A partire da giugno ho affittato una casa con cedolare secca al 21%. A Novembre 2026 devo versare con F24 l’acconto o il saldo del secondo semestre. Posso invece non fare nulla e, in sede di 730 /2027, trovare i vari conti di acconti e saldo, precalcolati dall’Agenzia dell’Entrate?
Se il 2026 è il suo primo anno di cedolare secca l’acconto di novembre è pari a zero. L’imposta sostitutiva sui canoni percepiti quest’anno sarà liquidata con la dichiarazione presentata nel 2027 e, con un sostituto d’imposta, il saldo e gli eventuali acconti successivi potranno anche essere trattenuti in busta paga o sulla pensione.
Cedolare secca nel primo anno con acconto a zero
Nel primo anno di applicazione, l’acconto della cedolare secca manca se nell’anno precedente non risultava imposta dovuta con questo regime. Le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate al modello Redditi PF 2026, Quadro LC, determinano infatti l’acconto sulla cedolare dovuta per l’anno precedente: nel caso descritto, in assenza di cedolare nel 2025, la base di riferimento è pari a zero.
La scadenza di novembre riguarda la seconda o unica rata dell’acconto annuale. I canoni percepiti da giugno a dicembre 2026 concorreranno invece alla cedolare dovuta per l’intero periodo d’imposta 2026: fiscalmente non esiste pertanto un “saldo del secondo semestre” da pagare nel novembre dello stesso anno.
Per capirci: in presenza di una precedente cedolare dovuta, l’acconto 2026 sarebbe dovuto essere determinato tenendo conto di quella posizione.
Saldo 2026 nel prospetto di liquidazione del 730/2027
Secondo le regole oggi vigenti, la dichiarazione determina la cedolare secca dovuta a saldo e gli eventuali acconti per l’anno successivo. Nel prospetto di liquidazione del 730 sono infatti riportati la cedolare dovuta, gli acconti già versati, il saldo risultante e le rate di acconto successive.
Le istruzioni del 730/2027 saranno pubblicate dall’Agenzia delle Entrate nel 2027. In base alle regole attualmente applicate, nel prossimo modello lei dovrà comunque controllare i dati dell’immobile e della locazione: la presenza della dichiarazione precompilata non elimina l’adempimento.
In particolare, nel Quadro B del 730 devono risultare correttamente il periodo di possesso e locazione, il canone e l’opzione per la cedolare secca. Sulla base dei dati dichiarati sarà determinata l’imposta relativa ai canoni percepiti nel 2026.
Con il sostituto d’imposta il debito passa in busta paga
Se si sceglie il 730 senza sostituto d’imposta, le somme risultanti a debito dalla dichiarazione sono versate tramite modello F24, anche utilizzando le funzioni disponibili nella dichiarazione precompilata.
Se nel 730 è invece indicato un sostituto d’imposta, allora il risultato della liquidazione relativo alla cedolare viene regolato attraverso il conguaglio: il saldo e gli acconti dovuti sono trattenuti dal datore di lavoro o dall’ente pensionistico secondo le relative scadenze.
Nel suo caso, quindi, a novembre 2026 l’importo dell’acconto sarà pari a zero alle condizioni indicate (assenza di rendite 2025 da cedolare su altri immobili) e nel 2027 sarà invece necessario presentare il 730, verificando che i dati della locazione e del prospetto di liquidazione siano corretti. Gli importi dovuti saranno gestiti tramite le trattenute risultanti dalla dichiarazione.
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