La cedolare secca è il regime fiscale opzionale che consente di tassare i redditi da locazione con un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, in luogo della tassazione ordinaria. Anche nel 2026 il regime resta centrale per proprietari e locatori, ma il suo perimetro operativo va letto alla luce delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio, soprattutto in relazione agli affitti brevi e alla presunzione di attività imprenditoriale.
Questo articolo offre un quadro di riferimento completo sulla cedolare secca nel 2026, chiarendo chi può applicarla, su quali immobili e contratti, quali sono le aliquote aggiornate, gli adempimenti fiscali richiesti e le scadenze di versamento, con un raccordo normativo puntuale rispetto alle modifiche più recenti.
- Cos’è la cedolare secca e come funziona
- Chi può applicare la cedolare secca nel 2026
- Immobili e contratti ammessi alla cedolare secca
- Come si esercita l’opzione e come si rinnova o revoca
- Aliquote della cedolare secca nel 2026
- Adempimenti fiscali per chi sceglie la cedolare secca
- Scadenze di pagamento della cedolare secca
Cos’è la cedolare secca e come funziona
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente di assoggettare i redditi da locazione abitativa a un’imposta sostitutiva calcolata sul canone annuo lordo, in alternativa all’IRPEF ordinaria e alle relative addizionali.
L’opzione comporta l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo dovute per la registrazione, la risoluzione e le proroghe del contratto di locazione. Resta invece dovuta l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.
A fronte di queste agevolazioni, l’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone di locazione, inclusa la rivalutazione Istat, anche se prevista contrattualmente.
Chi può applicare la cedolare secca nel 2026
L’opzione per la cedolare secca è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione), a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni.
Restano quindi esclusi:
- società ed enti;
- locazioni effettuate nell’ambito di attività imprenditoriale;
- contratti che, per numero di immobili o modalità di gestione, rientrano nella presunzione di imprenditorialità prevista dalla normativa vigente.
Immobili e contratti ammessi alla cedolare secca
La cedolare secca si applica ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze, se locate congiuntamente o con contratto separato) rientranti nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, con esclusione della categoria A/10 (uffici e studi professionali).
Sono ammessi, tra gli altri:
- contratti a canone libero (4+4);
- contratti a canone concordato (3+2);
- contratti transitori;
- contratti per studenti universitari;
- locazioni brevi, entro i limiti fissati dalla normativa.
Non rientrano nel perimetro della cedolare secca:
- immobili ad uso commerciale o strumentale;
- locazioni che configurano attività d’impresa;
- contratti relativi a immobili non abitativi.
Come si esercita l’opzione e come si rinnova o revoca
L’opzione può essere esercitata in fase di registrazione del contratto o nelle annualità successive, producendo effetti per l’intera durata del contratto o, se esercitata successivamente, per il periodo residuo.
In caso di proroga, l’opzione deve essere confermata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga. Anche la revoca dell’opzione deve essere comunicata sempre entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il ripristino degli obblighi ordinari, incluso il versamento dell’imposta di registro.
Aliquote della cedolare secca nel 2026
Nel 2026 restano in vigore le seguenti aliquote:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa;
- 21% o 26% per le locazioni brevi, in base al numero di immobili locati.
Per gli affitti brevi, la Legge di Bilancio 2026 conferma l’aliquota agevolata al 21% applicabile a un solo immobile. Per la seconda unità locata con contratti brevi, l’aliquota si applica al 26%, fermo restando il rispetto del perimetro non imprenditoriale.
Valutazione di convenienza: IRPEF vs cedolare secca
La convenienza della cedolare secca va valutata anche in relazione agli effetti sul reddito complessivo e sugli indicatori collegati.
In regime di cedolare secca, il reddito da locazione concorre al 100% alla formazione del reddito complessivo rilevante ai fini ISEE. In regime IRPEF ordinario, invece, il canone viene dichiarato in misura ridotta: al 95% per i contratti a canone libero e al 66,5% per i contratti a canone concordato e per gli studenti universitari fuori sede.
Inoltre, sul reddito assoggettato a cedolare secca non è possibile far valere oneri deducibili né detrazioni d’imposta, che restano invece applicabili in caso di tassazione ordinaria.
Cedolare secca affitti brevi dopo la Manovra 2026
La Manovra 2026 ha inciso in modo rilevante sul perimetro fiscale degli affitti brevi, introducendo un criterio più restrittivo per distinguere tra gestione privata e attività imprenditoriale.
Dal 2026:
- la locazione breve di più di due immobili fa scattare la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale;
- in presenza di attività imprenditoriale, la cedolare secca non è applicabile;
- dal terzo immobile scattano specifici adempimenti amministrativi (SCIA e requisiti di sicurezza) oltre all’obbligo di CIN fin dal primo immobile.
Il regime della cedolare secca resta quindi utilizzabile solo entro un perimetro ben definito, che richiede una valutazione preventiva del numero di immobili e della tipologia di contratto.
Adempimenti fiscali per chi sceglie la cedolare secca
L’opzione per la cedolare secca comporta specifici adempimenti fiscali:
- comunicazione dell’opzione in sede di registrazione del contratto o nelle annualità successive;
- versamento dell’imposta sostitutiva tramite modello F24;
- indicazione dei redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi.
Per gli aspetti operativi legati ai versamenti – inclusi acconto, saldo e possibilità di rateizzazione – è disponibile un approfondimento dedicato alle scadenze e modalità di pagamento della cedolare secca.
Scadenze di pagamento della cedolare secca
Nel 2026 la cedolare secca segue le scadenze IRPEF:
- saldo e primo acconto entro il 30 giugno (o 30 luglio con maggiorazione);
- secondo acconto entro il 30 novembre.
L’acconto è dovuto se l’imposta dell’anno precedente supera le soglie previste dalla normativa vigente.
