Da alcuni anni affitto camere a studenti universitari in città universitarie dove è consentita l’applicazione della cedolare secca al 10%, con scelta indicata nel contratto transitorio per studenti e nella RLI di registrazione. Il mio consulente sostiene che gli importi dei canoni debbano comunque essere sottoposti anche ad Irpef: è corretto? Ci sono alternative meno onerose?
I canoni assoggettati a cedolare secca non confluiscono anche nell’IRPEF: l’indicazione del suo consulente non è corretta. La cedolare è un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, quindi il canone tassato con la cedolare esce dal reddito complessivo e non sconta una seconda imposta. Per i contratti a canone concordato per studenti universitari nei comuni ammessi l’aliquota è al 10%, già la più conveniente: la tassazione ordinaria comporterebbe un prelievo più alto.
La cedolare secca sostituisce l’IRPEF sull’affitto
Il canone assoggettato a cedolare non è tassato due volte: l’imposta sostitutiva IRPEF (comprese addizionali regionale e comunale) e, alla registrazione, anche delle imposte di registro e di bollo (art. 3 del D.Lgs. 23/2011). Si tratta di un regime alternativo e l’opzione che lei ha già esercitato in sede di RLI rende effettiva la cedolare per la durata scelta. Il reddito a cedolare esce non rileva da quello complessivo (art. 3, comma 3, del D.Lgs. 23/2011) e l’imposta dovuta a titolo di cedolare secca sugli affitti si versa con un proprio codice tributo, in acconto e a saldo, con le stesse scadenze dell’IRPEF. Lo chiarisce la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011.
Aliquota al 10% per contratti universitari a canone concordato
L’aliquota del 10% spetta ai contratti per studenti universitari stipulati a canone concordato (art. 5, commi 2 e 3, della legge 431/1998), per immobili nei comuni ad alta tensione abitativa o nei capoluoghi di provincia (art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011). La riduzione presuppone un accordo territoriale che disciplini il canone e spetta alla persona fisica che loca fuori dall’esercizio di impresa. Se i requisiti del canone concordato non sono rispettati, l’Agenzia delle Entrate può revocare il 10% e riportare l’aliquota al 21%.
Per la sua locazione a studenti non esiste un regime più leggero del 10%: la tassazione ordinaria applica le aliquote progressive IRPEF e le addizionali sul canone, pur con l’abbattimento previsto per il canone concordato (art. 8 della legge 431/1998), e di norma comporta un prelievo superiore.
L’unico aspetto corretto nell’osservazione del consulente è che il canone a cedolare, pur non essendo ritassato, rileva ai fini del reddito per la spettanza di detrazioni, deduzioni e benefici parametrati al reddito (art. 3, comma 7, del D.Lgs. 23/2011): conta cioè per ISEE, carichi di famiglia e detrazioni commisurate al reddito, senza per questo essere assoggettato all’IRPEF.
Può quindi mantenere la cedolare al 10% e considerare solo questo effetto indiretto.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
