Cedolare secca, tutte le novità del 2014

di Barbara Weisz

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Aliquota ridotta al 10% sui canoni concordati, nuovi modelli per i contratti di locazione, limite al contante, sentenza della Consulta che boccia l'emersione degli affitti in nero: guida alle novità 2014 sulla cedolare secca.

La riduzione al 10% dell’aliquota fissa sui canoni di locazione concordati non è l’unica novità sulla cedolare secca del 2014: da gennaio è scattato il divieto di usare il contante per pagare l’affitto (previsto dalla Legge di Stabilità), da febbraio è operativo il nuovo modello RLI per i contratti immobiliari e in marzo la Corte Costituzionale ha bocciato il condono degli affitti in nero.

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Piano Casa: tassa ridotta

La cedolare secca per gli affitti a canone concordato è scesa al 10% dal 15% (in confronto al 21% delle locazioni libere) arrivando  – la ratio è incentivare l’utilizzo di questo strumento, che ad oggi non ha dato i risultati sperati (sono circa 65mila i contratti con cedolare secca su 2 milioni di locazioni) – ma si applica solo negli affitti tipo “3 + 2”  e solo a partire dal primo gennaio 2014,  con riduzione valida fino al 2017, anche per le le abitazioni date in locazione a cooperative o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

=>Tassazione ridotta con cedolare secca nel Piano Casa

Chi ha già stipulato un contratto a canone concordato senza applicare la cedolare secca, può cambiare il regime fiscale agevolato entro il termine per il pagamento annuale dell’imposta di registro (30 marzo 2014). Chi invece ha un contratto libero, e vuole passare al canone concordato per applicare la cedolare secca ridotta, deve innanzitutto cambiare contratto stipulandone uno convenzionato, in base all’articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, applicando un canone compreso nei limiti previsti dagli accordi territoriali di riferimento. Attenzione: l’immobile deve trovarsi in uno dei Comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) o in quelli confinanti, o nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Modello RLI

E’ il nuovo modello utilizzabile dal 3 febbraio 2014, in sostituzione del “modello 69 (che comunque resta valido fino al 31 marzo 2014). E’ stato approvato con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 2970/14, si compone di quattro quadri, di cui l’ultimo (quadro D) è dedicato all’opzione o alla revoca della cedolare secca. E’ disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate e va presentato in via telematica direttamente o tramite intermediari abilitati. Prevede che si possa revocare la cedolare in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata l’opzione, presentando la revoca entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro.

=> Scarica il Modello RLI

Divieto di contante

E’ previsto dalla Legge di Stabilità (147/2013) e non riguarda solo la cedolare secca ma tutti i canoni di locazione. La ratio è quella di privilegiare pagamenti tracciabili per contrastare riciclaggio e mercato nero. Da sottolineare però che successivamente alla manovra finanziaria è intervenuta una precisazione del Dipartimento del Tesoro che limita la portata della norma, spiegando che il divieto vale solo per pagamenti superiori ai mille euro (che è il limite per i pagamenti in contanti di tutti i beni o servizi).

Sentenza Corte Costituzionale

Non tocca la cedolare secca, ma una parte della norma che l’ha istituita (il Dlgs 23/2011) e precisamente quella prevista dai commi 8 e 9, relativa all’emersione degli affitti in nero: consentiva ai proprietari di sanare la propria posizione nel caso in cui avessero contratti non registrati. Prevedeva un contratto di almeno quattro ani, a canone ridotto (il triplo della rendita catastale). La Corte ha stabilito l’incostituzionalità per un vizio di forma: eccesso di delega (in pratica, ha ritenuto che il governo nell’esercitare la delega abbia superato i limiti del mandato imposto dalla legge parlamentare). Soddisfazione da parte di Confedilizia, che aveva contrastato la norma ritenendola eccessivamente punitiva per i proprietari.

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