Bonus prima casa anche sui ruderi, purché il fabbricato collabente diventi abitazione entro tre anni dal rogito. Con la risposta a interpello n. 108/2026, l’Agenzia delle Entrate cambia orientamento e ammette l’agevolazione per gli immobili censiti in categoria catastale F/2, se il bene è recuperabile e l’acquirente rispetta tutti i requisiti ordinari previsti per lo sconto su imposta di registro, ipotecaria e catastale.
- Agevolazione prima casa ammessa sui fabbricati collabenti
- Quale sconto si applica all’acquisto
- Tre anni per trasformare il rudere in abitazione
- Requisiti da dichiarare al rogito
- La Cassazione ha aperto la strada al cambio di orientamento
- Cosa succede se i lavori non finiscono in tempo
- Differenza tra bonus prima casa e IMU sui collabenti
- Chi può usare il nuovo orientamento
Agevolazione prima casa ammessa sui fabbricati collabenti
Il chiarimento riguarda l’acquisto di un fabbricato collabente F/2, cioè un immobile in forte stato di degrado, privo di rendita catastale e privo di ordinaria funzionalità. Nel caso esaminato dall’Agenzia, il contribuente intende acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente e avviare i lavori per trasformarla in abitazione.
La risposta n. 108/2026 riconosce il beneficio fiscale quando il rudere è suscettibile di destinazione abitativa e tale destinazione è effettivamente raggiunta entro il termine triennale utile per i controlli dell’Amministrazione finanziaria. L’inagibilità al momento dell’acquisto, da sola, quindi, non impedisce l’accesso allo sconto.
Quale sconto si applica all’acquisto
L’agevolazione prima casa consente di acquistare da privato con imposta di registro al 2%, invece dell’aliquota ordinaria al 9%, e con imposte ipotecaria e catastale pari a 50 euro ciascuna. Per gli acquisti soggetti a IVA, l’aliquota agevolata è pari al 4%, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Il beneficio è collegato ai requisiti della nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986. L’acquirente deve rendere le dichiarazioni richieste nell’atto, avere i requisiti soggettivi previsti e rispettare le condizioni su residenza, altri immobili nello stesso Comune e precedenti acquisti agevolati.
Tre anni per trasformare il rudere in abitazione
Il nuovo orientamento ruota attorno al termine di tre anni. Il fabbricato collabente acquistato con il beneficio deve essere recuperato e destinato ad abitazione entro questo periodo, che coincide con il tempo a disposizione dell’Agenzia per esercitare il potere di accertamento sull’imposta di registro.
Per l’acquirente, il termine non riguarda soltanto l’avvio dei lavori. Occorre arrivare a una destinazione abitativa effettiva, con titoli edilizi coerenti, lavori completati e aggiornamento catastale idoneo a dimostrare che il bene ha perso la condizione di unità collabente.
Requisiti da dichiarare al rogito
L’agevolazione sui ruderi da ristrutturare non è automatica. Nell’atto di acquisto occorre indicare il possesso dei requisiti prima casa e la volontà di destinare il fabbricato a uso abitativo nei tempi ammessi.
La documentazione dovrebbe rendere leggibile il percorso di recupero: categoria catastale F/2 al momento dell’acquisto, progetto edilizio, titolo abilitativo, destinazione finale abitativa e successivo accatastamento. In caso di controllo, questi elementi servono a dimostrare che il beneficio è stato richiesto su un bene trasformabile in casa.
La Cassazione ha aperto la strada al cambio di orientamento
Il nuovo interpello recepisce l’ordinanza Cassazione n. 3913/2025, che ha ammesso l’applicazione dell’agevolazione anche agli immobili collabenti, valorizzando la possibilità di recuperarli e destinarli ad abitazione entro il termine triennale.
La posizione precedente dell’Agenzia, espressa nella risposta n. 357/2019, escludeva invece il beneficio per gli immobili F/2, perché privi al momento dell’acquisto delle caratteristiche oggettive di casa di abitazione. La risposta n. 108/2026 considera superata quella lettura e si allinea all’indirizzo della giurisprudenza.
Cosa succede se i lavori non finiscono in tempo
Il mancato rispetto del termine triennale può portare alla decadenza dall’agevolazione prima casa. In questo caso l’Agenzia può recuperare la differenza tra imposta agevolata e imposta ordinaria, con sanzioni e interessi secondo le regole applicabili all’imposta di registro.
Il controllo riguarda la reale trasformazione dell’immobile in abitazione. Per questo, prima del rogito, conviene verificare tempi tecnici, vincoli urbanistici, stato catastale, autorizzazioni edilizie e sostenibilità dell’intervento, soprattutto quando il rudere richiede un recupero profondo.
Differenza tra bonus prima casa e IMU sui collabenti
Il chiarimento sull’acquisto agevolato va tenuto distinto dal trattamento IMU dei fabbricati collabenti. Ai fini IMU, gli immobili F/2 sono privi di rendita e non producono base imponibile finché mantengono la natura di fabbricati collabenti.
Nel bonus prima casa, invece, il dato decisivo è la destinazione finale dell’immobile. Il rudere può accedere allo sconto se diventa abitazione nei tempi richiesti; ai fini IMU, la categoria F/2 rileva per l’esenzione dalla tassazione ordinaria finché il bene mantiene quella classificazione catastale.
Chi può usare il nuovo orientamento
La risposta interessa chi acquista ruderi, trulli, casali, fabbricati rurali abbandonati o immobili diroccati censiti in categoria F/2 e intende trasformarli nella propria abitazione. Il beneficio può rendere meno costoso il rogito, ma richiede una valutazione accurata prima dell’acquisto.
Il nuovo orientamento è utile anche per notai, tecnici e consulenti fiscali, perché consente di trattare il fabbricato collabente come immobile agevolabile quando esistono i presupposti per la destinazione abitativa. La verifica preliminare deve riguardare insieme requisiti fiscali, titolo edilizio, tempi di recupero e futuro accatastamento come abitazione.
