Pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la nuova Guida all’acquisto della casa. L’edizione aggiornata a ottobre 2025 si propone come un vademecum completo per i cittadini che intendono acquistare un’abitazione, illustrando in modo chiaro e aggiornato le principali regole fiscali, gli adempimenti e le agevolazioni disponibili, con particolare attenzione al bonus prima casa e alla revisione dei benefici under 36.
Comprare casa: la guida passo dopo passo
La guida si applica sia alle compravendite tra privati sia a quelle tra imprese e privati. Il documento si articola in più sezioni tematiche che accompagnano il contribuente in tutte le fasi dell’acquisto: dalla verifica preliminare dell’immobile alla determinazione delle imposte dovute, fino ai casi particolari che danno diritto alle agevolazioni fiscali. I capitoli principali:
- verifiche preliminari, con i controlli catastali e ipotecari per accertare la proprietà, l’assenza di vincoli e la regolarità urbanistica;
- tassazione degli atti di compravendita, con le differenze tra acquisto da privato e da impresa, con e senza IVA, e tabelle riassuntive delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
- il sistema del “prezzo-valore”: , ossia il meccanismo di calcolo della base imponibile che consente al contribuente di versare le imposte sulla rendita catastale rivalutata, anziché sul prezzo effettivo, garantendo maggiore certezza e tutela da accertamenti.
Un’ampia sezione finale di FAQ fornisce risposte pratiche ai dubbi più frequenti di cittadini e professionisti.
Le novità sul preliminare di vendita
L’edizione aggiornata recepisce le modifiche normative introdotte per i contratti preliminari di compravendita stipulati a partire dal 1° gennaio 2025. In caso di pagamento di caparra o di acconti sul prezzo senza applicazione dell’IVA, oltre all’imposta di registro fissa e all’imposta di bollo, è dovuta un’imposta di registro proporzionale pari allo 0,5% per entrambe le tipologie di somme versate. L’imposta versata sul preliminare viene poi imputata a quella dovuta sull’atto definitivo di vendita.
Resta invece la distinzione tra caparra e acconto nel caso di compravendite soggette a IVA (come per le imprese costruttrici che optano per l’imposizione): per gli acconti si applica l’IVA, mentre per la caparra confirmatoria è dovuta l’imposta di registro proporzionale dello 0,5%.
Acquisto prima casa: proroga termini di rivendita
Un’altra importante novità riguarda l’agevolazione prima casa. La legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024, art. 1, comma 116) ha esteso da uno a due anni il termine entro il quale chi ha acquistato un immobile con le agevolazioni può rivendere la casa già posseduta e beneficiare nuovamente del bonus su un nuovo acquisto.
Il nuovo termine biennale si applica agli atti stipulati dal 1° gennaio 2025 e anche ai casi in cui, al 31 dicembre 2024, non sia ancora decorso il precedente termine di un anno per la vendita dell’immobile pre-posseduto. La misura risponde all’esigenza di rendere più flessibile il beneficio, tenendo conto dei tempi medi di mercato per la rivendita degli immobili.
La riforma dei bonus giovani under 36
La guida aggiornata conferma e dettaglia i vantaggi riconosciuti ai giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. Per gli acquisti effettuati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023 (o fino al 31 dicembre 2024, se il preliminare è stato registrato entro il 2023), non sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Inoltre, l’eventuale IVA versata al venditore genera un credito d’imposta da utilizzare in dichiarazione dei redditi o in compensazione con altri tributi.
Per gli atti stipulati tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, la normativa ha previsto la maturazione di un credito d’imposta pari alle imposte eccedenti versate, utilizzabile entro il 31 dicembre 2025.
I consigli pratici prima dell’acquisto
L’Agenzia delle Entrate ricorda o passaggi fondamentali da compiere prima di acquistare un immobile:
- verificare che il venditore sia il legittimo proprietario dell’immobile;
- accertare che non vi siano ipoteche, vincoli o diritti reali di garanzia iscritti sull’immobile;
- consultare i servizi online dell’Agenzia per la visura catastale e ipotecaria gratuita tramite SPID o CIE;
- verificare la corretta destinazione d’uso e la conformità urbanistica dell’immobile.
Un’attenzione particolare è dedicata anche alla corretta determinazione delle imposte dovute, con tabelle che distinguono i casi di compravendita tra privati o con imprese, e alle modalità di calcolo delle agevolazioni spettanti.
Tutte le guide pubblicate dall’Agenzia delle Entrate sono disponibili a questo link.
