Quando un condominio che ha eseguito lavori con il Superbonus decide di vendere l’ex alloggio del portiere, la plusvalenza che ne deriva deve essere tassata in capo ai singoli condòmini, ciascuno per la propria quota calcolata in base ai millesimi di proprietà. Lo chiarisce l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 86 del 27 marzo 2026, rispondendo a specifico interpello. Il caso consente di fissare il regime fiscale applicabile ai beni accessori oggetto di interventi agevolati.
Il principio di accessorietà del bene condominiale
Il punto di partenza della risposta delle Entrate è di natura civilistica. L’ex alloggio del portiere è un bene condominiale di cui ciascun condòmino detiene una quota incorporata nell’unità immobiliare principale: non ha un prezzo di acquisto autonomo, non è trasferibile separatamente, e la sua titolarità dipende interamente dalla titolarità del bene principale.
Da questa accessorietà discende la regola fiscale: il regime della plusvalenza da Superbonus previsto dall’art. 67, comma 1, lett. b-bis del TUIR (introdotto dalla Legge di Bilancio 2024) si applica al bene accessorio nello stesso modo in cui si applica all’unità principale del singolo condòmino. La verifica non va fatta a livello di condominio nel suo complesso, ma per ogni condòmino individualmente, in relazione alla propria unità.
Plusvalenza non dovuta: esclusioni per singolo condòmino
Non tutti i condòmini saranno soggetti alla tassazione. Per ciascuno di essi occorre verificare se ricorra una delle cause di esclusione previste dalla legge con riferimento alla propria unità principale:
- se l’unità immobiliare principale è stata acquisita per successione, la quota di plusvalenza derivante dalla vendita del bene condominiale non costituisce reddito diverso imponibile;
- se l’unità è stata adibita ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la cessione, la plusvalenza è parimenti esclusa dalla tassazione.
Per i condòmini che non rientrano in nessuna di queste cause di esclusione, la plusvalenza è imponibile nella misura corrispondente alla loro quota di proprietà, calcolata in base ai millesimi di proprietà.
Calcolo del valore di partenza senza prezzo separato
Il problema pratico è che l’alloggio del portiere non ha mai avuto un prezzo di acquisto distinto: il suo valore era incorporato nel prezzo pagato per l’unità principale al momento dell’acquisto dell’appartamento. Non essendo possibile scorporare questo costo, l’Agenzia delle Entrate indica due strumenti:
- si ricorre al valore risultante da una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, che stimi il valore della quota di bene condominiale di pertinenza del singolo condòmino;
- tale valore può essere rivalutato in base all’indice ISTAT (prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati), ma solo se l’immobile risulta acquisito o costruito da oltre cinque anni alla data di cessione.
Superbonus e costi inerenti: regole e tempistica
Ai fini del calcolo della plusvalenza imponibile, la determinazione dei costi inerenti deducibili segue regole differenziate in base al tempo trascorso dalla fine dei lavori agevolati. Queste regole si applicano ai condòmini che hanno fruito del Superbonus tramite cessione del credito o sconto in fattura:
- se la cessione avviene entro cinque anni dalla conclusione dei lavori agevolati, le spese relative agli interventi Superbonus non concorrono in alcuna misura alla determinazione dei costi inerenti e non riducono quindi la plusvalenza imponibile;
- se la cessione avviene dopo cinque anni dalla conclusione dei lavori, il 50% delle spese sostenute per gli interventi sulle parti comuni può essere incluso nel calcolo dei costi inerenti, riducendo di conseguenza la base imponibile.
La distinzione tra le due finestre temporali è quindi rilevante ai fini della pianificazione fiscale: per i condominii che hanno completato i lavori agevolati nel 2022 o prima, il quinquennio potrebbe già essere decorso o in procinto di scadere.
