Liberalizzazioni: agevolazioni per imprese edili, IMU e IVA

di Filippo Davide Martucci

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Il decreto liberalizzazioni concede agevolazioni specifiche per le imprese edili: aliquote ridotte IMU, detrazioni IVA e novità sulla separazione delle attività Eccole.

Per ridurre la pressione fiscale a carico delle imprese edili, il Decreto Liberalizzazioni (D.L. 24/01/2012, n.1) ha previsto una serie di interventi tra cui riduzione IMU (Imposta municipale unica) e detrazione IVA.

Aliquota IMU ridotta

Secondo l’art. 56 del D.L., gli Enti locali possono applicare un’aliquota IMU ridotta (fino allo 0,38%) in favore dei fabbricati abitativi di proprietà delle imprese costruttrici, anche in caso di fabbricati destinati ad essere venduti e non per destinazioni diverse nel periodo precedente.

L’agevolazione IMU vale solo per 3 anni dall’edificazione, se l’abitazione resta invenduta l’azienda dovrà pagare l’imposta dovuta.

Detrazione IVA

Il Dl Liberalizzazioni introduce anche il diritto alla detrazione IVA assolta sulla costruzione di fabbricati a destinazione abitativo, edificati in edilizia convenzionata e all’interno di progetti di social housing (come previsto dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008), che vengano affittati o ceduti dalle imprese che li hanno edificati.

Nel caso di locazione, questa è soggetta a IVA qualora il contratto stipulato abbia una durata minima di 4 anni. La cessione invece è soggetta a imposta sul valore aggiunto se il fabbricato è stato locato per un periodo non inferiore a 4 anni, anche se si consuma dopo 5 anni dall’edificazione.

Separazione attività

Un’altra novità riguarda la separazione delle attività per le imprese che si occupano di locazione o cessione di immobili abitativi esenti ai fini IVA da quelle soggette ad IVA, prima vietata dall’art. 36, D.P.R. 633/1972. Ciò era consentito solo alle immobiliari di gestione, ma le imprese di costruzione non potevano separare la contabilità IVA se si trovavano nella condizione di vendere abitazioni in esenzione dopo i 5 anni dall’ultimazione.

La norma introdotta consente quindi il superamento degli effetti estesi del pro-rata IVA, rendendo così fondamentale un’analisi da parte delle imprese costruttrici, che consenta, magari attraverso delle proiezioni, una corretta valutazione degli effetti rinvenienti dalla separazione delle attività. L’opzione per l’applicazione separata dell’IVA va comunicata nel quadro VO della dichiarazione IVA, ed è legata al comportamento concludente che deve essere esercitato a partire dall’inizio dell’anno.

In sintesi è opportuno sottolineare che è possibile la separazione delle attività per :

  • imprese immobiliari che effettuano cessioni di fabbricati abitativi e fabbricati strumentali, immobiliari di compravendita che di rado realizzano locazioni di fabbricati abitativi e immobiliari di compravendita e gestione che svolgano operazioni esenti o imponibili (per quest’ultima fattispecie è possibile separare le attività anche se rientranti in un unico codice Ateco);
  • imprese di costruzioni che cedano fabbricati abitativi (e strumentali) sia imponibili che esenti (anche in questo caso è possibile separare le attività anche con un unico codice Ateco), che cedano fabbricati imponibili e lochino fabbricati esenti, che cedano fabbricati abitativi e strumentali e che compiano altre prestazioni edili.

La separazione delle attività, che dovrebbe essere valida già a partire dal 2012, sebbene si attende una nota ufficiale da parte dell’Agenzia delle Entrate, sottintende l’obbligo del passaggio interno soggetto a fatturazione: se il soggetto interessato è un’impresa di costruzione, il passaggio conviene solo dopo che saranno trascorsi i 5 anni dall’ultimazione dell’immobile, visto che la cessione dell’abitazione diventa esente IVA e ciò evita il pro-rata.