IMU e rendita catastale: come calcolare le tasse dopo variazioni

di Barbara Weisz

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Acconto IMU 2022 e rendita catastale: come calcolare l'imposta sugli immobili dopo variazioni in Catasto per ristrutturazioni, cambio d'uso, inagibilità.

Con il conto alla rovescia per il pagamento dell’acconto IMU 2022, è bene ricordare le regole di base per le variazioni sulle unità immobiliari iscritte in Catasto, per cambio d’uso o ristrutturazione, per una revisione operata su iniziativa del Comune e in altri casi particolari. La rendita catastale, lo ricordiamo, è il parametro fondamentale per  stabilire il valore dell’immobile (rivalutata del 5% e moltiplicata per il coefficiente di riferimento della categoria) al quale applicare poi le aliquote IMU.

Anche la riforma del Catasto prevista dalla legge delega del Governo manterrà invariata questa procedura, limitandosi ad una ricognizione degli immobili non censiti entro il 2026, prevedendo anche l’intriduzione di una seconda “rendita di mercato”, che però non sarà utilizzata ai fini del calcolo delle imposte.

Immobile ristrutturato

Nel caso in cui l’immobile abbia subito ristrutturazioni nel 2022, bisogna tenerne conto nel caso in cui i lavori di ristrutturazione abbiano effettivamente prodotto modifiche ai fini catastali (cambiandone le dimensioni, ad esempio)  La rendita iscritta al Catasto che si riferisce al primo gennaio è quella che invece bisogna prendere come riferimento in tutti i casi in cui non ci siano stati lavori successivi.

Bisogna però stare sempre attenti e distinguere i diversi periodi:

  • se i lavori sono iniziati in corso d’anno, per i mesi precedenti vale la rendita catastale “vecchia”;
  • per il periodo in cui sono in corso i lavori, il valore è quello tecnicamente definito dell’area di sedime (area edificabile);
  • quando terminano i lavori, si presenta la documentazione per l’aggiornamento dei dati catastali e si ottiene la nuova rendita.

In pratica, per calcolare l’IMU 2022 dopo una ristrutturazione, si dovranno assumere tre rendite catastali diverse, per ognuno dei periodi relativi all’esecuzione dei lavori (prima, durante e dopo) sulle quali calcolare tre diversi imponibili.

Se il Comune cambia il Catasto

È possibile che la rendita catastale subisca delle variazioni su iniziativa del Comune, che procede a una revisione delle zone catastali. In questo caso, è l’assessorato del Comune che deve comunicare i cambiamenti al proprietario dell’immobile, e comunque le variazioni hanno efficacia dal primo gennaio successivo a quello di notifica. Quindi:

  • i proprietari di immobili senza notifica applicano la nuova rendita a partire dall’anno successivo;
  • chi ha ricevuto notifica dopo la scadenza dell’acconto, paga l’IMU sulla base della vecchia rendita catastale.

Rendita catastale e destinazione d’uso

Il caso in cui la rendita catastale non corrisponde alla destinazione d’uso può non essere infrequente: può capitare che un contribuente abiti in un immobile che in realtà è classificato come ufficio, o in altro modo, e non abbia ancora fatto la relativa variazione di Catasto. In questo caso deve essere presentata la denuncia di variazione attraverso l’apposita procedura (procedura Docfa).

Immobile inagibile

Bisogna pagare l’IMU anche sugli immobili inagibili (ad esempio perchè pericolanti) o inabitabili (ad esempio perché mancano infrastrutture fondamentali, come l’acqua corrente) ma con base imponibile ridotta del 50%. Ci vuole però la necessaria documentazione: si può presentare una dichiarazione sostitutiva di notorietà oppure si può chiedere un sopralluogo dell’ufficio tecnico del Comune (spese a carico del proprietario dell’immobile).

Attenzione: la riduzione del 50% può avvenire solo se effettivamente, oltre ad essere inagibile o inabitaile, l’immobile è anche vuoto. Se invece è utilizzato, bisogna pagare l’IMU completa.

Rendita e visura catastale online

Rivolgendosi all’Agenzia delle Entrate è possibile conoscere la rendita catastale del proprio immobile, peraltro indicata nella propria dichiarazione dei redditi: nel Modello Redditi PF è già rivalutata del 5%, nel Modello 730 non lo è e quindi bisogna moltiplicare il dato per 1,05 e poi applicare il coefficiente relativo alla tipologia del proprio immobile,

È anche disponibile un apposito servizio online di consultazione gratuita (dall’area riservata del portale del Fisco). Ci sono diversi modi per ottenere anche la visura catastale, alcuni a pagamento e altri gratuiti (atto di compravendita, tramite CAF o Poste Italiane o ai servizi messi a disposizione dai diversi Comuni).