Affitti brevi: IMU e TARI uguali agli hotel, le richieste Federalberghi

Si accende lo scontro tra albergatori e gestori sugli affitti brevi: Federalberghi chiede che le case affittate ai turisti paghino IMU e TARI come gli alberghi e, con il presidente Bernabò Bocca, ha rilanciato la richiesta di equità fiscale tra hotel e alloggi turistici.

AIGAB, l’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, replica che le seconde case versano già l’imposta municipale per l’intero anno e chiede al ministro del Turismo Gianmarco Mazzi di intervenire a tutela del comparto.

Le due associazioni si confronteranno al tavolo che il ministro ha convocato con le rappresentanze dell’ospitalità alberghiera ed extralberghiera. Il rimedio indicato da Federalberghi, il cambio obbligatorio di destinazione d’uso adottato dall’Emilia-Romagna, è stato intanto dichiarato illegittimo dalla Corte costituzionale.

Affitti brevi censiti nella banca dati BDSR

Le locazioni brevi censite nella Banca dati nazionale delle strutture ricettive sono 590.291, e 506.296 hanno già ottenuto il CIN, il Codice identificativo nazionale: lo ha riferito il ministro Mazzi al question time del Senato dell’8 ottobre, annunciando per giovedì 22 ottobre, al Ministero del Turismo, un tavolo con le associazioni alberghiere ed extralberghiere per valutare ipotesi di intervento condivise.

IMU e TARI uguali agli hotel: la richiesta di Federalberghi

Federalberghi chiede che gli alloggi turistici paghino IMU e TARI secondo le stesse regole degli alberghi. Nell’intervista al Corriere della Sera del 2 ottobre, Bocca ha sostenuto che molte case affittate ai turisti per gran parte dell’anno sfuggono all’imposta sugli immobili, mentre gli hotel stagionali la versano «tutto l’anno, anche nei mesi in cui restano chiusi», e che anche la tassa sui rifiuti di un alloggio è ben diversa da quella di un albergo.

Come rimedio Bocca indica il modello dell’Emilia-Romagna, dove la legge regionale approvata a fine 2025 ha imposto il cambio di destinazione d’uso alle case affittate per periodi non superiori a 30 giorni, così da equiparare il prelievo a quello delle strutture ricettive.

La replica di AIGAB su IMU, TARI e cedolare secca

AIGAB contesta la ricostruzione di Federalberghi con un fact-checking punto per punto, diffuso il 7 ottobre insieme all’appello al ministro. Secondo l’associazione l’Italia ha bisogno di un settore ricettivo «serio, affidabile e concentrato sulla propria missione», senza attacchi a un segmento che serve una clientela diversa: famiglie che scelgono un appartamento per costi, spazi e privacy.

Sulla TARI AIGAB osserva che una casa affittata ai turisti produce gli stessi rifiuti di un’abitazione, se non meno, e sul fisco sostiene che il sistema favorisce già gli hotel: i property manager fatturano le commissioni con IVA al 22%, contro il 10% delle prestazioni alberghiere, e i proprietari pagano la cedolare al 21% sul canone lordo senza dedurre costi. Il dato è parziale, perché nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% su un solo immobile e al 26% sul secondo, mentre dal terzo scatta la presunzione di attività d’impresa.

Legge dell’Emilia-Romagna sugli affitti brevi bocciata dalla Consulta

La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimi gli articoli 4 e 5 della legge dell’Emilia-Romagna n. 10 del 19 dicembre 2025, che imponevano il cambio d’uso a chi destinava una seconda casa a locazioni fino a 30 giorni, per contrasto con gli articoli 3 e 41 della Costituzione. Per la Consulta l’obbligo è irragionevole perché colpisce anche gli affitti sporadici e non imprenditoriali, senza alcuna soglia di utilizzo, tratta le locazioni brevi peggio delle strutture extra-alberghiere, che nella regione possono conservare la destinazione residenziale, ed è sproporzionato perché vale su tutto il territorio regionale mentre l’overtourism si concentra in zone circoscritte.

Regioni e Comuni possono comunque regolare le locazioni turistiche con misure mirate e proporzionate, nella direzione dei limiti agli affitti brevi nelle aree sotto stress abitativo che la Corte richiama citando la proposta europea di Affordable Housing Act. In Emilia-Romagna il cambio d’uso previsto dalle norme annullate non è più esigibile dal giorno successivo alla pubblicazione della sentenza n. 164/2026 in Gazzetta Ufficiale, avvenuta il 14 ottobre.

IMU sugli affitti brevi: quando si paga, caso per caso

L’IMU sugli affitti brevi è dovuta dal proprietario per tutti i mesi di possesso ed è esclusa solo quando l’alloggio è l’abitazione principale, cioè l’immobile in cui il possessore e la famiglia hanno residenza anagrafica e dimora abituale (art. 1, commi 740, 741 e 761, L. n. 160/2019). Le posizioni delle due associazioni sono quindi compatibili: l’unica casa in affitto breve esente è quella in cui il proprietario vive e che affitta saltuariamente.

Per il calcolo dell’IMU si parte dalla rendita catastale, rivalutata del 5% e moltiplicata per 160 nelle abitazioni e per 65 negli alberghi del gruppo D (art. 1, comma 745, L. n. 160/2019). Un appartamento in categoria A/3 con rendita di 600 euro ha una base imponibile di 100.800 euro: l’imposta annua è di 866,88 euro all’aliquota base e di 1.068,48 euro all’aliquota massima, dovuta per intero anche se gli ospiti lo occupano solo d’estate.

TARI sugli affitti brevi e sugli alberghi: tariffe diverse

La TARI segue i criteri del DPR n. 158/1999: gli alberghi sono utenze non domestiche, con categorie proprie per le strutture con e senza ristorante e tariffa legata alla superficie e ai coefficienti di produzione dei rifiuti, mentre le case affittate ai turisti sono utenze domestiche, con tariffa legata alla superficie e al numero degli occupanti. Le tariffe effettive sono fissate da ciascun Comune con propria delibera.