La vendita di un immobile che prevede il trasferimento del diritto di usufrutto e di nuda proprietà è soggetta a doppia tassazione, in quanto si tratta di due atti separati dal punto di vista fiscale. Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate, che nella risposta n. 133 pubblicata il 14 maggio 2025 ha chiarito questo aspetto relativo alla costituzione del diritto di usufrutto e cessione della nuda proprietà del medesimo immobile.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate riguarda la cessione, in un unico atto ma a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto di un immobile. Secondo l’AdE, precisamente, la modifica del TUIR introdotta dal 1° gennaio 2024 stabilisce che le norme sulle cessioni a titolo oneroso si applichino anche al trasferimento di diritti reali di godimento.
Usufrutto e nuda proprietà sono due negozi distinti che comportano l’esistenza di due diritti separati (diritto di usufrutto e diritto di nuda proprietà), i quali:
presuppongono una scissione delle facoltà attinenti al diritto di proprietà. Il diritto di usufrutto può essere costituito solo allorquando il soggetto sia titolare della piena proprietà dell’immobile e solo a seguito di detta costituzione, il soggetto costituente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà dell’immobile medesimo.
I due negozi sono pertanto autonomi sotto il profilo civilistico sia fiscale.
