Se il Fisco rivede d’ufficio la rendita catastale di un immobile, deve fornire al contribuente adeguate spiegazioni su tutte le operazioni e i calcoli intervenuti. Nel caso in cui la revisione sia motivata da un aumento del valore degli immobili in una determinata zona, non basta infatti l’indicazione generica di un’evoluzione del mercato immobiliare ma vanno forniti altri elementi utili al contribuente.
Lo chiarisce una sentenza della Corte di Cassazione su un avviso di accertamento catastale emesso dall’Agenzia delle Entrate contestato dal contribuente.
Un caso esemplare che si colloca nell’attuale contesto in cui l’AdE sta inviando numerose lettere di compliance in relazione ai lavori edilizi agevolati come il Superbonus, che attraverso la riqualificazione energetica e non solo possono potenzialmente aumentare il valore di mercato del fabbricato, con la conseguente necessità di procedere con una DOCFA e la revisione della rendita catastale.
Ma vediamo cosa dice la Cassazione (Sezione Tributaria), con la nuova Ordinanza 4684/2025, del 22 febbraio.
Revisione rendita catastale: quando è ammessa
ILa notifica di nuovo classamento di un immobile iscritto in Catasto, operata d’ufficio dall’Amministrazione finanziaria, nel caso analizzato dalla Cassazione comportava un importante aumento della rendita catastale, dovuta all’aumento del valore di mercato della zona: questo è uno dei motivi per i quali l’AdE può autonomamente procedere all’operazione.
La sentenza spiega che la revisione della rendita catastale d’ufficio può avvenire in tre casi:
- su richiesta del Comune, se quest’ultimo rileva un palese disallineamento rispetto a fabbricati con le medesime caratteristiche;
- se l’immobile non è dichiarato, o sono stati effettuati interventi edilizi senza la comunicazione di aggiornamento.
- o infine se l’immobile si trova in microzone comunali nelle quali c’è un valore medio di mercato molto diverso da quello circostante.
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Quest’ultimo è il caso dell’avviso contestato dal contribuente. La sentenza chiarisce però che, per effettuare queste operazioni, le amministrazioni devono seguire un iter preciso e mettere il contribuente nelle condizioni di conoscere le concrete ragioni che hanno portato alla revisione delle rendite.
I criteri di adeguamento catastale ai valori di mercato
Se la motivazione è un adeguamento ai valori di mercato, l’Amministrazione pubblica deve:
- indicare in modo dettagliato quali siano stati gli interventi e le trasformazioni urbane che hanno portato l’area alla riqualificazione;
- specificare quali dati ha utilizzato e in che modo li ha elaborati,
- fornire dettagli sulle tecniche statistiche utilizzate.
In definitiva, si legge nell’ordinanza, il contribuente deve essere posto in condizione di poter compiutamente controllare ed eventualmente contestare la sussistenza dei presupposti per l’applicazione della revisione della rendita catastale.
I parametri per la revisione catastale
Affinché la revisione in Catasto sia corretta vanno esattamente identificati, calcolati, rilevati ed elaborati quattro parametri (indicati nella norma):
- il valore di mercato medio della microzona (per mq);
- il valore catastale medio della microzona;
- il valore di mercato medio per l’insieme di tutte le microzone;
- il valore catastale medio per l’insieme di tutte le microzone.
Per ognuno di questi parametri, vanno indicati dati precisi, ad esempio le date alla quale fanno riferimento le rilevazioni. Nel caso in esame, l’avviso di accertamento non riportava questi dati, per cui la Corte ha dato ragione al contribuente.
