In poche settimane, tra l’atto di indirizzo fiscale firmato dal ministro Giancarlo Giorgetti per il triennio 2026-2028 e la dichiarazione congiunta del 4 dicembre 2025 sottoscritta da venticinque Paesi, l’architettura del controllo fiscale sugli immobili ha cambiato forma. Non si tratta di un singolo provvedimento ma di due movimenti paralleli — uno nazionale, uno internazionale — che si muovono nella stessa direzione: rendere il patrimonio immobiliare pienamente trasparente al Fisco, eliminando le zone grigie che hanno resistito per anni.
- Anagrafe dei titolari, Catasto nuovo strumento di intelligence fiscale
- Controlli Superbonus 2026: 20.000 lettere in partenza
- IPI MCAA, banca dati mondiale degli immobili
- Cosa devono fare i proprietari di immobili all’estero
- Il nodo irrisolto: chi manca dalla lista dei venticinque
- Un sistema in costruzione, con scadenze già certe
Anagrafe dei titolari, Catasto nuovo strumento di intelligence fiscale
L’atto di indirizzo MEF 2026-2028 prevede la creazione di una nuova Anagrafe dei titolari degli immobili, un censimento fiscale dei proprietari pensato per incrociare in modo sistematico i dati catastali con quelli reddituali e patrimoniali già in possesso dell’Agenzia delle Entrate. Il meccanismo non aggiunge nuovi obblighi ai contribuenti, ma potenzia radicalmente la capacità dell’amministrazione finanziaria di rilevare automaticamente le incongruenze: una rendita catastale ferma mentre i lavori del Superbonus hanno aumentato il valore di mercato dell’immobile, oppure un affitto incassato e non dichiarato.
La novità strutturale è l’introduzione di algoritmi di machine learning per la costruzione di un rating di rischio per ogni contribuente. Il sistema assegna a ciascun profilo un punteggio di affidabilità fiscale: chi risulta “fedele” ottiene rimborsi IVA più rapidi, chi risulta a rischio finisce sotto la lente prima degli altri. Nella stessa logica si inserisce il Superbonus: con 18,1 milioni di comunicazioni di cessione del credito per un totale di circa 161,9 miliardi di euro, il fisco ha una mappa dettagliata di ogni cantiere, e nel 2026 la incrocia con i dati catastali per individuare chi ha ristrutturato senza aggiornare la rendita.
Controlli Superbonus 2026: 20.000 lettere in partenza
Nel più vasto quadro della nuova strategia di compliance dell’Agenzia delle Entrate, i numeri sui controlli sul Superbonus sono precisi: dopo le 15.000 lettere inviate nel 2025, nel 2026 ne partiranno altre 20.000, e nel 2027 saliranno a 25.000, per un totale di circa 60.000 immobili sotto verifica nell’arco del triennio.
Le comunicazioni riguardano i proprietari che hanno beneficiato dell’agevolazione senza aggiornare la rendita catastale, situazione che l’Agenzia delle Entrate rileva confrontando automaticamente le comunicazioni di cessione del credito con i dati del Catasto.
Chi riceve la lettera ha la possibilità di regolarizzare la propria posizione presentando la dichiarazione di variazione catastale (DOCFA) tramite un tecnico abilitato. Chi non risponde o non fornisce chiarimenti convincenti si espone a verifiche più invasive.
In parallelo, l’87% di tutte le comunicazioni di cessione del credito Superbonus ricevute nel 2026 sarà oggetto di analisi preventiva: spese sproporzionate rispetto al valore dell’immobile, cessioni multiple sospette o cantieri ancora aperti oltre le scadenze previste sono i principali criteri di selezione del rischio. Sul fronte della tutela dei condomini, il governo sta valutando una norma “salva condomini” che separi le irregolarità incolpevoli — legate a cantieri non completati o asseverazioni difettose — da quelle fraudolente, con la possibilità di estinguere il debito versando un’imposta sostitutiva parametrata al beneficio ottenuto.
IPI MCAA, banca dati mondiale degli immobili
Sul fronte internazionale, il 4 dicembre 2025 venticinque Paesi — tra cui Italia, Francia, Germania, Spagna, Regno Unito e Gibilterra, ma anche Brasile, Sudafrica, Nuova Zelanda e Corea — hanno firmato una dichiarazione congiunta che avvia formalmente l’International Property Information Multilateral Competent Authority Agreement (IPI MCAA), l’accordo multilaterale sviluppato dall’OCSE per lo scambio automatico di informazioni sugli immobili posseduti oltre confine.
