Contratto di affitto a canone concordato: guida alla stipula per locazioni residenziali

In Italia, il contratto a canone concordato è una tipologia di contratto di locazione che mira a stabilire un canone d’affitto inferiore rispetto ai prezzi di mercato, con l’obiettivo di favorire l’accesso all’abitazione per chi ha un reddito medio-basso.

Questo tipo di contratto è regolato da specifiche normative e convenzioni, che definiscono modalità, durata e requisiti sia per il locatore che per il conduttore. Vediamo tutti.

Cos’è il contratto a canone concordato?

Il contratto di affitto nel caso di canone concordato (che si traduce in un importo del canone di locazione a prezzo calmierato) è un accordo tra locatore e conduttore, basato su una contrattazione tra le organizzazioni locali dei proprietari di immobili e degli inquilini. Il canone di locazione è fissato al di sotto dei prezzi di mercato, con un limite massimo definito dalle accordi territoriali. Tali accordi sono redatti sulla base dei parametri stabiliti dal Comune o da associazioni di categoria e prendono in considerazione la zona in cui si trova l’immobile e il tipo di appartamento.

Requisiti di base del contratto

Per stipulare un contratto a canone concordato, sia il locatore che il conduttore devono rispettare determinati requisiti legali.

• Locatore: è necessario che il locatore possieda la piena disponibilità dell’immobile e che l’immobile stesso non sia destinato a finalità commerciali, ma residenziali.
• Conduttore: il conduttore deve avere un reddito che rientra nei limiti stabiliti dal contratto concordato ed essere in cerca di una sistemazione abitativa a prezzi contenuti.
• Durata: il contratto può essere stipulato per una durata minima di 3 anni, con possibilità di rinnovo per ulteriori 2 anni offrendo una certa stabilità sia per il locatore che per l’inquilino.

Come si stipula il contratto a canone concordato

La stipula del contratto avviene seguendo una serie di passaggi specifici, che garantiscono la validità legale dell’accordo. Ecco di seguito i principali.

• Accordo tra le parti: locatore e conduttore devono concordare il canone di affitto, che non può superare i limiti stabiliti dalla convenzione territoriale tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
• Redazione del contratto: il contratto deve essere redatto in forma scritta e firmato da entrambe le parti. È possibile utilizzare un modello standard disponibile presso le associazioni di categoria o sul sito del Comune di residenza. Il contratto deve contenere tutte le informazioni necessarie, come i dati delle parti, l’indirizzo dell’immobile, il canone stabilito, la durata, e le modalità di pagamento.
• Registrazione del contratto: come per ogni contratto di locazione, il contratto a canone concordato deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, che ne conferisce validità legale. La registrazione comporta il pagamento di una tassa di registrazione (pari al 2% del canone annuo).
• Comunicazione al Comune: in alcuni casi, è necessario inviare una copia del contratto al Comune di residenza, soprattutto quando l’immobile locato rientra in zone ad alta densità abitativa.

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Vantaggi del contratto a canone concordato

I principali vantaggi di questa tipologia di contratto sono legati sia al locatore che al conduttore.

Per il locatore

• Incentivi fiscali: il locatore beneficia di vantaggi fiscali significativi, come il bonus fiscale per la locazione a canone concordato che prevede una detrazione dell’imposta sul reddito pari al 30% dell’importo del canone.
• Stabilità: Grazie alla durata più lunga e al canone calmierato, il locatore ha la certezza di avere un inquilino stabile.

Per il conduttore

• Canone più basso: il canone concordato è solitamente più conveniente rispetto ai canoni di mercato, permettendo ai conduttori con redditi bassi o medi di accedere più facilmente alla locazione di un immobile.
• Stabilità abitativa: il contratto prevede una durata di 3 anni, con la possibilità di rinnovo, offrendo quindi una certa sicurezza per chi ha bisogno di un alloggio stabile.

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Obblighi e diritti per entrambe le parti

Oltre alla definizione del canone, il contratto a canone concordato stabilisce anche gli obblighi per entrambe le parti, come la manutenzione ordinaria dell’immobile a carico del locatario (conduttore) e la manutenzione straordinaria a carico del locatore (proprietario), in caso di necessità. In caso di mancato pagamento del canone, il locatore può procedere con il recesso dal contratto e l’avvio di una procedura di sfratto.

Cedolare secca nel contratto a canone concordato

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai locatori di pagare una tassa fissa sul canone di locazione. Il regime è particolarmente vantaggioso per i locatori di immobili residenziali e può essere applicato anche ai contratti a canone concordato, con aliquote ridotte rispetto a quelle ordinarie. Vediamo di seguito le principali regole per applicare correttamente la cedolare secca.

