Aver beneficiato del Bonus prima casa in occasione di un precedente acquisto non preclude in via assoluta ogni accesso futuro all’agevolazione ma le condizioni per poter richiedere il beneficio una seconda volta sono molto strette. Nè ci sono scappatoie sul”doppio uso” precluso: la Cassazione ha chiarito che l’immobile ricevuto per donazione — e non solo quello acquistato a titolo oneroso — vale come “precedente” ai fini della preclusione, indipendentemente dalla natura giuridica del primo atto.
Quando il bonus prima casa può essere richiesto di nuovo
La regola generale è che chi ha già usufruito delle agevolazioni prima casa non può accedervi una seconda volta finché è ancora titolare dell’immobile acquistato con quel beneficio. La preclusione opera però solo in presenza di tale titolarità: se l’immobile preposseduto è stato venduto, donato o comunque uscito dal patrimonio del contribuente, il beneficio può essere nuovamente richiesto, nel rispetto di tutti gli altri requisiti di legge previsti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa allegata al D.P.R. 131/1986. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24478/2025, ha chiarito il principio di fondo:
Il previo riconoscimento del beneficio prima casa in occasione di un precedente acquisto di un immobile costituisce impedimento insuperabile al riconoscimento dell’ulteriore beneficio al momento di un acquisto di altro immobile.
La preclusione opera tuttavia solo finché il contribuente è ancora titolare dell’immobile agevolato e non abbia assunto né rispettato l’impegno di alienazione. Esiste inoltre una finestra esplicita per chi acquista un nuovo immobile agevolato pur possedendo ancora quello precedente: introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 (art. 1, comma 55, L. 208/2015), consente di accedere al beneficio impegnandosi nell’atto a vendere l’immobile preposseduto entro il termine previsto dalla legge.
Due anni per vendere l’immobile preposseduto
La Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, L. 207/2024) ha esteso da uno a due anni il termine entro cui il contribuente deve alienare l’immobile preposseduto per mantenere le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 197/2025, ha chiarito che il termine biennale si applica in via retroattiva anche agli atti stipulati prima del 1° gennaio 2025, a condizione che al 31 dicembre 2024 non fosse già scaduto il previgente termine annuale. Il mancato rispetto del termine comporta la decadenza dall’agevolazione, con obbligo di versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30%.
Il raddoppio del termine riguarda esclusivamente il mantenimento dei benefici ai fini dell’imposta di registro: il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, disciplinato dall’art. 7 della L. 448/1998, resta invece vincolato al termine originario di un anno, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025.
Quando il bonus è definitivamente precluso
Il beneficio è precluso in via definitiva nei seguenti casi:
- il contribuente è ancora titolare di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e non ha assunto l’impegno di alienarlo nei termini;
- il contribuente è già titolare di un altro immobile — acquistato senza agevolazioni — situato nello stesso Comune in cui si trova il nuovo immobile da acquistare.
In regime di comunione dei beni tra coniugi, l’acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi preclude l’accesso al beneficio a entrambi per i successivi acquisti, a prescindere da chi abbia sottoscritto l’atto.
Non costituisce invece preclusione il possesso di un immobile acquistato senza agevolazioni prima casa in un Comune diverso, purché ricorrano tutti gli altri requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla norma.
Donazione e bonus prima casa: sentenza Cassazione n. 2482/2026
Con la pronuncia n. 2482 del 5 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha stabilito che l’immobile ricevuto per donazione e sul quale sono state applicate le agevolazioni prima casa vale come “precedente” ai fini della preclusione al secondo accesso al beneficio, allo stesso modo di un immobile acquistato a titolo oneroso. La Corte ha confermato la posizione dell’Agenzia delle Entrate: la natura giuridica del primo atto di acquisto, oneroso o gratuito, è irrilevante; ciò che conta è se il contribuente abbia già fruito del beneficio fiscale su un immobile che è ancora nel suo patrimonio.
La pronuncia chiude un contenzioso interpretativo su un caso frequente: il contribuente che aveva ricevuto un immobile per donazione in regime agevolato e che chiedeva di accedere nuovamente al bonus per un nuovo acquisto, ritenendo che l’atto gratuito non “consumasse” il beneficio. La Cassazione ha confermato che il beneficio è consumato indipendentemente dal titolo del primo trasferimento. La via per ottenere nuovamente l’agevolazione rimane quella di alienare l’immobile già posseduto nei termini di legge.
La Cassazione chiarisce in modo definitivo, è che il beneficio prima casa è legato al contribuente e non all’immobile: non si “esaurisce” per sempre al primo utilizzo, ma crea una preclusione finché quell’immobile agevolato — comunque acquisito, per acquisto o per donazione — rimane nel patrimonio di chi vuole accedere nuovamente al bonus. Chi ha ricevuto un immobile per donazione con le agevolazioni prima casa non è quindi in una posizione diversa da chi lo ha comprato: in entrambi i casi, per accedere nuovamente al beneficio su un nuovo acquisto, dovrà impegnarsi nell’atto a cedere l’immobile già posseduto entro due anni.
Quando il bonus prima casa si può richiedere di nuovo
In ultima analisi, il bonus prima casa può essere richiesto una seconda volta in tre situazioni.
- L’immobile precedentemente acquistato o ricevuto con le agevolazioni non è più nel patrimonio del contribuente — perché venduto, donato o comunque ceduto — e non sussistono altri impedimenti di legge.
- Il contribuente è ancora titolare dell’immobile agevolato ma, nell’atto del nuovo acquisto, dichiara di impegnarsi a venderlo entro due anni; in questo caso il beneficio viene concesso sotto condizione e decade se la vendita non avviene nel termine.
- Il contribuente possiede un immobile nello stesso Comune del nuovo acquisto, ma quell’immobile era stato acquisito senza agevolazioni prima casa — in questo caso non c’è alcuna preclusione legata al pregresso utilizzo del beneficio, anche se restano gli altri requisiti di legge da rispettare.
