Nel 2026 l’IMU sulla casa usata anche come studio professionale torna al centro dopo l’ordinanza 8236/2026 della Cassazione, che rafforza l’esenzione per l’abitazione principale concessa solo in parte in locazione. La regola da applicare cambia in base a tre elementi: categoria catastale, residenza anagrafica e dimora abituale del possessore. Se l’immobile conserva la natura di abitazione principale e appartiene alle categorie residenziali diverse da A/1, A/8 e A/9, l’uso parziale come studio o l’affitto di una stanza possono convivere con l’esenzione.
IMU casa-studio e abitazione principale
Il professionista che usa una parte della propria abitazione come studio in casa conserva l’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale, quando l’immobile è accatastato come abitazione e costituisce il luogo in cui il possessore ha residenza anagrafica e dimora abituale.
La disciplina IMU, oggi concentrata nella legge 160/2019, esclude dal presupposto d’imposta l’abitazione principale e le relative pertinenze, con tassazione per le case classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9. L’uso promiscuo dell’immobile, quindi, va distinto dalla trasformazione catastale in ufficio.
La differenza fiscale nasce dalla qualificazione dell’unità immobiliare. Una stanza usata come studio dentro casa mantiene il collegamento con l’abitazione principale; un’unità autonoma classificata come ufficio segue invece le regole degli immobili strumentali.
Categoria catastale e destinazione dell’immobile
Per l’esenzione IMU conta la categoria catastale dell’immobile. Se la casa è accatastata come abitazione ordinaria e il professionista continua ad abitarla stabilmente, l’uso di una stanza per ricevere clienti, svolgere consulenze o tenere documenti professionali mantiene il trattamento dell’abitazione principale.
Se l’immobile è classificato A/10, la situazione cambia: la categoria catastale identifica uffici e studi privati, con coefficiente IMU diverso e tassazione come fabbricato diverso dall’abitazione principale. La stessa logica vale quando una porzione dell’immobile viene separata catastalmente e diventa un’unità autonoma a uso ufficio.
Per il calcolo nei casi imponibili, si applicano le regole ordinarie con rendita rivalutata, coefficiente catastale e aliquota deliberata dal Comune.
Stanza affittata, nuova ordinanza di Cassazione
L’aggiornamento più rilevante arriva dalla Cassazione, ordinanza 8236/2026. La Corte ha chiarito che la locazione parziale dell’abitazione principale è compatibile con l’esenzione IMU quando il possessore mantiene residenza anagrafica e dimora abituale nello stesso immobile.
Il principio consolida l’orientamento già emerso nella giurisprudenza tributaria di merito: l’affitto di una stanza a un terzo, anche per uso professionale, conserva la natura di abitazione principale dell’intera unità immobiliare, se il proprietario continua a viverci in modo stabile.
La locazione parziale va quindi distinta dalla locazione dell’intero immobile. Nel primo caso il proprietario conserva il legame abitativo con la casa; nel secondo, l’immobile esce dalla disponibilità abitativa del possessore e segue il trattamento IMU degli altri fabbricati.
Affitto parziale e casi assimilati alla prima casa
L’abitazione principale parzialmente locata segue la regola generale fondata su residenza e dimora del possessore. La Cassazione ha valorizzato proprio questo criterio: dove il proprietario abita stabilmente, l’affitto di una parte della casa non sposta automaticamente l’immobile fuori dall’esenzione IMU.
Diverso è il caso delle abitazioni assimilate alla principale per previsione speciale, come alcune fattispecie legate ad anziani o disabili ricoverati in istituti, personale delle Forze armate e pensionati residenti all’estero. In queste ipotesi la legge o il regolamento comunale possono subordinare il beneficio alla condizione che l’immobile sia libero da locazione.
La distinzione serve a evitare errori frequenti: l’esenzione dell’abitazione realmente abitata dal possessore segue una regola generale; le assimilazioni, invece, funzionano solo entro i requisiti fissati dalla disciplina speciale applicabile.
Quando l’IMU è dovuta per lo studio in casa
L’IMU sulla casa usata come studio diventa dovuta quando viene meno la qualificazione di abitazione principale oppure quando l’immobile assume una destinazione catastale incompatibile con il beneficio. I casi più ricorrenti sono questi:
- l’immobile è classificato A/10 come ufficio o studio privato;
- l’intera abitazione è concessa in locazione a terzi;
- il possessore trasferisce residenza e dimora abituale altrove;
- una parte dell’immobile diventa unità autonoma con propria rendita catastale;
- l’abitazione rientra nelle categorie A/1, A/8 o A/9, con applicazione dell’IMU anche sulla casa principale.
Nei casi imponibili, il versamento segue le scadenze ordinarie: acconto entro il 16 giugno e saldo entro il 16 dicembre, con possibilità di pagamento in un’unica soluzione entro giugno. Per il modello F24 si usano i codici tributo corretti in base alla tipologia di immobile e al Comune di ubicazione.
Deducibilità dei costi per il professionista
La disciplina IMU va tenuta distinta dalla deducibilità dei costi per professionisti con ufficio in casa. Ai fini reddituali, per i professionisti in regime ordinario, le spese miste dell’immobile usato sia come abitazione sia come studio possono essere dedotte in misura forfetaria del 50%, nei limiti previsti dall’articolo 54 del TUIR.
La deduzione riguarda canoni, rendita catastale, utenze e spese connesse all’uso promiscuo, se il professionista dispone nello stesso Comune di un solo immobile destinato all’attività. L’IMU, invece, segue la qualifica dell’immobile e l’effettiva presenza dei requisiti dell’abitazione principale.
In sintesi, il professionista che lavora da casa può avere due effetti fiscali distinti: esenzione IMU sull’abitazione principale e deduzione parziale dei costi professionali, con regole diverse e controlli separati.
