Per ottenere l’esenzione IMUsulle case popolari, l’ente deve dimostrare i requisiti degli alloggi sociali: lo ha stabilito la Corte di Giustizia Tributaria. I giudici hanno escluso dalla pretesa fiscale gli immobili per i quali non risulta provata la titolarità di un diritto reale imponibile, nel caso della sentenza in capo all’ATER.
In sintesi:
- l’articolo 1, comma 741, lettera c), numero 3, della legge n. 160/2019 assimila all’abitazione principale gli alloggi sociali che rispettano i requisiti di legge;
- l’articolo 1, comma 749, della legge n. 160/2019 prevede una detrazione IMU di 200 euro per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP e dagli enti equiparati;
- l’articolo 1, comma 769, della legge n. 160/2019 richiede l’attestazione dei requisiti degli alloggi sociali nella dichiarazione IMU.
- IMU dovuta sugli immobili senza requisiti provati
- Esenzione IMU case popolari: requisiti per alloggi sociali
- Esenzione IMU ATER: chi deve provare i requisiti degli alloggi
- Case popolari ATER e IACP: trattamento IMU caso per caso
- Case popolari senza esenzione: detrazione IMU di 200 euro
- Il precedente IACP di Caserta sui canoni di locazione
IMU dovuta sugli immobili senza requisiti provati
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Roma, sezione I, con sentenza n. 11188 del 13 luglio 2026, ha riconosciuto la legittimità dell’accertamento del Comune di Marino nei confronti dell’ATER della Provincia di Roma, limitandone gli effetti a seguito dell’esclusione di un immobile.
La controversia riguardava l’IMU 2022 richiesta su diversi fabbricati. L’ente aveva contestato l’accertamento sostenendo, tra le altre ragioni, di avere diritto all’esenzione in virtù della propria natura e della destinazione sociale degli alloggi.
La Corte ha respinto questa interpretazione, rilevando che la qualifica di ente pubblico di edilizia residenziale non comporta di per sé l’esclusione dall’imposta. Anche l’ATER è soggetto passivo IMU quando possiede immobili o è titolare di diritti reali rilevanti ai fini del tributo.
Nel caso di specie, l’ATER non ha provato che tali immobili rientrassero nella condizione di “alloggi sociali”.
Il ricorso è stato accolto limitatamente a un fabbricato che, secondo l’ATER, non rientrava tra gli immobili da essa posseduti. Il Comune non aveva contestato questa circostanza e i giudici hanno ritenuto non provata la titolarità del diritto reale necessario per assoggettare l’ente all’IMU. L’amministrazione comunale dovrà quindi rideterminare imposta, interessi e sanzioni escludendo tale unità.
La Corte ha respinto anche la richiesta di applicare l’esenzione per gli immobili occupati abusivamente, introdotta dall’articolo 1, commi 81 e 82, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, attraverso la modifica dell’articolo 1, comma 759, della legge n. 160/2019. La disposizione decorre dall’anno d’imposta 2023 e non poteva quindi trovare applicazione all’annualità contestata.
Esenzione IMU case popolari: requisiti per alloggi sociali
L’esenzione IMU per le case popolari riguarda i fabbricati qualificabili come alloggi sociali secondo il decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, purché adibiti ad abitazione principale degli assegnatari. L’agevolazione si applica quindi in base alle caratteristiche e alla destinazione degli immobili.
L’articolo 1, comma 741, lettera c), numero 3, della legge 27 dicembre 2019, n. 160 assimila tali fabbricati all’abitazione principale ai fini IMU.
La definizione di alloggio sociale è contenuta nel decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, che individua le unità immobiliari residenziali destinate a ridurre il disagio abitativo di persone e nuclei familiari svantaggiati, impossibilitati ad accedere alle locazioni sul libero mercato.
La disciplina contempla la locazione permanente e, alle condizioni previste, anche alloggi realizzati o recuperati con contributi o agevolazioni pubbliche destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni.
La distinzione tra alloggi IACP o ATER e alloggi sociali è stata ribadita dalla Corte di Cassazione, sezione tributaria, con ordinanza n. 6380 dell’8 marzo 2024: il regime agevolato richiede la verifica delle condizioni stabilite dalla normativa e non si estende automaticamente all’intero patrimonio degli enti di edilizia residenziale pubblica.
Esenzione IMU ATER: chi deve provare i requisiti degli alloggi
L’onere della prova per l’esenzione IMU grava ordinariamente sull’ente proprietario o titolare del diritto reale che intende usufruire del beneficio. La Corte tributaria di Roma ha applicato questa regola all’ATER della Provincia di Roma, ritenendo insufficienti gli elementi prodotti per dimostrare la destinazione sociale degli immobili.
