Una nuova proposta di riforma organica del condominio è approdata al Senato. Il testo si propone di superare le criticità emerse rispetto all’attuale Legge 220/2012 in materia di morosità, lavori urgenti, trasparenza contabile, assicurazioni e agevolazioni fiscali. L’iter parlamentare è appena iniziato ed è quindi suscettibile di interventi in sede parlamentate. Vediamo intanto come prevede nel suo impianto generale.
- Sospensione servizi per condomini morosi
- Chi compra risponde dei debiti del venditore
- Estratto conto online, obbligo trimestrale
- Lavori obbligatori, quorum ridotti per le assemblee
- Assicurazione condominiale obbligatoria
- Detrazione del compenso dell’amministratore
- L’iter della nuova riforma condominiale
Sospensione servizi per condomini morosi
Il disegno di legge n. 1816, presentato il 24 febbraio 2026 dalla Lega con il senatore Paolo Tosato come primo firmatario, è stato assegnato il 18 marzo alla Commissione Giustizia di Palazzo Madama per l’avvio dell’esame in sede redigente.
Una delle misure principali del provvedimento (articolato in 11 capitoli) riguarda la gestione dei condomini morosi. Il DDL prevede che, in caso di mancato pagamento delle quote per un periodo superiore a sei mesi — sulla base dello scadenzario delle rate deliberato dall’assemblea — l’amministratore potrebbe sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, indipendentemente dalla natura del servizio.
La distinzione tra servizi essenziali e non essenziali verrebbe meno: riscaldamento, acqua e altri servizi separabili per unità immobiliare rientrerebbero tutti nel perimetro della sospensione, a condizione che la configurazione tecnica dell’impianto lo consenta. L’obiettivo è rimuovere le ambiguità interpretative che oggi frenano gli amministratori nell’applicare misure sanzionatorie efficaci.
Chi compra risponde dei debiti del venditore
Sul fronte delle compravendite, il DDL propone di introdurre la solidarietà dell’acquirente per i debiti condominiali del venditore. Chi subentra nei diritti di un condomino sarebbe obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti.
In sede di rogito, il notaio dovrebbe acquisire preventivamente dall’amministratore un’attestazione dello stato di morosità relativa al biennio precedente. Una norma che amplia la tutela dei creditori condominiali ma che impone all’acquirente una verifica più accurata della posizione debitoria dell’immobile prima del rogito.
Estratto conto online, obbligo trimestrale
Per rafforzare la trasparenza nella gestione del conto corrente condominiale, il DDL prevede che l’amministratore pubblichi online l’estratto conto condominiale entro trenta giorni dalla chiusura di ciascun trimestre. La modifica si inserisce in un più ampio rafforzamento degli obblighi di rendicontazione, con l’obiettivo di rendere più accessibile e controllabile il flusso finanziario del condominio da parte di tutti i proprietari.
L’amministratore verrebbe inoltre esonerato da responsabilità civili, penali e amministrative quando il mancato adempimento dei suoi obblighi sia causato dalla morosità dei condomini, purché dimostri di aver correttamente agito per il recupero dei crediti.
Lavori obbligatori, quorum ridotti per le assemblee
Uno dei nodi più critici della vita condominiale italiana è la difficoltà di approvare in assemblea gli interventi obbligatori per legge — come l’adeguamento del Certificato di Prevenzione Incendi o la messa a norma degli impianti — quando mancano i quorum necessari.
Il DDL interverrebbe sull’articolo 1136 del Codice Civile: per deliberare gli interventi obbligatori relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni basterebbe il voto favorevole di un terzo degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio. Una riduzione significativa rispetto ai quorum attuali, pensata per ridurre il rischio di paralisi decisionale.
Assicurazione condominiale obbligatoria
Il DDL introdurrebbe l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa condominiale a copertura del perimento dell’edificio e della responsabilità civile verso terzi. Si tratta di una misura attesa da anni nel settore: attualmente l’assicurazione condominiale è facoltativa e spesso assente nei condomini più piccoli, con conseguenze rilevanti in caso di sinistri o danni a terzi.
Detrazione del compenso dell’amministratore
Tra le novità con impatto diretto sui proprietari, il DDL prevede la detraibilità fiscale del compenso corrisposto all’amministratore per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, fino a 500 euro per ciascun periodo d’imposta. Il costo stimato della misura è quantificato in 10 milioni di euro annui a decorrere dal 2026, secondo la relazione tecnica allegata al testo.
L’iter della nuova riforma condominiale
Il DDL 1816 ha iniziato formalmente il suo percorso il 18 marzo 2026, con l’assegnazione alla Commissione Giustizia del Senato. L’esame non è ancora cominciato. Prima dell’eventuale entrata in vigore il testo dovrà superare l’intero iter parlamentare — commissione, aula al Senato, Camera — e potrebbe subire modifiche sostanziali.
Se approvato nella forma attuale, le nuove norme entreranno in vigore 180 giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. I tempi restano quindi incerti e non è escluso che il testo venga accorpato ad altre proposte in corso di esame.
