Speciale IMU 2012: guida completa

di Barbara Weisz

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Guida al calcolo dell'acconto IMU 2012 per prima casa e tutti gli altri immobili: tutorial, strumenti online, casi particolari, compilazione di tutte le tipologie di F24, codici tributo, rimborsi e sanzioni.

Ultime ore per pagare l’acconto IMU2012, il cui termine scade il 18 giugno. Ecco una guida completa ma sintetica, per calcolare l’imposta anche nei casi più complessi e versare il dovuto entro la scadenza evitando le sanzioni, ricorrendo velocemente alle diverse opzioni online o tradizionali per compilare e consegnare il modello F24.

Vediamo come fare passo per passo, in un breve vademecum sull’acconto utile anche a rispondere a dubbi su scadenze e proroghe, sanzioni e rimborsi, casi particolari.

Calcolo IMU online

Chi non ha tempo e pazienza può utilizzare i software di calcolo IMU disponibili online sul sito web del proprio Comune, oppure ricorrere al calcolatore universale su cui PMI.it ha realizzato una guida all’uso, assieme ad altri tutorial e strumenti. Eccoli:

  • Mini tutorial per calcolare l’IMU: guida pratica all’utilizzo del software “Calcolo IMU” usato dalla maggior parte dei Comuni (si può usare per gli immobili di tutta Italia), che fa anche stampare il modello F24 compilato.
  • Calcolare l’IMU con Excel: simulazione di calcolo utilizzando Excel con tabella già pronta all’uso.
  • Milano, Roma, Napoli: tre guide al calcolo online usando i software dei rispettivi Comuni.
  • Guida all’acconto per le imprese: esempi di calcolo IMU per immobili e fabbricati utilizzati da aziende e professionisti (uffici, negozi, capannoni), e relativa compilazione del modello F24.
  • IMU semplice, guida del ministero dello Sviluppo Economico: il documento del MEF, la sintesi di PMI.it.

IMU in pillole

Prima di tutto ripetiamo in due parole la “formula”.

Per calcolare l’acconto IMU si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5% e si moltiplica per il coefficiente della propria tipologia di immobile ottenendo il valore imponibile, poi si sottraggono le detrazioni (solo per la prima casa) e si applicano le aliquote (0,4% prima casa, 0,76% altri immobili), dividendo per due (o per tre, ma solo per la prima casa): questo è l’ammontare dell’acconto da versare a giugno 2012 compilando il modello F24 (ordinario o semplificato, online o cartaceo).

Vediamo ora rapidamente, voce per voce, come ottenere i singoli valori della formula.

Rendita catastale

Ecco dove e come trovarla:

  • nel testo dell’atto di compravendita dell’immobile,
  • visura gratis online sui siti di Catasto, Comuni e Poste Italiane (clicca qui),
  • presso la sede provinciale dell’Agenzia del Territorio o qualunque CAF,
  • per tutti i dettagli e per gli immobili non registrati al Catasto (immobili fantasma) cliccare qui,
  • per i casi particolari (immobile ristrutturato nel 2012, cambio destinazione d’uso, immobile inagibile e fabbricati rurali, cliccare qui).

Imponibile IMU

Per arrivare al valore imponibile bisogna:

  • rivalutare la rendita del 5% per la prima casa (moltiplicandola per 1,05) o del 25% in caso di terreno agricolo.
  • moltiplicare la rendita rivalutata per il coefficiente applicato alla propria tipologia di immobile:
    • 160 per fabbricati nelle categorie catastali A (tranne A/10), C/2, C/6 e C/7 (abitazioni e  pertinenze).
    • 140 per fabbricati delle categorie catastali B, C/3, C/4 e C/5 (uffici pubblici, magazzini, laboratori).
    • 80 per le categorie A/10 e D/5 (uffici, studi professionali, banche).
    • 60 per il gruppo catastale D (opifici, alberghi, fabbricati con funzioni produttive connesse all’agricoltura) ad eccezione della categoria D/5.
    • 55 per la categoria catastale C/1 (negozi).

Aliquote acconto IMU

Per l’acconto la variazione delle aliquote comunali è ininfluente perché bisogna applicare quelle di base:

  • 0,4% prima casa.
  • 0,76% tutti gli altri immobili.
  • 0,2% fabbricati rurali ad uso strumentale.

