Il turismo è materia di competenza regionale e le regole sui bed & breakfast, anche in forma imprenditoriale, riguardano l’attività amministrativa locale di promozione e vigilanza: con questa motivazione, la Corte Costituzionale ha definito legittime le disposizioni del Testo Unico del Turismo della Regione Toscana su b&b e locazioni brevi turistiche, comprese le limitazioni imposte dai Comuni e gli obblighi su forma imprenditoriale e destinazione d’uso
Sono nove le norme ritenute impugnate dal Governo e invece riconosciute costituzionali dalla Consulta in base al principio della sussidiarietà che caratterizza l’autonomia amministrativa degli enti locali in materia di turismo.
Destinazione d’uso turistica per gli affitti brevi
Fra le regole contestate dal Governo e ritenute invece legittime dalla Consulta c’è quella che impone la destinazione d’uso turistica agli immobili messi sul mercato come bed and breakfast. Secondo la Corte, se una casa è utilizzata in modo stabile e organizzato come struttura ricettiva extra-alberghiera, allora la sua destinazione d’uso non può essere considerata incoerente. Legittima anche la parte in cui la legge regionale impone alle strutture extra alberghiere la modifica della destinazione d’uso a partire dal 1° luglio 2026.
Obbligo di forma imprenditoriale
L’obbligo di esercitare l’attività di bed and breakfast e casa vacanze in forma imprenditoriale, per la Consulta ha stabilito che non priva il proprietario della possibilità di ricavare un reddito dal bene immobile. In realtà rappresenta in effetti una limitazione, perché la forma imprenditoriale comporta una serie di obblighi, come l’iscrizione al Registro Imprese, l’apertura della partita IVA, la tassazione sul reddito d’impresa.
Ma qui interviene l’articolo 42 della Costituzione, che con il comma 2 consente di limitare la proprietà allo scopo di assicurarne la funzione sociale, nel caso in esame rappresentata dall’esigenza di limitare fenomeni di overtourism che producono “esternalità” negative: contrazione degli alloggi disponibili per lavoratori e studenti fuori sede, effetto inflazionistico sul costo delle case, rischio di trasformazione urbanistica di interi quartieri e centri con ricadute sulla gestione dei servizi pubblici locali.
Overtourism da affitti brevi e norme europee
«Lo scopo di limitare questi effetti è stato espressamente considerato meritevole dalla Corte di giustizia dell’Unione europea – si legge nella sentenza -, in un giudizio relativo alla disciplina urbanistica francese che impone un’autorizzazione preventiva comunale per il mutamento di destinazione d’uso e l’esercizio di attività di locazione dietro corrispettivo di locali ammobiliati ad una clientela di passaggio». Sono diversi i richiami a legislazioni e casistiche europee. Il Regolamento UE 2024/1028 riconosce i problemi causati dagli short-term rentals.
Una sentenza costituzionale spagnola (64/2025) definisce la limitazione della destinazione ad uso turistico «una misura necessaria per evitare danni all’ambiente urbano, in particolare per proteggere il modello di città previsto dalla pianificazione urbanistica». Il Tribunale costituzionale federale tedesco già nel 1975 respingeva questioni relative alla lesione del diritto di proprietà con riferimento ad una legge che consentiva ai comuni in cui è particolarmente messo a repentaglio l’accesso della popolazione agli alloggi a condizioni adeguate, di imporre l’autorizzazione per adibire lo spazio abitativo a scopi diversi.
L’obbligo della forma imprenditoriale non limita nemmeno il diritto dominicale del proprietario, perché si tratta di una norma che riguarda la gestione di una struttura utilizzata con finalità turistiche e dunque rientra nella disciplina della regolazione di queste attività. «L’obbligo di gestione in forma imprenditoriale, dunque, rappresenta una condizione che attiene alle modalità di esercizio della struttura ricettiva».
Il potere dei Comuni
Sono legittime anche le disposizione che conferiscono ai Comuni Capoluogo di Provincia oppure ad alta densità turistica la possibilità di stabilire ulteriori paletti alle locazioni brevi. Ci sono diversi esempi in Italia di amministrazioni che hanno legiferato in materia: Roma, Bologna, Venezia. «I problemi posti dalle locazioni turistiche brevi si concentrano in alcune zone del territorio e presentano diverse peculiarità in ognuna di esse. Il livello regionale e locale, dunque, sono in linea di massima più adeguati per adottare la disciplina amministrativa volta a conciliare» i diversi interessi coinvolti. «In altri ordinamenti statali (Francia, Germania, Regno Unito e Spagna), emerge un collegamento tra la disciplina delle locazioni turistiche ed il governo del territorio, con conseguente previsione di poteri regolatori e autorizzatori degli enti locali».
I paletti per gli alberghi
Infine, c’è una regola che riguarda in particolare la possibilità degli alberghi di espandersi associando alla propria gestione unità immobiliari residenziali ubicate entro 200 metri, nel rispetto di determinate condizioni. Una delle regole contestate riguarda la capacità ricettiva dell’albergo, che può essere incrementata con questi immobili nel limite del 40%, ma il Comune può stabilire una percentuale inferiore.
Anche qui, secondo la Corte la norma conferma la generale funzione comunale di regolare gli insediamenti sul proprio territorio. E non viola nemmeno la libertà di iniziativa economica degli albergatori, perché persegue un’utilità sociale, consistente nella possibilità di adeguare l’espansione della ricettività al territorio. E in ogni caso, la limitazione è di modesta portata, perché gli hotel possono eventualmente utilizzare l unità residenziali nella propria disponibilità come strutture ricettive extra-alberghiere.
