IMU Semplice: Circolare e Guida MEF su aliquote, calcolo e detrazioni

di Barbara Weisz

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IMU: la Circolare 3/DF e la Guida IMU Semplice del ministero dell'Economia spiegano passo passo come si calcola l'imponile, come si applicano le aliquote e le detrazioni con esempi e casi particolari:focus su IMU agricola ed F24 per uffici e negozi.

Con la Circolare N. 3/DF  e la Guida  IMU Semplice sulla sperimentazione dell’imposta municipale propria nel 2012, il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha ufficializzato l’intera disciplina sulla nuova imposta e ha fornito chiarimenti e precisazioni su come calcolare l’imposta per la prima casa, per tutti gli altri immobili e nel settore agricolo.

Oltre alle detrazioni e alle maggiorazioni, la Circolare e la Guida in 57 pagine esemplificano le modalità di calcolo e pagamento IMU per fabbricati ad uso professionale (uffici, negozi, capannoni, aziende agricole, ecc.). Cerchiamo di riassumere le principali regole fornite in via ufficiale ai contribuenti, privati e aziende.

Scarica la Guida MEF per il 2012: IMU Semplice

Abitazione principale

Per il calcolo dell’IMU prima casa la Circolare MEF chiarisce per prima cosa gli immobili per i quali versdare il tributo evidenziando le differenze con la vecchia ICI: la definizione di abitazione principale presenta infatti dei profili di novità.

L’abitazione principale è l’immobile, «iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare, dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente». Nel caso in cui «i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile».
Questo significa essenzialmente due cose.

1. Innanzitutto l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto: se una famiglia utilizza come prima casa più unità immobiliari, distintamente iscritte al catasto, l’IMU si paga separatamente su questi immobili, calcolandola per ogni immobile sulla relativa rendita. In questo caso, la famiglia può scegliere quale unità considerare prima casa, e solo su questa applicare le relative aliquote e agevolazioni.

L’altra o le altre unità immobiliari vanno considerate come “altri fabbricati”, con le relative aliquote (più alte di quelle sulla prima casa).

Se il contribuente ha unito diverse unità immobiliari e ha già effettuato anche il loro accatastamento unitario, allora può calcolare il tutto come prima casa.

2. L’abitazione principale è quella in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. In sostanza viene unificato il concetto di dimora abituale con quello di residenza anagrafica. Solo quando queste due condizioni si verificano contemporaneamente, si può parlare di abitazione principale applicando le relative aliquote e agevolazioni.

Se invece, per esempio, due coniugi o comunque diversi componenti di un nucleo familiare hanno residenza e dimora abituale in diversi immobili, nello stesso comune, solo uno di questi immobili può essere considerato abitazione principale.

C’è un’eccezione: il caso in cui due coniugi abbiano la dimora abituale in due immobili situati in comuni diversi, ad esempio per esigenza lavorative. In questo caso, entrambi gli immobili possono essere considerati come prima casa.

Pertinenze prima casa

Passiamo all’analisi delle pertinenze della prima casa (su cui si applica l’aliquota agevolata): si intendono esclusivamente quelle accatastate nelle seguenti categorie:

  • C/2: magazzini e locali di deposito; cantine e soffitte se non unite all’unità immobiliare abitativa;
  • C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse;
  • C/7: tettoie.

Il contribuente può «considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa». In questo limite massimo delle tre pertinenze rientra anche quella iscritta a catasto unitamente all’abitazione principale (come ad esempio la cantina o la soffitta).

Attenzione: nel caso in cui ci siano sia la cantina che la soffitta (entrambe C2), accatastate unitamente all’abitazione principale, si può scegliere solo una terza pertinenza, che non può essere in C2 (quindi deve essere C6 o C7).  Se invece una casa ha due garage (C6), il contribuente deve scegliere quale dei due considerare pertinenza dell’abiotazione principale (le altre due pertienzne dovranno essere diverse da C6).

Le pertinenze non assoggettabili all’abitazione principale, cadono sotto l’aliquota ordinaria.

I Comuni non possono intervenire sull’individuazione delle pertinenze.

Aliquota e detrazioni su prima casa e pertinenze

Si ricorda che l’aliquota sulla prima casa e sulle relative pertinenze è pari allo 0,4%, i comuni possono aumentarla o diminuirla dello 0,2%, portandola quindi da 0,2% a 0,6%. L’IMU sulla prima casa si può pagare in due o tre rate. Ci sono eccezioni per cui si applicano le aliquote sulla prima casa:

  • la casa coniugale assegnata all’ex coniuge;
  • l’abitazione non locata posseduta da anziani o disabili che risiedono in istituti di ricovero o sanitario (solo se il comune lo prevede nel proprio regolamento);
  • l’abitazione non locata posseduta da cittadini italiani residenti all’estero (anche qui, solo se previsto dal regolamento comunale).

Per l’abitazione principale c’è la detrazione di 200 euro, maggiorata di 50 euro per ciascun figlio sotto i 26 anni. La maggiorazione non può superare i 400 euro, quindi l’importo complessivo di detrazione e maggiorazione può essere al massimo di 600 euro.

La detrazione per abitazione principale e pertinenze spetta anche:

  • alle unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari;
  • agli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) o altrimenti denominati.

