Termosifoni centralizzati, lettura da remoto obbligatoria dal 2027

Nei condomini e negli edifici con più occupanti serviti da riscaldamento centralizzato i contabilizzatori dei termosifoni, i contatori e i sotto-contatori privi della telelettura vanno adeguati o sostituiti entro il 1° gennaio 2027: da quella data la lettura dei consumi di ogni appartamento dovrà avvenire da remoto.

L’adempimento ricade sull’amministratore di condominio, che deve censire i sistemi di contabilizzazione del calore installati, portare in assemblea l’eventuale sostituzione (detraibile nell’ambito del Bonus Ristrutturazioni) e documentare i casi in cui l’intervento non è sostenibile sul piano dei costi.

In sintesi:

• l’obbligo è fissato dall’art. 9, comma 5-bis, del D.Lgs. n. 102/2014, inserito dal D.Lgs. n. 73/2020 e nei condomini di nuova costruzione l’installazione di sotto-contatori e ripartitori non è derogabile;
• le sanzioni da 500 a 2.500 euro dell’art. 16, commi 6, 7 e 8, del D.Lgs. n. 102/2014 riguardano installazione dei dispositivi e ripartizione delle spese, senza un richiamo espresso al comma 5-bis;
• la detrazione sulla sostituzione dei contabilizzatori vale il 50% sull’abitazione principale per i bonifici del 2026 e scende al 36% per quelli del 2027, a legislazione vigente.

Lettura da remoto: contabilizzatori obbligati o esenti

L’obbligo di telelettura riguarda i contabilizzatori applicati ai termosifoni, chiamati anche ripartitori di calore o contacalorie, insieme ai contatori di fornitura e ai sotto-contatori dei condomini e degli edifici polifunzionali serviti da impianto centralizzato, teleriscaldamento o teleraffrescamento, per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria.

Ai sensi dell’art. 9, comma 5-bis, del D.Lgs. n. 102/2014, introdotto dall’art. 9 del D.Lgs. n. 73/2020, i dispositivi di nuova installazione sono leggibili da remoto e quelli già in funzione devono essere «dotati di dispositivi che ne permettono la lettura da remoto» entro il 1° gennaio 2027. Significa che la norma ammette sia la sostituzione sia l’aggiunta di un dispositivo di trasmissione dei dati, se il modello installato lo consente.

Il comma 5-bis richiama i soli dispositivi del comma 5, cioè quelli che servono a ripartire il calore prodotto da un impianto comune. I contatori di luce e gas delle singole utenze, forniti dai distributori, seguono le regole dei commi da 1 a 3 dello stesso art. 9 e della regolazione ARERA.

Con il riscaldamento autonomo, cioè una caldaia per ogni appartamento, l’obbligo non scatta, salvo per i contatori dell’acqua calda sanitaria quando è prodotta in modo centralizzato. Sono esclusi anche i contatori di luce e gas delle singole utenze, perché il comma 5-bis riguarda solo i dispositivi che ripartiscono il calore di un impianto comune.

Oltre ai condomini sono invece coinvolti gli edifici polifunzionali, definiti dall’art. 2 del D.Lgs. n. 102/2014 come edifici destinati a scopi diversi e occupati da almeno due soggetti che si ripartiscono la fattura dell’energia, anche con un unico proprietario, e gli edifici allacciati al teleriscaldamento, dove il contatore di fornitura è installato dall’esercente l’attività di misura (art. 9, comma 5, lettera a).

Adempimenti per l’amministratore di condominio

Spetta all’amministratore di condominio accertare quali dispositivi sono già teleleggibili, raccogliere i preventivi e sottoporre all’assemblea l’adeguamento o la sostituzione, da approvare con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. È il quorum dell’art. 1120, secondo comma, del Codice civile, al quale rinvia l’art. 26, comma 5, della L. n. 10/1991 per le innovazioni su termoregolazione e contabilizzazione del calore.

Gli adempimenti dell’amministratore per arrivare alla scadenza in regola sono cinque:

1. censimento dei dispositivi installati, con marca, modello e anno di posa ricavati dalla documentazione dell’impianto o dalla società che gestisce la contabilizzazione;
2. verifica, modello per modello, della possibilità di aggiungere la trasmissione a distanza o della necessità di sostituire l’apparecchio, con preventivi per entrambe le soluzioni;
3. incarico a un progettista o a un tecnico abilitato per la relazione tecnica sull’intero edificio, se i costi di adeguamento risultano sproporzionati rispetto ai benefici;
4. convocazione dell’assemblea con all’ordine del giorno la soluzione scelta, i preventivi e il riparto della spesa;
5. comunicazione ai condomini delle nuove modalità di lettura e della frequenza con cui riceveranno i dati di consumo.

Con i dati teleletti l’art. 9, comma 8-ter, del D.Lgs. n. 102/2014 elenca gli obblighi dei responsabili della fatturazione, amministratore compreso: trasmettere su richiesta formale lo storico dei consumi a un fornitore di servizi energetici designato dal condomino, consentire la ricezione elettronica di fatture e riparti, garantire l’accesso gratuito ai dati di consumo e la loro riservatezza.

Sulle maggioranze assembleari il DDL n. 1816 di riforma del condominio, assegnato alla Commissione Giustizia del Senato, propone un quorum di un terzo degli intervenuti e un terzo dei millesimi per gli interventi obbligatori relativi alla sicurezza di edifici e impianti. Fino all’eventuale approvazione valgono le maggioranze del Codice civile.

Deroghe alla telelettura: fattibilità e costi documentati

La telelettura non è dovuta quando l’adeguamento non è fattibile sul piano impiantistico o non è efficiente in termini di costi, perché il comma 5-bis si apre con la clausola «ferme restando le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi».