La sentenza richiama l’articolo 2697 del Codice civile e chiarisce che l’articolo 7, comma 5-bis, del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, introdotto dalla legge 31 agosto 2022, n. 130, non trasferisce al Comune l’onere di dimostrare l’assenza dei requisiti richiesti per un’agevolazione.
La stessa pronuncia distingue però il caso esaminato dalla vicenda dell’ATER di Chieti, oggetto dell’ordinanza della Corte di Cassazione, sezione tributaria, n. 6380 dell’8 marzo 2024. In quel giudizio gli immobili erano concessi in locazione permanente allo stesso Comune, che disponeva quindi delle informazioni utili a valutarne la destinazione.
È il principio di vicinanza della prova, richiamato anche dalla Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna, sezione III, con sentenza n. 1105 del 22 settembre 2025, depositata il 25 settembre. Quando il Comune gestisce direttamente le assegnazioni e conosce le caratteristiche degli alloggi, il riparto dell’onere probatorio può tenere conto delle informazioni già in suo possesso.
Case popolari ATER e IACP: trattamento IMU caso per caso
Per stabilire il trattamento IMU degli immobili ATER e IACP, per ciascuna unità biogna dimostrare la titolarità del diritto reale, la qualificazione come alloggio sociale, l’assegnazione e l’effettiva destinazione abitativa.
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Sardegna, sezione II, con sentenza n. 979 del 18 luglio 2025, depositata il 6 agosto, ha individuato tra gli elementi probatori utilizzabili i verbali di consegna agli assegnatari, la documentazione catastale e le perizie asseverate che descrivono gli immobili e ne attestano l’occupazione da parte degli aventi diritto.
La verifica può essere organizzata distinguendo queste situazioni:
| Situazione dell’immobile | Trattamento IMU |
|---|---|
| Alloggio sociale regolarmente assegnato e adibito ad abitazione principale | Esclusione dall’IMU, previa verifica dei requisiti del decreto ministeriale e degli obblighi dichiarativi. |
| Casa popolare regolarmente assegnata, senza requisiti dimostrati di alloggio sociale | Esenzione non riconoscibile sulla sola base dell’assegnazione. Può spettare la detrazione IMU di 200 euro. |
| Alloggio ATER locato direttamente al Comune | La disponibilità delle informazioni presso il Comune può incidere sul riparto dell’onere probatorio, secondo il principio di vicinanza della prova. |
| Immobile inserito nell’accertamento senza prova di un diritto reale imponibile dell’ente | Va verificata la titolarità del bene. In assenza del presupposto soggettivo non è dovuta l’imposta da parte dell’ente. |
La documentazione catastale, i contratti e gli atti di assegnazione devono essere valutati in relazione al beneficio richiesto. La categoria catastale o la finalità istituzionale dell’ATER, considerate isolatamente, non garantiscono il riconoscimento dell’esenzione.
Case popolari senza esenzione: detrazione IMU di 200 euro
Per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica equiparati, l’articolo 1, comma 749, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, riconosce la detrazione IMU di 200 euro, rapportata al periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni previste e fino a concorrenza dell’imposta dovuta.
La detrazione riguarda una fattispecie dfferente dall’esenzione per gli alloggi sociali. Un immobile regolarmente assegnato può quindi essere assoggettato all’imposta, usufruendo del beneficio previsto dalla legge, quando mancano i presupposti per l’assimilazione all’abitazione principale.
Per gli immobili qualificabili come alloggi sociali, inoltre, l’articolo 1, comma 769, della legge n. 160/2019 impone al soggetto passivo di attestare i requisiti agevolativi attraverso la dichiarazione IMU per gli alloggi sociali. La dichiarazione ha efficacia anche per gli anni successivi, salvo variazioni rilevanti ai fini dell’imposta.
Il precedente IACP di Caserta sui canoni di locazione
La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Campania, sezione XIII, con sentenza n. 5782 del 20 ottobre 2023, aveva respinto il ricorso dell’IACP della Provincia di Caserta contro un accertamento IMU, richiamando il carattere economico dell’attività di locazione degli immobili.
Secondo i giudici campani, i canoni richiesti agli assegnatari, anche se inferiori a quelli di mercato, possono costituire una remunerazione del capitale investito. La locazione dietro corrispettivo assume quindi rilievo per la valutazione dell’esenzione prevista dall’articolo 7, comma 1, lettera i), del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, riservata agli immobili utilizzati per determinate attività svolte con modalità non commerciali.
Tuttavia il regime IMU degli alloggi sociali prevede espressamente la locazione residenziale destinata alle famiglie svantaggiate. Il fatto di percepure un canone deve quindi essere tenuto in considerazione così come la qualificazione dell’immobile e ai requisiti previsti dalla legge. La sentenza romana del 2026 conferma la necessità di questa verifica per ciascun fabbricato.