Altri immobili

Qui sono compresi uffici, magazzini e negozi, insomma molte tipologie di immobili di proprietà delle aziende. L’aliquota base come è noto è dello 0,76%, che i comuni possono maggiorare o diminuire dello 0,3%, portandola quindi dallo 0,46% all’1,06%. I Comuni possono applicare variazioni diverse nei seguenti casi:

  • Immobili non produttivi di reddito fondiario: l’aumento massimo resta fino all’1,06%, mentre la diminuzione può scendere fino allo 0,4%;
  • Immobili posseduti dai soggetti passivi IRES: stesso discorso, l’aumento massimo resta all’1,06%, la diminuzione  può arrivare allo 0,4%;
  • Fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, che non siano locati, e per un periodo non superiore a tre anni dall’ultimazione dei lavori: il massimo resta all’1,06%, ma l’aliquota minima può scendere fino allo 0,38%.

Quota Stato e Comuni in F24

Per queste tipologie di immobili è importante precisare che il contribuente deve specificare in F24 la quota che va allo stato e quella che va ai comuni. Allo Stato va la quota di imposta pari alla metà dell’importo calcolato applicando alla base imponibile degli immobili l’aliquota base pari allo 0,76%. Al Comune va la differenza fra l’IMU annua e la quota riservata allo stato. La quota di imposta risultante è versata dal contribuente allo Stato contestualmente a quella di competenza comunale.

Nel modello F24, il codice tributo per la quota riservata allo Stato è 3919, per quella riservata ai Comuni il codice tributo è 3918.

L’IMU su tutti gli immobili diversi dalla prima casa si paga in due rate (non c’è la possibilità di pagare in tre rate).

Per calcolare la prima rata, da versare entro il 18 giugno, prima si calcola l’IMU: rendita catastale maggiorata del 5% e moltiplicata per il relativo coefficiente (quello che cambia a seconda delle tipologie di immobile). Poi si divide il risultato per due, e si ottiene la prima rata.

A questo punto si divide ulteriormente per due, e si ottiene l’IMU da pagare allo Stato (codice 3919). Poi si fa la differenza fra il totale della prima rata (ovvero l’IMU totale divisa per due) e l’importo pagato allo stato, e si ottiene la quota del Comune (codice 3918).

L’IMU agricola

Anche qui, l’aliquota base è dello 0,76%, e può salire all’1,06% o scendere allo 0,46% per decisione dei comuni. Questo riguarda essenzialmente i terreni agricoli, anche non coltivati. Se il terreno è posseduto da agricoltori, da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, per determinare la base imponibile, il reddito dominicale va rivalutato del 25% e moltiplicato per 110.

Per tutti gli altri terreni agricoli, il reddito dominicale va rivalutato del 25% e poi moltiplicato per 135.

Previste agevolazioni per i terreni posseduti da coltivatori diretti e IAP, iscritti nella previdenza agricola, purchè dai medesimi condotti. Pagano l’IMU solo sulla parte eccedente i 6mila euro, con le seguenti riduzioni:

  • riduzione del 70% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente i 6mila euro fino a euro 15mila 500;
  • riduzione del 50% dell’imposta sulla parte di valore compresa fra 15mila 500 euro e 25mila 500 euro;
  • riduzione del 25% dell’imposta  sulla parte di valore fra 25mila 500 e 32mila euro.

Diversa però l’IMU sui fabbricati rurali. In questo caso, bisogna innanzitutto distinguere fra due casi:

  • ad uso abitativo, nel caso in cui rappresentino l’abitazione principale, si applicano le stesse regole  e aliquote dell’IMU sulla prima casa.
  • ad uso strumentale hanno invece un’aliquota base ridotta pari allo 0,2%, che i comuni possono ulteriormente far scendere all’1%.

Sui fabbricati rurali ad uso strumentale l’IMU si paga in due rate, così divise:

  • il 30% dell’IMU totale, calcolata applicando l’aliquota dello 0,2%, entro il 18 giugno (prima rata)
  • il saldo entro il 17 dicembre (seconda rata).

Infine, per quanto riguarda i soli fabbricati rurali ad uso strumentale non censiti, l’IMu si paga in un’unica rata, in dicembre.

Sono esenti dall’IMU agricola:

  • i fabbricati rurali ad uso strumentale che si trovano in comuni classificati montani o parzialmente montani di cui all’elenco dei comuni italiani predisposto dall’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT).
  • I terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell’art. 15 della legge 27 dicembre 1977, n. 984 (elenco contenuto nella circolare n. 9 del 14 giugno 1993).

Moltiplicatori per immobili

Può essere utile ricordare tutti i moltiplicatori per i diversi immobili, che servono a calcolare l’imponibile IMU (su cui applicare l’aliquota):

  • Fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10 (qui ci sono in pratica le abitazioni e le pertinenze): moltiplicatore 160.
  • Fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5 (qui ci sono gli uffici pubblici, i magazzini, i laboratori): moltiplicatore 140.
  • Fabbricati classificati nelle categorie catastali A/10 e D/5 (uffici e banche): moltiplicatore 80.
  • Fabbricati classificati nel gruppo catastale D, ad eccezione di quelli classificati nella categoria catastale D/5 (qui ci sono opifici, alberghi, fabbricati con funzioni produttive connesse all’agricoltura): moltiplicatore 60, elevato a 65 a decorrere dal primo gennaio 2013.
  • Fabbricati classificati nella categoria catastale C/1 (i negozi): moltiplicatore 55.