Il 26% sulla cedolare secca degli affitti brevi ha portato nelle casse dello Stato appena 17 milioni di euro di gettito aggiuntivo nel primo anno di applicazione, su un totale di oltre 4 miliardi generati dalla flat tax sulle locazioni. Meno dello 0,5% del totale. E i dati preliminari sul secondo anno registrano una flessione del 2,2% segnando una apparente contrazione del comparto delle locazioni brevi, che però si potrebbe motivare da un escamotage fiscale.
La misura che avrebbe dovuto colpire gestori seriali del mercato delle locazioni turistiche ha intercettato, nei fatti, una frangia marginale del comparto.
Chi applica la cedolare secca al 26% sugli affitti brevi
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto per la prima volta la doppia aliquota per le locazioni turistiche: 21% ad un a un solo immobile a scelta del contribuente, mentre il 26% scattava dal secondo al quarto immobile. Superata la soglia, l’attività veniva considerata imprenditoriale con obbligo di partita IVA. Dal 2026 le regole sono diventate più stringenti: la presunzione di imprenditorialità scatta già dal terzo immobile dato in affitto breve, restringendo lo spazio in cui la cedolare secca rimane applicabile. Resta la possibilità di tassare al 21% un immobile per ciascun periodo d’imposta. Il mercato, stando ai numeri, sembra essersi già adattato prima ancora che la stretta entrasse in vigore.
La struttura del mercato spiega il gettito basso
Analizzando i dati statistici MEF sulle dalle dichiarazioni dei redditi e quelli presentanti dall’AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), emerge un quadro chiaro: a fronte di circa 3 milioni di contribuenti soggetti a cedolare secca, nel primo anno di applicazione solo 40mila hanno applicato l’aliquota del 26% sugli affitti brevi. Gli immobili tassati con quest’aliquota sono stati 23mila su un totale di 644mila.
I dati fotografano un mercato dominato da chi gestisce un unico immobile, strutturalmente estraneo all’aliquota maggiorata. Il risultato è che la misura ha colpito una fascia minima del mercato, producendo circa 89 milioni di euro lordi — ridotti a 17 milioni netti una volta detratto il gettito che si sarebbe comunque ottenuto applicando l’aliquota ordinaria al 21%.
Il comodato come alternativa fiscale
Nei numeri compare anche però anche un altro segnale che gli analisti hanno rilevato chiaramente In concomitanza con l’entrata in vigore della norma, il numero di comodatari e sublocatori è cresciuto da 31mila a 49mila in un solo anno, un aumento del 58% difficile da spiegare solo con l’emersione spontanea di redditi già esistenti.
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L’ipotesi è che alcuni proprietari abbiano scelto di distribuire la gestione degli immobili tra soggetti diversi per ricondurre ciascuno al di sotto della soglia di un immobile, mantenendo così l’aliquota al 21% su tutti i contratti. Il reddito medio da affitto breve per comodatari e sublocatori si attesta intorno ai 13mila euro annui, contro gli 8mila dei proprietari diretti.
