Comprare casa all’asta giudiziaria significa acquistare un immobile direttamente da una procedura del tribunale, di solito a un prezzo più basso di quello di mercato e senza provvigione d’agenzia. Il percorso è disciplinato dal codice di procedura civile e negli ultimi anni si è alleggerito, ma richiede metodo: chi padroneggia i passaggi, dalla perizia all’offerta e dal saldo al decreto di trasferimento, partecipa con un vantaggio reale, in un mercato delle aste immobiliari che continua a praticare sconti anche con le vendite in calo.
In sintesi:
- la modalità ordinaria è la vendita senza incanto, con offerte depositate presso il professionista delegato o per via telematica;
- l’offerta minima può scendere fino al 75% del prezzo base fissato dalla perizia, ai sensi dell’art. 571 del codice di procedura civile;
- per partecipare serve una cauzione di regola pari al 10% del prezzo offerto;
- la proprietà passa solo con il decreto di trasferimento del giudice, dopo il versamento del saldo;
- l’immobile viene liberato dal custode giudiziario, con tempi che vanno in genere dai sei ai dodici mesi dall’aggiudicazione.
L’asta senza incanto e il Portale Vendite Pubbliche
Oggi l’acquisto in asta avviene quasi sempre con la vendita senza incanto, gestita in forma telematica: gli interessati depositano un’offerta in busta chiusa o sul portale e, quando le offerte valide sono più di una, si apre una gara al rialzo tra gli offerenti. L’ordinanza di vendita stabilisce il prezzo base, calcolato sulla perizia dell’esperto stimatore nominato dal giudice, insieme a cauzione, offerta minima e termini.
Gli avvisi si consultano sul Portale delle Vendite Pubbliche, il sito ufficiale del Ministero della Giustizia, oltre che sui portali dei singoli tribunali. La perizia, le fotografie e le informazioni sullo stato dell’immobile le fornisce il custode giudiziario, che organizza anche le visite; il debitore esecutato, invece, non può partecipare all’asta sul proprio bene.
Accanto alle aste giudiziarie esistono le vendite gestite dal Notariato e le dismissioni di enti pubblici, che aggiungono un livello di verifica documentale e si svolgono anch’esse in forma telematica.
Offerta minima al 75% e cauzione del 10% per partecipare
Si può offrire fino al 25% in meno del prezzo base, quindi un’offerta minima pari al 75% del valore indicato nell’avviso, accompagnata da una cauzione di regola del 10% della cifra offerta. La possibilità di scendere sotto la base è stata introdotta dal D.L. 83/2015, convertito dalla legge 132/2015, che ha modificato l’art. 571 del codice di procedura civile, e deve essere prevista espressamente nell’avviso di vendita.
Quanto offrire è una scelta procedurale oltre che economica: l’offerta minima espone al rischio di un rilancio o della mancata aggiudicazione quando c’è concorrenza, mentre avvicinarsi al prezzo base aumenta le probabilità di successo, tenendo conto delle eventuali aste già andate deserte. La cauzione viene restituita ai non aggiudicatari, ma è trattenuta se chi si aggiudica non versa il saldo, ai sensi dell’art. 587 del codice di procedura civile. Chi acquista come prima casa può chiedere l’agevolazione fiscale, dichiarandolo al momento dell’offerta.
Saldo del prezzo e decreto di trasferimento
Dopo l’aggiudicazione l’acquirente versa il saldo del prezzo entro il termine fissato nell’avviso, di norma non oltre 120 giorni; con il decreto di trasferimento emesso dal giudice ai sensi dell’art. 586 del codice di procedura civile diventa proprietario e l’immobile viene liberato da ipoteche e pignoramenti. Il mancato versamento del saldo comporta la revoca dell’aggiudicazione e la perdita della cauzione.
Il decreto è il titolo con cui si trascrive l’acquisto nei registri immobiliari e con cui il giudice ordina la cancellazione dei gravami che gravavano sul bene, restituendolo all’acquirente libero da vincoli pregressi.
Ordine di liberazione e tempi per entrare nell’immobile
Il possesso materiale arriva con l’ordine di liberazione, attuato dal custode giudiziario senza una causa di sfratto: nelle procedure recenti l’immobile occupato dal debitore va liberato contestualmente al decreto di trasferimento, con tempi realistici tra sei e dodici mesi dall’aggiudicazione. La materia è regolata dall’art. 560 del codice di procedura civile, riscritto dalla riforma Cartabia (D.Lgs. 149/2022) e dal correttivo D.Lgs. 162/2024.
Il custode attua la liberazione senza le formalità dell’esecuzione per rilascio e senza spese a carico dell’aggiudicatario, salvo che questi lo esoneri; se l’immobile è già libero o occupato da un terzo privo di titolo opponibile, la liberazione può essere disposta prima, già con l’ordinanza di vendita. Conviene chiedere l’attuazione al professionista delegato al momento dell’aggiudicazione o del saldo.
Il mutuo per comprare casa all’asta
L’acquisto in asta si può finanziare con un mutuo, anche con prodotti dedicati: la banca eroga di norma in prossimità del decreto di trasferimento, con iscrizione dell’ipoteca sull’immobile aggiudicato. I tempi stretti tra aggiudicazione e saldo rendono decisivo avere la delibera dell’istituto prima di presentare l’offerta.
Alcune banche aderiscono a protocolli con i tribunali per coordinare l’erogazione con l’emissione del decreto. Senza un finanziamento già istruito il rischio è di non riuscire a saldare nei termini e di perdere la cauzione versata.
Costi aggiuntivi e verifiche pre-offerta
Oltre al prezzo, l’acquirente deve mettere in conto le spese condominiali arretrate, l’assenza di garanzia per i vizi e l’effettivo stato di occupazione e regolarità dell’immobile, elementi tutti leggibili nella perizia prima di offrire. I principali punti da controllare sono:
- le spese condominiali non pagate, di cui l’acquirente risponde in solido per l’anno in corso e quello precedente, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile;
- l’assenza della garanzia per i vizi, poiché la vendita forzata non segue le regole della compravendita ordinaria secondo l’art. 2922 del codice civile;
- la regolarità urbanistica ed edilizia, con difformità sanabili o meno ai sensi del D.P.R. 380/2001;
- lo stato di occupazione e l’eventuale presenza di contratti opponibili alla procedura.
Chi preferisce evitare l’incertezza della gara può valutare l’acquisto in pre-asta, trattando l’immobile prima che arrivi alla vendita forzata. Lo sconto sul prezzo di mercato è il motivo per cui le aste attirano famiglie e investitori, a condizione di affrontarle come un acquisto tecnico e non come un’occasione da prendere al volo.
