Mentre il coniuge che esercita l’attività di B&B assoggetta alla cedolare secca l’introito, la coniuge comproprietaria ma non esercente assoggetta la R.C., aumentata di 1/3, all’IRPEF. E’ Giusto?
Il trattamento fiscale diversificato tra coniugi è corretto se l’attività svolta è quella di affitti brevi in comproprietà. Il coniuge che dichiara l’introito può scegliere la cedolare secca, mentre l’altro può dichiarare la propria quota con IRPEF ordinaria o, se non percepisce canoni, la rendita catastale secondo l’utilizzo dell’immobile.
Se invece l’attività è un B&B con servizi ricettivi, bisogna qualificare il reddito del coniuge esercente come reddito diverso o d’impresa, mentre la posizione fiscale della coniuge comproprietario va definita sulla base della quota posseduta e dell’effettiva produzione di reddito.
Cedolare secca per locazioni brevi
Pe la locazione breve di un immobile in comproprietà, ciascuno può dichiarare la propria quota di reddito scegliendo il regime fiscale applicabile. Di conseguenza, un coniuge può assoggettare il reddito a cedolare secca e l’altro può dichiarare la propria quota con tassazione ordinaria IRPEF, purché il reddito derivi da una locazione abitativa breve e non da un’attività organizzata di B&B.
La regola per i comproprietari
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, se un immobile locato per brevi periodi è in comproprietà e il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari, l’intermediario applica la ritenuta nei confronti del soggetto con cui ha concluso il rapporto.
Gli altri comproprietari devono poi assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro quota in dichiarazione, scegliendo tra cedolare secca e regime ordinario. Questo è il passaggio che consente, negli affitti brevi, un trattamento fiscale diversificato tra coniugi comproprietari.
Precompilata e Quadro B per i comproprietari
Le FAQ sulla dichiarazione precompilata confermano lo stesso criterio anche sul piano dichiarativo. Se l’immobile locato è in comproprietà, ciascuno deve indicare la propria percentuale di possesso e l’intero corrispettivo, lasciando poi al modello il calcolo della quota imponibile.
Nel Quadro B del 730, per immobili e affitti, la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria va quindi gestita in base alla quota posseduta, al tipo di reddito e all’utilizzo effettivo dell’immobile.
Rendita catastale della coniuge non esercente
Per il coniuge comproprietario che non esercita l’attività e non percepisce canoni, la dichiarazione della rendita catastale aumentata di un terzo è coerente se la sua quota dell’immobile risulta fiscalmente tenuta a disposizione. La maggiorazione va però verificata in base all’utilizzo reale dell’immobile:
- se la quota della comproprietaria produce un reddito da locazione breve, si dichiara il corrispettivo pro quota;
- se la quota non genera canoni e l’immobile è a disposizione, rileva il reddito fondiario calcolato sulla rendita catastale.
Reddito diverso o d’impresa per B&B con servizi ricettivi
La legge consente la cedolare secca anche in presenza di alcuni servizi accessori, come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, le utenze e il wi-fi. La situazione cambia quando insieme all’alloggio vengono offerti servizi ulteriori, come colazione, somministrazione di pasti, accompagnamento turistico o altre prestazioni proprie dell’attività ricettiva. In questi casi il reddito può essere qualificato come diverso oppure d’impresa, a seconda della continuità e dell’organizzazione dell’attività.
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