica il 55.

Per i fabbricati del gruppo D privi di rendita catastale, posseduti da imprese e contabilizzati distintamente, il valore si determina con i coefficienti aggiornati ogni anno dal Ministero.

Come si calcola l’IMU con un esempio pratico

Un esempio pratico chiarisce il meccanismo. Per un’abitazione con rendita catastale di 900 euro e aliquota al 10,6 per mille il conteggio procede così:

• 945 euro * 160 (coefficiente per abitazione) = 151.200 euro
• 151.200 : 1000 * 10,6 = 1.602,72 euro (aliquota del 10,6 per mille)

In dettaglio:

• la rendita di 900 euro rivalutata del 5% diventa 945 euro;
• moltiplicata per il coefficiente 160 dà una base imponibile di 151.200 euro;
• applicando l’aliquota del 10,6 per mille si ottiene un’imposta annua di 1.602,72 euro.

L’importo va poi rapportato ai mesi di possesso e alla quota di proprietà: chi detiene l’immobile per metà anno, o al 50%, versa la parte corrispondente.

Quanto si paga l’IMU sulla seconda casa

Sulle seconde case l’IMU si calcola con la stessa formula, applicando l’aliquota deliberata per gli immobili a disposizione, di norma più alta di quella sull’abitazione principale di lusso. Per un appartamento di media metratura con rendita intorno ai 700 euro e aliquota al 10,6 per mille l’imposta annua si aggira sui 1.250 euro, da ripartire tra acconto e saldo.

Alcune situazioni riducono la base imponibile. La riduzione del 50% spetta ai fabbricati di interesse storico o artistico e a quelli inagibili o inabitabili non utilizzati; per gli immobili concessi in comodato a genitori o figli vale la stessa riduzione, a condizione che il contratto sia registrato e il comodante non possieda altre abitazioni oltre alla propria residenza nello stesso Comune. Le case locate a canone concordato beneficiano di un’imposta ridotta al 75%.

Il calcolo con variazione di rendita catastale

Quando l’immobile cambia rendita in corso d’anno, ad esempio dopo una ristrutturazione, l’IMU si determina su tre valori distinti: la vecchia rendita per i mesi precedenti i lavori, il valore dell’area di sedime edificabile durante l’esecuzione e la nuova rendita per i mesi successivi all’accatastamento. Se invece la variazione della rendita catastale deriva da un intervento del Comune, la nuova rendita vale dall’anno successivo alla notifica.

Le aliquote IMU 2026 e il prospetto del MEF

L’aliquota base è dell’8,6 per mille e può salire fino al 10,6 per mille; nei Comuni che hanno confermato la maggiorazione ex TASI il prelievo arriva all’11,4 per mille su specifiche categorie. Ogni Comune fissa i propri valori entro i margini stabiliti dallo Stato, consultabili sulla mappa delle aliquote IMU 2026 e sul portale del federalismo fiscale.

Dal 2026 entra a regime il prospetto standardizzato delle aliquote introdotto dal decreto MEF del 6 novembre 2025: i Comuni scelgono i valori da uno schema uniforme, costruito per ridurre le oltre 250mila combinazioni accumulate negli anni. Il calcolo del singolo immobile non muta; cambia il modo in cui le amministrazioni organizzano e pubblicano le aliquote. Per l’acconto di giugno valgono comunque le aliquote 2025 e, se il Comune non ha approvato il nuovo prospetto, si applica quello dell’anno precedente anche per il saldo, come prevede la riforma delle aliquote IMU.

Le novità 2026 su immobili sfitti e inagibili

La Legge di Bilancio 2026 e il decreto MEF di novembre hanno ampliato i margini di sconto a disposizione dei Comuni. Le amministrazioni possono ora ridurre fino al 50% l’imposta sugli immobili a disposizione, cioè le case tenute sfitte o inutilizzate, e azzerare il prelievo sui fabbricati resi inagibili da una calamità naturale. Sono facoltà locali: l’applicazione effettiva dipende dalle delibere comunali, motivo in più per verificare il prospetto del proprio Comune prima del saldo.

Quando non si paga l’IMU, esenzioni e agevolazioni

Oltre alla prima casa non di lusso e alle relative pertinenze, una per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, la legge prevede una serie di esenzioni e agevolazioni IMU per situazioni particolari:

• gli immobili assimilati all’abitazione principale, come quelli delle cooperative a proprietà indivisa e gli alloggi degli studenti universitari assegnatari;
• gli alloggi sociali e la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli;
• l’unico immobile non locato di militari, forze di polizia, vigili del fuoco e carriera prefettizia;
• i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola;
• i fabbricati degli enti non commerciali destinati ad attività assistenziali, sanitarie, didattiche, culturali, sportive o di culto, anche se concessi in comodato a un soggetto collegato;
• gli immobili occupati abusivamente, previa regolare denuncia all’autorità.

Acconto di giugno e saldo a dicembre: le scadenze IMU 2026

Il versamento si articola in due rate. L’acconto entro il 16 giugno è pari all’imposta dovuta per il primo semestre e si calcola con le aliquote e le detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente; il saldo entro il 16 dicembre chiude il conto sulla base delle aliquote 2026 pubblicate dal Comune, con eventuale conguaglio. Chi preferisce può versare l’intera imposta annua in un’unica soluzione già a giugno.

Come si paga l’IMU

Il versamento avviene tramite modello F24, bollettino postale o sistema PagoPA, indicando il codice ente del Comune di ubicazione, la rata che si sta saldando e l’anno di riferimento. In molti Comuni è disponibile anche l’IMU precompilata con l’app IO, che propone gli importi già calcolati e l’F24 pagabile in pochi tocchi. Chi versa dopo il 16 giugno può regolarizzare con il ravvedimento operoso, pagando l’imposta con sanzione ridotta e interessi legali.