Affitti in nero: stop alla denuncia del proprietario

di Barbara Weisz

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Addio alla denuncia dell'affitto in nero con trasformazione automatica del contratto di quattro anni a canone ridotto per punire i proprietari chi non registrano la locazione: la Consulta boccia la procedura e annulla i contratti.

La misura per combattere gli affitti in nero inserita nella legge che ha istituito la cedolare secca è stata dichiarata incostituzionale per eccesso di delega e per sanzioni sproporzionate alla violazione, implicando la nullità del contratto (in violazione dello Statuto del Contribuente). La sentenza della Corte Costituzionale n.50/2014 ha dunque dichiarato illegittimi i commi 8 e 9 dell’articolo 3 del Dlgs 23/2011 sul Federalismo Fiscale. La legge prevedeva che, per la mancata registrazione dei contratti di affitto entro il termine previsto di 30 giorni. L’inquilino poteva denunciare il proprietario, provocando l’immediata “emersione” del contratto alle seguenti condizioni: affitto della durata di quattro anni a un canone pari a tre volte la rendita catastale, ossia molto basso rispetto ai valori di mercato.

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Procedura incostituzionale

Il motivo principale del rigetto della Corte è l’eccesso di delega: la Corte ammette che la norma è «sotto numerosi profili rivoluzionaria sul piano del sistema civilistico vigente», ma di fatto è anche «del tutto priva di copertura da parte della legge di delegazione (legge 42/2009). Non solo perchè, in termini generali, eccede il mandato rappresentato dalla delega, ma anche perché in alcune parti lo contraddice. Ad esempio, la delega impone che le sanzioni vengano irrogate nel rispetto dello Statuto dei diritti del Contribuente (legge 212/1012), il quale al comma 3 dell’articolo 10 stabilisce che «le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto».

Nulli i contratti emersi

Con la norma in questione, invece, la violazione (mancata registrazione del contratto) comporta non solo la nullità di quest’ultimo, ma la sua sostituzione automatica con un altro contratto, che di fatto il proprietario non aveva mai sottoscritto, e che si presenta particolarmente oneroso dal punto di vista della durata e della quantificazione dell’affitto. Scrivono i giudici di legittimità che la citata norma dello Statuto del Contribuente ha come «ovvia conseguenza» il fatto che, «la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione» non possa legittimare «addirittura una novazione – per factum principis – quanto a canone e a durata» (significa, appunto, diverse condizioni contrattuali in termini di canone e durata).

Fra l’altro, vengono anche violati gli obblighi informativi verso il contribuente, visto che la sostituzione del contratto avveniva in via automatica, «solo a seguito della mancata tempestiva registrazione del contratto». Conclusione: legge incostituzionale, quindi rigettata. I proprietari possono tirare un sospiro di sollievo.

Norme sulla casa

Ricordiamo che la legislazione sulla casa ha subito diverse modifiche di rilievo negli ultimi mesi: a parte le normative che si sono succedute sulla Tasi-IMU (tassazione immobili), ricordiamo il Piano casa (riduzione al 10% della cedolare secca sui canoni concordati) con le regole più flessibili sul bonus mobili (le spese per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici possono essere più alte di quelle dell’immobile oggetto di ristrutturazione). Il Parlamento ha infine approvato la legge di delega fiscale che contiene la riforma del Catasto: ora per l’applicazione si attende che il governo eserciti la delega.

Fonte: la sentenza 50/2014  della Corte Costituzionale sull’emersione degli affitti in nero.

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