L’IPI MCAA completa un sistema di trasparenza costruito in anni: il Common Reporting Standard (CRS) già copre i conti finanziari, il Crypto-Asset Reporting Framework (CARF) coprirà le cripto-attività dal 2026, e ora tocca agli asset non finanziari — in particolare gli immobili, l’ultimo grande patrimonio rimasto fuori dai meccanismi di scambio automatico. Il perimetro dell’accordo è ampio: rientrano case, appartamenti, terreni e fabbricati commerciali, ma anche i redditi da locazione breve intermediati da piattaforme digitali come Airbnb, già interessate dalla DAC7.
L’operatività dell’IPI MCAA è prevista entro il 2029 o il 2030, secondo le procedure nazionali di ciascuna giurisdizione. Non si tratta di nuovi obblighi dichiarativi per i contribuenti — gli obblighi esistono già — ma di un salto di qualità nel controllo: da verifiche su richiesta o su base bilaterale a uno scambio continuo, automatico e standardizzato. In pratica, se un residente fiscale italiano possiede un appartamento a Barcellona o Lisbona, l’amministrazione fiscale di quello Stato trasmetterà automaticamente all’Agenzia delle Entrate italiana i dati su titolarità, valore e redditi generati dall’immobile.
Cosa devono fare i proprietari di immobili all’estero
Per i residenti fiscali italiani che detengono immobili fuori dai confini nazionali, gli obblighi non cambiano con l’IPI MCAA ma diventano molto più difficili da ignorare. Il quadro attuale prevede già:
- la dichiarazione dell’immobile nel quadro RW del modello Redditi PF, indipendentemente dall’uso — anche se l’immobile è sfitto o in ristrutturazione;
- il versamento dell’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri), fissata all’1,06% dal 2024, calcolata sul valore catastale o di mercato dell’immobile in proporzione ai mesi e alla quota di possesso;
- la dichiarazione dei redditi da locazione, da inserire nel quadro RL con possibilità di applicare il credito per le imposte eventualmente già pagate all’estero.
Con l’entrata in vigore dell’IPI MCAA, l’Agenzia delle Entrate potrà confrontare in tempo reale quanto dichiarato nel quadro RW con i dati ricevuti automaticamente dagli altri Stati aderenti. Chi finora ha omesso o sottostimato il valore di immobili detenuti in uno dei venticinque Paesi firmatari si troverà esposto a un rischio di accertamento molto più concreto rispetto al passato.
Il nodo irrisolto: chi manca dalla lista dei venticinque
L’IPI MCAA è un accordo tra Paesi volenterosi, non uno standard universale. Nella lista del 4 dicembre 2025 non figurano gli Stati Uniti, gli Emirati Arabi Uniti, Singapore, la Svizzera (già dentro il CRS ma assente qui) e la gran parte delle giurisdizioni offshore. Chi detiene patrimoni immobiliari in questi Paesi rimane fuori dal nuovo sistema di scambio automatico, almeno per ora. Il meccanismo è comunque pensato per espandersi: la dichiarazione invita esplicitamente altre giurisdizioni ad aderire, e l’OCSE punta a ripetere lo stesso percorso già seguito per il CRS, che ha visto la platea dei partecipanti crescere progressivamente nel corso degli anni.
Nel frattempo, anche per gli immobili in Paesi non aderenti all’IPI MCAA resta in vigore il quadro RW e, nei casi più gravi — immobili in Paesi a fiscalità privilegiata non dichiarati — si applicano termini di accertamento raddoppiati e sanzioni maggiorate. L’analisi dei dati 2025 sull’evasione fiscale totale, con i 200.000 contribuenti scovati dall’Agenzia delle Entrate, restituisce la misura di quanto il fisco stia affinando i propri strumenti su più fronti contemporaneamente.
Un sistema in costruzione, con scadenze già certe
Il 2026 è l’anno in cui i due livelli del sistema — nazionale e internazionale — iniziano a muoversi in modo coordinato. Sul piano interno, l’Anagrafe dei titolari e i controlli Superbonus sono già operativi. Sul piano internazionale, i venticinque Paesi lavorano alla messa a punto dei protocolli tecnici per rendere operativo l’IPI MCAA entro fine decennio. Per i proprietari di immobili, in Italia e all’estero, il messaggio è uno solo: la trasparenza fiscale sul mattone non è più un obiettivo lontano ma un’infrastruttura in fase di completamento.