La disposizione sulla lettura da remoto non indica il documento con cui provare la deroga. Per i ripartitori applicati ai radiatori l’art. 9, comma 5, lettera c), del D.Lgs. n. 102/2014 prevede che i casi di inefficienza in termini di costi siano riportati in una relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato, con la metodologia della norma UNI EN 15459: è lo strumento più solido da mettere agli atti anche per giustificare la mancata telelettura.

Nelle FAQ del 2017 sulla contabilizzazione il Ministero dello Sviluppo economico ha indicato che la valutazione dei costi va riferita all’intero condominio, senza esonerare la singola unità immobiliare, e che gli incentivi fiscali non possono essere conteggiati nel confronto fra costi e risparmi attesi, perché non è noto chi potrà utilizzarli.

Nei condomini di nuova costruzione e negli edifici polifunzionali di nuova costruzione l’art. 9, comma 5-ter, esclude qualsiasi deroga all’installazione di sotto-contatori e ripartitori prevista dalle lettere b) e c) del comma 5.

Sanzioni e ripartizione osti di adeguamento

L’art. 16 del D.Lgs. n. 102/2014 prevede sanzioni amministrative da 500 a 2.500 euro in tre casi, nessuno dei quali richiama in modo espresso l’obbligo di telelettura del comma 5-bis:

• il proprietario che non installa il sotto-contatore previsto dall’art. 9, comma 5, lettera b), per ciascuna unità immobiliare (comma 6);
• il proprietario che non installa su ogni corpo scaldante i sistemi di termoregolazione e contabilizzazione della lettera c), cioè valvole termostatiche e ripartitori, per ciascuna unità immobiliare (comma 7);
• il condominio che non ripartisce le spese secondo la lettera d) del comma 5 (comma 8).

Prima della sanzione il comma 18 dello stesso art. 16 prevede la diffida a regolarizzare entro 45 giorni dalla contestazione. L’assenza di una sanzione collegata espressamente al comma 5-bis non sospende l’obbligo, che dal 1° gennaio 2027 si applica a tutti i dispositivi dei condomini interessati.

Ripartizione spese di riscaldamento: almeno il 50% sui consumi

Nei condomini con impianto comune almeno il 50% della spesa per riscaldamento, raffrescamento e acqua calda sanitaria va attribuito ai prelievi volontari di energia termica misurati da contatori e ripartitori, ai sensi dell’art. 9, comma 5, lettera d), del D.Lgs. n. 102/2014 nel testo sostituito dal D.Lgs. n. 73/2020.

La parte restante della ripartizione delle spese si divide, a titolo esemplificativo, per millesimi, metri quadri o metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Nella prima stagione termica dopo l’installazione dei dispositivi si può ripartire in base ai soli millesimi di proprietà, e la regola è facoltativa nei condomini che al 29 luglio 2020, data di entrata in vigore del D.Lgs. n. 73/2020, avevano già installato i dispositivi e suddiviso le spese.

Rispetto alle regole precedenti il criterio di riparto è più semplice: il vecchio testo imponeva la norma UNI 10200 e ammetteva una quota di almeno il 70% sui consumi quando quella norma non era applicabile o in presenza di differenze di fabbisogno termico oltre il 50% fra le unità, comprovate da relazione tecnica asseverata. Per questi edifici il comma 5-quater ha affidato all’ENEA una guida sui riparti suggeriti in base a zona climatica, prestazioni energetiche e anno di costruzione.

Consumi comunicati a cadenza periodica

Con la telelettura estesa a tutti i dispositivi dal 1° gennaio 2027, ogni condomino riceve almeno una volta al mese le informazioni sui consumi di riscaldamento o sulla relativa fatturazione. La regola è fissata dal punto 2 dell’Allegato 9 al D.Lgs. n. 102/2014 e dal 1° gennaio 2022 si applica già dove gli apparecchi sono leggibili da remoto: con l’adeguamento obbligatorio diventa la regola in tutti gli edifici con impianto centralizzato.

Con dispositivi letti in casa, il minimo di legge è invece un riparto all’anno sui consumi effettivi (punto 1 dello stesso Allegato), e fuori dalla stagione termica l’invio mensile può essere sospeso per il riscaldamento.

Le informazioni sulla fatturazione e l’accesso ai propri dati di consumo sono gratuiti (art. 9, comma 8-ter, del D.Lgs. n. 102/2014). Il servizio di contabilizzazione e riparto ha invece un costo, che può essere addebitato ai condomini solo nella misura in cui è ragionevole (comma 8-quater).

Detrazione adeguamento contabilizzatori 2026 e 2027

La spesa per adeguare o sostituire i contabilizzatori è detraibile e l’aliquota dipende dall’anno in cui paga il condominio: per le parti comuni l’Agenzia delle Entrate (circolare n. 122 del 1° giugno 1999, par. 4.8) fa valere la data del bonifico dell’amministratore, con la quota imputata a ciascun condomino e da lui versata entro il termine della dichiarazione dei redditi.

Su una quota millesimale di 500 euro, a titolo di esempio, il condomino proprietario che vi abita recupera 250 euro in dieci rate annuali se il bonifico dell’amministratore parte entro il 31 dicembre 2026 e 180 euro se il pagamento slitta al 2027. Il limite di spesa è di 96.000 euro per unità immobiliare, lo stesso delle altre detrazioni sui lavori condominiali agevolati con il bonus ristrutturazioni.

Una proroga delle aliquote attuali anche per il 2027 è in discussione in vista della Legge di Bilancio 2027: finché il testo non è approvato, per i bonifici del prossimo anno si applicano le aliquote ridotte indicate in tabella.