Ho affittato un appartamento a canone concordato (3anni+2) da metà novembre 2025. Come devo calcolare la cedolare secca del 10%? Sui giorni realmente affittati? Sull’importo percepito? Potrebbe farmi un esempio pratico?
La cedolare secca al 10% si calcola sugli importi effettivamente percepiti nel corso dell’anno, non sui giorni in cui l’immobile è stato locato. Per il 2025, con un contratto a canone concordato decorrente da metà novembre, la base imponibile è costituita esclusivamente dalle somme incassate da quella data al 31 dicembre. L’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali si ottiene applicando l’aliquota del 10% al totale percepito.
La base di calcolo per la cedolare secca
Prendendo ad esempio i canoni di novembre e dicembre 2025, per un totale di 700 euro percepiti, il calcolo è immediato:
- la base imponibile è costituita dai canoni effettivamente incassati, pari a 700 euro;
- l’aliquota applicabile è il 10%, riservata ai contratti a canone concordato nei comuni individuati dalla normativa (capoluoghi di provincia, comuni ad alta tensione abitativa e aree equiparate);
- la cedolare secca dovuta per il 2025 ammonta a 70 euro.
Non occorre effettuare alcun calcolo proporzionale sui giorni di occupazione: ciò che rileva fiscalmente è quanto è stato effettivamente incassato nell’anno d’imposta.
Scadenze nel primo anno e negli anni successivi
Poiché il 2025 è stato il primo anno di applicazione della cedolare secca, non è dovuto alcun acconto: nel primo anno manca la base imponibile di riferimento su cui calcolarlo. Il versamento da effettuare sarà il solo saldo 2025, pari a 70 euro, entro il 30 giugno 2026, tramite modello F24 con il codice tributo 1842. Chi preferisce posticipare può farlo entro il 30 luglio 2026, applicando la maggiorazione dello 0,40%.
=> Cedolare secca: calcolo acconto, scadenza rate e codici di pagamento
Dal secondo anno in poi si applica il meccanismo di acconto e saldo, con le stesse scadenze dell’IRPEF. L’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre se l’importo è inferiore a 257,52 euro; in due rate — il 40% entro il 30 giugno e il restante 60% entro il 30 novembre — se supera quella soglia.
Per tutte le altre istruzioni, il portale dell’Agenzia delle Entrate dedicato alla cedolare secca sugli affitti è il riferimento ufficiale.
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Chiedi all'espertoRisposta di Barbara Weisz
