Rimborso eccedenze cedolare secca nel Modello 730

La cedolare secca affitti si applica sul canone maturato: la possibilità di escludere dalla tassazione i canoni non riscossi vale in caso di morosità documentata da convalida di sfratto o ingiunzione di pagamento.

Nel suo caso, il contratto si è concluso il 30 giugno, con la conseguenza che per il secondo semestre non risultava alcun canone maturato contrattualmente. Quindi ha diritto al recupero dell’acconto versato in eccesso. L’acconto trattenuto dal sostituto a novembre — calcolato sull’imposta dell’anno precedente, quando la locazione copriva l’intero anno — è quindi eccedente rispetto alla base imponibile effettiva, ridotta al solo primo semestre. Per recuperarlo occorre agire su due fronti: la corretta compilazione del Quadro B e la sezione acconti del Quadro F.

Come compilare il Quadro B per l’immobile venduto

L’immobile va dichiarato nel Quadro B del modello 730/2026 per il solo periodo di effettivo possesso, che termina il giorno antecedente l’atto di vendita. Poiché l’anno si divide in due fasi distinte — prima locato, poi libero fino alla cessione — occorre compilare due righi barrando la casella di continuazione (colonna 8):

• nel primo rigo vanno indicati i 181 giorni di locazione (1° gennaio – 30 giugno), il codice utilizzo per la cedolare secca prescelta e il canone maturato nel periodo;
• nel secondo rigo vanno indicati i giorni intercorsi tra il 1° luglio e il giorno antecedente la vendita, con il codice utilizzo per immobile non locato tenuto a disposizione e canone pari a zero.

In questo modo il sistema calcola la cedolare secca esclusivamente sul canone del primo semestre, producendo il credito pari alla differenza tra l’acconto versato e l’imposta effettivamente dovuta.

Come indicare l’acconto versato nel Quadro F

Nel Quadro F, Sezione I, vanno riportati gli acconti di cedolare secca trattenuti dal sostituto d’imposta. Il calcolo dell’acconto di cedolare secca si basa sul 100% dell’imposta dell’anno precedente: da qui l’eccedenza quando la locazione si interrompe nel corso dell’anno. Gli importi da indicare nel rigo F1 sono ricavabili dalla Certificazione Unica rilasciata dal sostituto:

• nella colonna 5 va riportato l’importo della prima rata di acconto eventualmente trattenuta a giugno;
• nella colonna 6 va riportato l’importo della seconda rata trattenuta a novembre, che costituisce la somma versata in eccesso.

Il credito che emerge dalla liquidazione del modello verrà rimborsato dal sostituto d’imposta direttamente in busta paga, di norma nei mesi di luglio o agosto.

Come bloccare gli acconti futuri con il rigo F6

Poiché l’immobile è stato alienato e la locazione è definitivamente cessata, non sarà dovuto alcun acconto di cedolare secca per l’anno in corso. Per evitare che il sostituto trattenga somme non dovute occorre barrare la casella 5 del rigo F6, appositamente prevista per dichiarare la volontà di non effettuare versamenti di acconto cedolare secca. Senza questa indicazione il sostituto procederebbe automaticamente alla trattenuta, generando una nuova eccedenza da recuperare l’anno successivo.

Risposta di Anna Fabi