Le detrazioni fiscali per i lavori sulle parti comuni condominiali restano centrali anche nel 2026, ma con un perimetro più ristretto rispetto agli anni passati. La Legge di Bilancio ha confermato infatti le aliquote del Bonus ristrutturazioni (50% e 36%), mentre ha segna l’uscita di scena del Bonus barriere architettoniche al 75%.
Il quadro di riferimento resta quello delineato dal DPR 380/2001 (Testo unico dell’edilizia) e dall’articolo 16-bis del TUIR, come chiarito dalla Guida alle ristrutturazioni edilizie dell’Agenzia delle Entrate, aggiornata alle regole in vigore.
- Interventi detraibili sulle parti comuni del condominio
- Ascensore condominiale: quando la spesa è detraibile
- Bonus ristrutturazioni per il condominio: aliquote 2026
- Addio al Bonus barriere architettoniche 75%
- Parti comuni interessate dalle detrazioni
- Adempimenti per usufruire delle detrazioni
- IVA ridotta al 10%: quando si applica
Interventi detraibili sulle parti comuni del condominio
Per i lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali, ogni condomino può fruire della detrazione in base alla quota millesimale di spesa imputata, a condizione che l’intervento rientri tra quelli agevolabili.
Sono detraibili, oltre agli interventi sulle singole unità, anche quelli realizzati su parti comuni relativi a:
- manutenzione ordinaria e straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia.
Rientrano tra gli interventi agevolabili, ad esempio, la riparazione e sostituzione di finiture, la manutenzione degli impianti tecnologici comuni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazzi, la sostituzione di infissi e pavimentazioni nelle parti comuni.
Ascensore condominiale: quando la spesa è detraibile
Un caso ricorrente riguarda la manutenzione dell’ascensore. La detrazione spetta quando l’intervento assume i caratteri della manutenzione straordinaria, come nel caso di:
- sostituzione di componenti strutturali o impiantistiche;
- riparazioni rilevanti che incidono sul funzionamento o sulla sicurezza;
- interventi non programmati di importo significativo.
Restano invece escluse dalla detrazione le spese ordinarie legate ai contratti di assistenza periodica, come controlli, lubrificazioni e piccole regolazioni.
Bonus ristrutturazioni per il condominio: aliquote 2026
Per gli interventi sulle parti comuni, il Bonus ristrutturazioni segue le aliquote ordinarie previste dalla normativa vigente:
- 50% delle spese sostenute per l’abitazione principale;
- 36% per seconde case e altri immobili;
Il limite massimo di spesa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, con ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo.
La conferma delle aliquote 50% e 36% è stata ribadita dalla Manovra 2026 sulle detrazioni edilizie.
Addio al Bonus barriere architettoniche 75%
Dal 2026 non è più possibile accedere al Bonus barriere architettoniche al 75%, che negli anni precedenti consentiva una detrazione maggiorata anche per interventi su ascensori, montacarichi e rampe.
Gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche restano quindi agevolabili solo nell’ambito del Bonus ristrutturazioni ordinario, alle aliquote del 50% o del 36%, se rispettano i requisiti edilizi previsti.
Parti comuni interessate dalle detrazioni
Ai fini fiscali, per parti comuni si intendono quelle indicate dall’articolo 1117 del Codice civile, tra cui:
- suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari;
- scale, portoni, cortili, vestiboli e portici;
- impianti e manufatti destinati all’uso comune, come ascensori, fognature, cisterne e impianti centralizzati.
Adempimenti per usufruire delle detrazioni
Per fruire correttamente delle detrazioni:
- le spese devono essere pagate dall’amministratore tramite bonifico parlante;
- devono essere rispettati gli eventuali obblighi di asseverazione e comunicazione ENEA;
- l’amministratore deve trasmettere i dati all’Anagrafe Tributaria;
- il condomino deve indicare la quota di spesa nella propria dichiarazione dei redditi.
È inoltre necessario conservare la certificazione rilasciata dall’amministratore attestante il rispetto di tutti gli obblighi previsti.
IVA ridotta al 10%: quando si applica
Per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle abitazioni, l’IVA ridotta al 10% si applica solo sulla parte di prestazione che eccede il valore dei cosiddetti beni significativi.
Rientrano tra i beni significativi, individuati dal decreto del 29 dicembre 1999:
- ascensori e montacarichi;
- infissi;
- caldaie;
- videocitofoni;
- impianti di sicurezza;
- apparecchi di climatizzazione;
- sanitari e rubinetteria.
