Il mercato immobiliare italiano cresce — compravendite residenziali in aumento del 6,5%, canoni di affitto su del 7% — ma sotto la superficie si apre una frattura sempre più visibile tra chi compra e chi vende. Gli acquirenti cercano qualità energetica; i venditori, nella maggioranza dei casi, non sanno ancora come valorizzarla.
È il quadro che emerge dal Report FIAIP Monitora Italia 2025, elaborato dal Centro Studi FIAIP in collaborazione con ENEA e I-Com e presentato al Senato, che per la prima volta mappa in modo sistematico il peso della classe energetica sul valore degli immobili e le aspettative del mercato per il 2026.
Immobili inefficienti deprezzati e con meno richiesta
Il punto di partenza è ancora critico: circa il 75% del patrimonio immobiliare italiano risulta obsoleto ed energeticamente inefficiente. Le classi E, F e G dominano il mercato in ogni tipologia abitativa — raggiungono il 61% delle villette a schiera e arrivano fino al 71% per monolocali e trilocali, con un andamento sostanzialmente stabile rispetto al 2024. Un patrimonio che rischia il forte deprezzamento alla luce della domanda di abitazioni efficienti, che invece cresce a ritmo sostenuto; è l’offerta a non tenerle il passo.
Eppure, qualcosa si muove. Quasi il 70% degli operatori segnala la necessità di strumenti di quotazione più evoluti, capaci di riconoscere e prezzare il cosiddetto “ristrutturato green“.
Tra periferia e zone di pregio il gap di classe energetica
La distribuzione delle classi energetiche non è uniforme sul territorio: segue le geografie del valore urbano. Nelle zone di estrema periferia, gli immobili venduti appartengono quasi esclusivamente alle classi meno performanti, e la quota di edifici in classe A o B raggiunge appena il 5%. Nelle zone di pregio, la stessa percentuale si avvicina al 50%.
Il dato fotografa una polarizzazione che si autoalimenta: dove il mercato è più dinamico e i prezzi più alti, la qualità energetica è già un fattore competitivo; nelle periferie, resta un problema irrisolto.
Rispetto al 2024 si registrano alcune variazioni nelle compravendite: aumentano di circa 6 punti percentuali le transazioni di bilocali e ville unifamiliari efficienti, mentre diminuiscono leggermente quelle delle tipologie abitative di dimensioni intermedie.
L’attestato APE orienta gli acquirenti
L’attestato di prestazione energetica sta cambiando ruolo nella trattativa immobiliare. Secondo gli agenti intervistati, l’APE viene percepito dagli acquirenti come uno strumento utile per orientarsi verso abitazioni meno energivore — ma non rappresenta ancora un elemento decisivo nella scelta finale. La consapevolezza cresce, la capacità di tradurla in decisione d’acquisto resta parziale. Un ritardo che riflette anche la mancanza di strumenti di quotazione standardizzati capaci di esprimere in termini economici concreti il vantaggio di una classe energetica superiore.
Il 54% dei venditori non sa valorizzare la classe energetica
L’asimmetria più significativa rilevata dal report riguarda i venditori. Il 54% di chi mette un immobile sul mercato non riesce ancora a riconoscere il peso della classe energetica nella determinazione del prezzo o nella preparazione dell’immobile alla vendita. Una quota che blocca la trasmissione del segnale: anche quando la domanda è disposta a pagare un premio per un edificio efficiente, la trattativa spesso non lo cattura perché chi vende non è attrezzato per richiederlo. Il risultato è una perdita di valore per il proprietario e una distorsione complessiva del mercato.
Gli immobili post-Superbonus valgono di più
Il Superbonus ha lasciato nel mercato un’eredità concreta, al di là delle polemiche sui costi fiscali. Il 91,44% degli operatori immobiliari rileva un aumento misurabile del valore di mercato degli immobili efficientati attraverso il programma di riqualificazione energetica. I dati di mercato confermano la tendenza: secondo le rilevazioni di CRIF, a giugno 2025 gli immobili in classe A e B presentavano un prezzo medio superiore di circa 700 euro per metro quadro rispetto agli edifici in classe F e G. Un differenziale che, proiettato sulla superficie media di un appartamento italiano, equivale a decine di migliaia di euro di valore aggiunto.
Mutui green frammentati e credito fermo
Nonostante i segnali positivi sul versante della domanda, il sistema del credito rimane un collo di bottiglia. I mutui green — i finanziamenti con condizioni agevolate per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili efficienti — restano frammentati e poco conosciuti dagli acquirenti.
Molti istituti bancari continuano a dubitare che il mercato delle ristrutturazioni energetiche garantisca un ritorno economico sufficiente a giustificare prodotti dedicati, generando un circolo vizioso: senza credito accessibile, le ristrutturazioni non decollano; senza ristrutturazioni, il parco immobiliare non migliora; senza miglioramento certificato, le banche non aggiornano i propri modelli di valutazione. Sciogliere questo nodo è una delle condizioni necessarie per accelerare la transizione energetica del patrimonio edilizio residenziale, in vista delle scadenze imposte dalla Direttiva Case Green con il recepimento atteso entro maggio 2026.
