Nell’ambito del nuovo perimetro fiscale degli affitti brevi dal 2026 tracciato dalla Legge di Bilancio, una delle più rilevanti riguarda l’attività esercitata in forma imprenditoriale. La modifica incide direttamente sull’obbligo di SCIA, che non scatta più dal quarto ma dal terzo immobile.
I chiarimenti sulla procedura arrivano dalle FAQ del Ministero del Turismo, che precisano quando la locazione breve o turistica rientra nella presunzione di imprenditorialità e quali adempimenti diventano obbligatori, inclusa la segnalazione certificata di inizio attività.
Affitti brevi: cosa cambia dal 2026 sulla forma imprenditoriale
Fino al 2025 era possibile concedere in locazione breve fino a quattro immobili senza esercitare l’attività in forma imprenditoriale. Dal 2026, il limite viene abbassato a due immobili.
Dal terzo immobile in poi l’attività di locazione breve è considerata svolta in forma imprenditoriale, con conseguente applicazione degli obblighi previsti dalla normativa di settore, come l’apertura di partita IVA.
In questi casi, l’attività rientra nel perimetro dell’impresa, con obbligo di:
- presentazione della SCIA;
- adempimenti amministrativi previsti per le attività ricettive;
- rispetto dei requisiti di sicurezza e delle regole regionali e comunali.
Le FAQ del Ministero del Turismo dettagliano tali obblighi e adempimenti, compresi quelli relativi al CIN (Codice Identificativo Unico).
Quando scatta l’obbligo di SCIA per gli affitti brevi
Le FAQ del Ministero del Turismo chiariscono che la SCIA deve essere presentata:
- da chi concede in locazione breve più di due appartamenti, ai sensi del DL 50/2017 (locazioni fino a 30 giorni);
- da chi concede in locazione per finalità turistiche più di due appartamenti, anche per periodi superiori ai 30 giorni.
L’obbligo riguarda quindi sia le locazioni brevi in senso stretto sia gli affitti turistici, quando superano la soglia dei due immobili.
Il riferimento normativo sulla presunzione di imprenditorialità
Il superamento del limite dei due immobili determina l’applicazione della presunzione di imprenditorialità prevista dall’articolo 1, comma 595, della legge 30 dicembre 2020, n. 178, come modificato dalla Legge di Bilancio 2026.
Nello specifico, la modifica è contenuta nell’articolo 1, comma 17, della Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (la Manovra 2026), che interviene sulla disciplina della presunzione di imprenditorialità già prevista dalla normativa vigente.
Da quando si applica l’obbligo di SCIA
Un punto chiarito dalle FAQ ministeriali riguarda la decorrenza temporale degli obblighi.
L’obbligo di SCIA per le attività esercitate in forma imprenditoriale deriva dal comma 8 dell’articolo 13-ter del decreto-legge n. 145/2023 ed è applicabile dal 2 novembre 2024.
La disposizione non ha effetto retroattivo: riguarda quindi le nuove attività e quelle che, a partire da tale data, rientrano nella presunzione di imprenditorialità per effetto del numero di immobili concessi in locazione.
Le FAQ ministeriali si inseriscono in un contesto regolatorio in evoluzione, nel quale emergono da un lato anticipazioni su ulteriori restrizioni sugli immobili da affittare ai turisti (a livello europeo) e dall’altro nuovi controlli fiscali sugli affitti brevi al fine di far emergere quelli in nero applicando la corretta tassazione (sempre a livello internazionale).
