Su un immobile ereditato sono stati eseguiti lavori con diritto a detrazione pluriennale, con spesa sostenuta dall’erede. L’immobile è stato poi venduto nell’anno dei lavori. L’amministratore deve emettere certificazione in favore di chi ha sostenuto il costo dei lavori o del nuovo proprietario?
L’amministratore rilascia un’unica certificazione, intestata a chi ha effettivamente pagato i lavori: nel suo caso a lei, che ha sostenuto la spesa come erede dell’immobile. La detrazione, però, segue la proprietà dell’immobile: poiché la cessione è avvenuta nello stesso anno dei lavori, al 31 dicembre il proprietario è già l’acquirente e a lui spetta la detrazione, compresa la prima rata, salvo diverso accordo nel rogito.
Certificazione dell’amministratore a chi ha pagato i lavori
La certificazione va intestata al condòmino che ha versato le somme al condominio, quindi a lei che ha pagato i lavori da erede. Rientra negli obblighi di certificazione dell’amministratore e attesta l’ammontare delle spese sostenute nell’anno e la quota imputabile a ciascun condòmino in base ai millesimi di proprietà.
L’aliquota e i lavori ammessi dipendono dal tipo di intervento. Il documento dell’amministratore certifica la spesa e non assegna la detrazione, quindi non occorre una nuova attestazione a nome dell’acquirente.
Con la vendita la detrazione si trasferisce all’acquirente
Con la cessione dell’immobile le quote di detrazione non utilizzate si trasferiscono all’acquirente persona fisica per i periodi d’imposta residui, salvo diverso accordo delle parti (art. 16-bis, comma 8, del TUIR).
Il trasferimento è automatico: se vuole conservare lei la detrazione, l’accordo va messo nero su bianco nel rogito oppure in una scrittura privata autenticata da un notaio che dia atto dell’intesa già esistente alla data dell’atto (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 7/E del 2021).
La prima rata spetta a chi possiede l’immobile al 31 dicembre
La quota di ciascun anno spetta a chi possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 95/E del 2000, punto 2.1.14). Poiché la vendita è avvenuta nello stesso anno dei lavori, al 31 dicembre l’immobile è già dell’acquirente: la prima rata spetta quindi a lui, anche se la certificazione dell’amministratore è intestata a lei.
Se invece nel rogito le parti lasciano la detrazione al venditore che ha sostenuto la spesa, quest’ultimo ne fruisce per l’intera quota (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 19/E del 2012, risposta 1.8). Per conservare a lei tutta la detrazione, quindi, la clausola va inserita nel rogito.
Precompilata da modificare
Il neo-acquirente non vede la detrazione condominiale tra i dati precompilati, perché l’amministratore comunica all’Anagrafe Tributaria la spesa con il codice fiscale del condòmino che ha versato la quota, quindi il venditore. Per fruirne, l’acquirente deve modificare la dichiarazione precompilata e inserire la quota spettante, conservando la certificazione dell’amministratore e l’atto di vendita come prova del diritto. La dichiarazione modificata perde l’esonero dal controllo formale (art. 36-ter del DPR 600/1973) e sposta sul contribuente l’onere della prova in caso di verifica.
La stessa regola vale per lei che vende (salvo clausola nel rogito per mantenere il diritto alle detrazioni pluriennali): se il dato compare nella sua precompilata non va confermato perchè la detrazione spetta all’acquirente.
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