L’Agenzia delle Entrate torna sulla plusvalenza da vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus e fissa un principio per chi ha avuto un usufrutto sull’immobile: quando la piena proprietà si ricompone per rinuncia gratuita al diritto, la data di acquisto da cui si misura il decennio è quella dell’atto originario e non quella della consolidazione. Con la risposta a interpello n. 124 del 18 giugno 2026 ne deriva che l’esenzione per abitazione principale dei familiari resta accessibile, e nel caso esaminato la vendita entro il 27 aprile 2027 non genera imposta.
I punti della risposta n. 124/2026 utili a chi vende dopo il Superbonus:
- la plusvalenza è dovuta sulle cessioni di immobili con lavori Superbonus conclusi da non più di dieci anni, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR;
- l’imposta è esclusa per gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita;
- la rinuncia gratuita all’usufrutto non equivale ad un nuovo acquisto e pertanto rileva vale la data del primo acquisto del 9 maggio 2006.
La plusvalenza sugli immobili Superbonus e le due esclusioni
La tassa sulla vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus colpisce chi cede prima di dieci anni dalla fine dei lavori. L’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, introdotto dalla legge n. 213/2023 (articolo 1, commi da 64 a 67), qualifica come reddito diverso la plusvalenza da cessione di immobili con interventi dell’articolo 119 del DL n. 34/2020, con imposta sostitutiva del 26%.
Due categorie di immobili sono escluse dall’imposta. Sono fuori dal prelievo quelli acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, ossia coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo, per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione, o dell’intero possesso se inferiore. La risposta n. 124/2026 lavora sulla seconda esclusione.
Rinuncia usufrutto senza rilievo fiscale
Per l’Agenzia delle Entrate, la rinuncia gratuita all’usufrutto da parte dei genitori, atto unilaterale degli usufruttuari, non determina un nuovo acquisto in capo alla nuda proprietaria: comporta la semplice riespansione di un diritto già presente nel suo patrimonio. La data di acquisto da considerare è quindi quella dell’atto originario.
Il principio poggia sulla risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008, riferita alla tassazione delle plusvalenze immobiliari ordinarie: quando la proprietà si consolida, assume rilievo il momento di acquisto della nuda proprietà e non quello di estinzione dell’usufrutto.
La fattispecie è distinta da quella della risoluzione n. 188/E del 20 luglio 2009, dove l’usufrutto veniva riscattato a titolo oneroso e la rivendita rivelava un intento speculativo, con plusvalenza tassabile.
Il parere AdE non è vincolante in tutte le fattispecie ma il principio sulla consolidazione della proprietà e sul computo del decennio mobile offre comunque un riferimento a chi si trova in condizioni simili.
Computo decennale dall’ultimo acquisto
Il decennio si conta a ritroso dalla data del rogito ed è quindi un periodo mobile: oltre una certa soglia, i giorni di residenza non sono più la maggioranza e la rivendita dopo il Superbonus torna tassabile.
Nel caso della rinuncia gratuita ad usufrutto dei nudi proprietari, quindi, l’esclusione dalla plusvalenza opera perché l’immobile è stato abitazione principale dei genitori della cedente per la maggior parte del decennio precedente la vendita.
Check-list prima del rogito
Prima di fissare la data del rogito è necessario ricostruire la storia dell’immobile e contare con precisione i giorni di destinazione abitativa nel decennio. Servono:
- la data effettiva di acquisto,
- gli atti sui diritti reali come donazioni o rinunce di usufrutto,
- i periodi di residenza del cedente e dei familiari,
- la documentazione dei lavori agevolati;
- l’aggiornamento della rendita catastale.
Domande frequenti
La rinuncia all’usufrutto fa ripartire i dieci anni per la plusvalenza Superbonus?
No. La rinuncia gratuita all’usufrutto non è un nuovo acquisto e vale la data dell’acquisto originario della nuda proprietà, come chiarito dalla risposta n. 124/2026 sulla scia della risoluzione n. 218/E del 30 maggio 2008.
La residenza dei genitori basta a evitare la plusvalenza dopo il Superbonus?
Sì, se l’immobile è stato abitazione principale dei familiari del cedente per la maggior parte dei dieci anni precedenti la vendita. È una delle due esclusioni dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR, accanto agli immobili acquisiti per successione.
