Il mercato delle donazioni in Italia tiene nel 2026, e il mattone continua a fare la parte del leone nel passaggio di ricchezza tra generazioni. Anche l’ultimo rapporto sui dati statistici del Consiglio Nazionale del Notariato fotografa un 2025 in linea con l’anno precedente, mentre sullo sfondo la riforma delle donazioni semplifica la rivendita degli immobili donati imprimendo nuova accelerazione alle operazioni.
In sintesi
- 216.558 donazioni di immobili e 46.864 di beni mobili in Italia nel 2025, in linea con il 2024 (Rapporto Dati Statistici Notarili 2025, Consiglio Nazionale del Notariato);
- fabbricati in piena proprietà nel 56,52% degli atti immobiliari, nuda proprietà al 16,32% (DSN 2025);
- Campania prima per volumi (12,89%), Trentino-Alto Adige primo per densità con 961 donazioni ogni 100.000 abitanti (DSN 2025);
- denaro (42,16%) e quote o azioni societarie (41,73%) in testa tra i beni mobili (DSN 2025);
- riforma dell’azione di restituzione a regime dal 18 giugno 2026, art. 44 della legge 2 dicembre 2025 n. 182.
Donazioni, 8 su 10 sono immobiliari
Nel 2025 in Italia si contano 216.558 donazioni di beni immobili, pari all’82,2% dei 263.422 atti di liberalità complessivi, un volume in linea con le 217.749 del 2024 e lontano dal picco del 2021 (221.642). I fabbricati in piena proprietà rappresentano il 56,52% (122.618 atti), la nuda proprietà il 16,32% (35.343) e i terreni agricoli il 13,18% (28.552); marginali i terreni edificabili (1,32%). Le donazioni con agevolazione prima casa sono 78.893, in linea con le 78.913 dell’anno prima.
Il Sud guida i volumi, il Trentino la densità
Il Sud raccoglie il 35,7% delle donazioni immobiliari (77.419 atti) e, sommato alle Isole (12,7%), sfiora la metà del totale nazionale. In valori assoluti guida la Campania con il 12,89% (27.909 atti), davanti a Lombardia (10,69%) e Sicilia (10,53%). La classifica si capovolge sul rapporto con la popolazione: il Trentino-Alto Adige registra 961 donazioni ogni 100.000 abitanti, seguito da Calabria (799) e Basilicata (764).
Donano gli over 76 e ricevono i giovani
I donanti sono in prevalenza persone oltre i 76 anni, che rappresentano il 35,14% dei casi, mentre chi riceve è quasi sempre più giovane: oltre il 74% dei donatari ha meno di 55 anni. La fascia con più donazioni ricevute è quella 46-55 anni (25,06%), seguita dai 18-35 anni (23,32%) e dai 36-45 anni (20,98%). La donazione conferma così la sua funzione di anticipo dell’eredità verso figli e nipoti.
Denaro e quote societarie tra i beni mobili
Tra i 46.864 beni mobili donati nel 2025 il denaro guida con il 42,16% (19.757 atti), tallonato da azioni e quote sociali con il 41,73% (19.558); le donazioni d’azienda si fermano al 5,62%. La Lombardia concentra il primato assoluto con 12.776 atti (27,26% del totale), davanti a Veneto (9,69%) e Piemonte (8,93%).
La quota crescente di partecipazioni e imprese racconta un passaggio generazionale che riguarda sempre più il controllo delle aziende familiari e non solo il mattone: sul piano fiscale il trasferimento di quote e aziende a coniuge e figli può godere dell’esenzione se l’attività prosegue per almeno cinque anni, mentre sugli immobili incide l’imposta di donazione, con quella ipotecaria e catastale.
Le quattro forme del passaggio patrimoniale
I dati 2025 mettono in fila quattro strade ricorrenti per trasferire il patrimonio in vita, ciascuna con una funzione diversa nel passaggio tra generazioni.
| Forma prevalente | Funzione nel passaggio patrimoniale |
|---|---|
| Piena proprietà del fabbricato (56,52%) | trasferisce subito casa e pieno controllo del bene, con imposta ipotecaria e catastale piene salvo agevolazione prima casa |
| Nuda proprietà (16,32%) | il donante mantiene l’usufrutto e l’uso del bene finché è in vita, mentre il donatario riceve la titolarità con base imponibile ridotta |
| Denaro (42,16% dei beni mobili) | liquidità immediata e tracciabile a figli o nipoti, senza vincoli e senza gestione di un immobile |
| Quote, azioni e azienda (47,35% dei beni mobili) | anticipa il passaggio d’impresa, con possibile esenzione fiscale per coniuge e discendenti se l’attività prosegue almeno cinque anni |
La riforma dell’azione di restituzione è a regime
Dal 18 giugno 2026 è a regime la riforma dell’azione di restituzione, introdotta dall’articolo 44 della legge 2 dicembre 2025 n. 182 ed entrata in vigore il 18 dicembre 2025 dopo un semestre di transizione. Chi acquista a titolo oneroso una casa di provenienza donativa non può più vedersela sottrarre dagli eredi legittimari del donante: la vecchia azione di restituzione contro il terzo acquirente è abolita.
La tutela dei legittimari non sparisce ma cambia natura, da reale a obbligatoria: al posto del bene, l’erede leso ottiene un diritto di credito verso il donatario, con il rischio dell’eventuale insolvenza a suo carico. Per il donatario, vendere un immobile ricevuto in donazione o offrirlo in garanzia per un mutuo diventa così più agevole, ferme le verifiche notarili e bancarie sul singolo atto.