Eccezione: se l’aliquota comunale azzera l’imposta non si paga l’acconto (per saperlo bisogna comunque prima fare il calcolo!). Per chi paga anche se non avrebbe dovuto o versa di più, è possibile chiedere il rimborso IMU.

Calcolo acconto IMU prima casa

Rendita * 1,05 * 160 * 0,4% e si applica la detrazione per la prima casa (200 euro).

Attenzione: se la proprietà dell’immobile è di più persone, la detrazione si divide per il loro numero (ad esempio, due coniugi detraggono 100 euro a testa). Se la residenza nell’immobile non dura tutto l’anno, la detrazione va proporzionata al periodo in cui si mantiene la destinazione d’uso.

C’è poi un’ulteriore detrazione di 50 euro per ciascun figlio a carico sotto i 26 anni, fino a un massimo di 400 euro. Il totale delle detrazioni non può superare i 600 euro (200 euro più 400 euro per i figli). Fatte tutte le detrazioni, risulterà una cifra che:

  • chi sceglie di pagare in due rate (acconto il 18 giugno e saldo il 16 dicembre) divide per due.
  • chi sceglie di pagare in tre rate (acconti il 18 giugno e il 16 settembre, saldo il 16 dicembre), divide per tre.

Il risultato è l’acconto IMU di giugno 2012.

Pertinenze abitazione principale

L’aliquota agevolata dello 0,4% si applica anche alle pertinenze dell’abitazione principale, come box o cantine. Queste devono essere comprese in una delle seguenti categorie catastali:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, soffitte e cantine
  • C/6, stalle, scuderie, box
  • C/7, tettoie

Ad un immobile si può abbinare un massimo di tre pertinenze, una sola per ogni categoria. In questo tetto di tre pertinenze bisogna considerare anche quella eventualmente iscritta al catasto insieme all’abitazione (per esempio, la cantina, nel qual caso le altre due pertinenze a cui applicare eventualmente l’aliquota agevolata devono essere diverse da C/2).

Se un’abitazione ha tre pertinenze, di cui due appartengono alla stessa categoria catastale (esempio: il box), uno solo di questi può essere sottoposto al regime agevolato.

Le pertinenze al di fuori di questi limiti vanno sotto l’aliquota dello 0,76% (altri immobili).

Calcolo acconto IMU altri immobili

Non ci sono detrazioni. Si prende l’imponibile IMU e si moltiplica per 0,76%. Il risultato si divide per due, e si ottiene l’acconto di giugno.

Il modello F24

L’acconto IMU si può pagare esclusivamente con F24, scegliendo una delle seguenti opzioni:

Per compilare l’F24, ecco i codici tributo:

  • 3912 abitazione principale e relative pertinenze (destinatario il Comune)
  • 3913 fabbricati rurali ad uso strumentale (destinatario il Comune)
  • 3914 terreni (destinatario il Comune)
  • 3915 terreni (destinatario lo Stato)
  • 3916 aree fabbricabili (destinatario il Comune)
  • 3917 aree fabbricabili (destinatario lo Stato)
  • 3918 altri fabbricati (destinatario il Comune)
  • 3919 altri fabbricati (destinatario lo Stato)

Il calcolo della quota comunale ed erariale è a carico del contribuente: basta dividere per due il valore dell’acconto IMU e inserirlo in F24 compilando due righi identici tranne che per il codice tributo (per le istruzioni, clicca qui).

Campo rateazione: banche e poste devono accettare anche i modelli F24 senza codice rata e cioè quelli in cui non è compilato questo campo. Meglio comunque compilarlo utilizzando i relativi codici tributo:

  • 0101 per chi sceglie di pagare in due rate (giugno e dicembre)
  • 0102 per chi sceglie di pagare in tre rate (giugno, settembre, dicembre)

Sanzioni IMU

  • Per chi paga in ritardo, sono previste una serie di sanzioni riassunte qui.
  • Per alcuni esempi di calcolo sulle sanzioni cliccare qui.

Casi particolari

  • Per una panoramica di quanto costa l’IMU nei diversi Comuni, clicca qui.
  • Si ricorda che nelle zone dell’Emilia colpite dal terremoto, il pagamento IMU è sospeso.
  • Consulta infine gli approfondimenti sulle agevolazioni per imprese edili o per onlus.