Requisiti per l’applicazione

La cedolare secca può essere applicata solo a contratti di locazione ad uso abitativo (e non commerciale), sia che si tratti di contratti a canone libero che di contratti a canone concordato. Per usufruirne, l’immobile deve essere locato a persone fisiche che utilizzano l’immobile per fini abitativi.

Aliquota e vantaggi fiscali

L’aliquota della cedolare secca per i contratti a canone concordato è fissata al 10% del canone di locazione, se l’immobile è situato in una delle zone ad alta densità abitativa o in aree con particolari difficoltà abitative. In tutte le altre situazioni, l’aliquota è 21%. Questo permette un risparmio fiscale considerevole rispetto al regime ordinario, che prevede l’applicazione dell’IRPEF sui canoni di locazione.

Come si applica e comunica

Per applicare la cedolare secca, il locatore deve comunicare l’opzione tramite specifica dichiarazione di adesione al regime fiscale da presentare all’Agenzia delle Entrate tramite il modello RLI al momento della registrazione del contratto di locazione. Per le annualità successive alla prima, l’opzione si esercita entro 30 giorni dalla scadenza del contratto utilizzando il modello RLI.

Durata dell’opzione

L’opzione per la cedolare secca è annuale e deve essere rinnovata ogni anno tramite la comunicazione di rinnovo all’Agenzia delle Entrate. Se il locatore decide di non applicare la cedolare secca in un determinato anno, dovrà versare l’IRPEF sul reddito da locazione, secondo le norme ordinarie.

Modalità di pagamento e scadenze

La cedolare secca si paga in due rate annuali, con il saldo della prima rata da versare entro giugno e il saldo finale entro novembre dello stesso anno. Il pagamento può essere effettuato tramite modello F24.

Esclusioni e limitazioni

La cedolare secca non può essere applicata nei seguenti casi:

• se il locatore è una persona giuridica (es. società, associazioni, enti);
• se il contratto di locazione riguarda immobili commerciali o immobili destinati ad altri usi non abitativi;
• se il contratto è regolato da altre convenzioni fiscali particolari, come quelli che rientrano nel regime della locazione transitoria.

Vantaggi per locatore e conduttore

Il locatore beneficia di una tassazione ridotta sul reddito da locazione, senza dover versare l’IMU e l’IVIE (imposta sul valore degli immobili situati all’estero). Il conduttore, dal canto suo, ha la certezza di non dover sostenere ulteriori oneri legati a aumenti di canone derivanti da modifiche fiscali, e può godere della stabilità economica legata alla locazione a canone concordato.

Come calcolare l’affitto a canone concordato

Il calcolo del canone concordato si basa su accordi territoriali stipulati tra le associazioni di proprietari e inquilini, che stabiliscono i limiti minimi e massimi del canone in base alla zona e alle caratteristiche dell’immobile. Per determinare l’importo esatto, è necessario considerare la superficie utile dell’abitazione e confrontarla con le tabelle previste dall’accordo. A questo link l’elenco degli accordi territoriali per le locazioni a canone concordato, con tutte le tabelle.

È possibile utilizzare strumenti online che permettono di simulare il calcolo del canone in base ai parametri specifici dell’immobile.

Importo affitto a canone concordato: rivalutazioni e rinnovi

Il canone concordato è stabilito attraverso un accordo tra il locatore e il conduttore, con l’intervento delle associazioni di categoria degli inquilini e dei proprietari, che determinano i limiti massimi del canone per ciascuna zona. Questi limiti sono definiti in base alle caratteristiche dell’immobile (superficie, ubicazione, servizi) e alla zona geografica in cui si trova. L’importo del canone concordato deve rientrare all’interno di una fascia di prezzi stabilita dal Comune o dalle convenzioni locali stipulate tra le organizzazioni rappresentative.

Rivalutazioni del canone concordato

Il canone concordato può essere rivisitato periodicamente, ma la rivalutazione è soggetta a precise regole. Ogni due anni può essere applicato un adeguamento  in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo. L’adeguamento, tuttavia, non può superare una determinata percentuale, fissata dalle convenzioni locali.

L’adeguamento è limitato al 75% della variazione dell’indice, rispetto al 100% previsto per i contratti a canone libero. Questo significa che l’aumento del canone sarà inferiore rispetto a quello applicabile ai contratti non concordati, garantendo una maggiore stabilità economica per l’inquilino.

La rivalutazione non è automatica e deve essere esplicitamente concordata tra le parti, e il locatore deve comunicare al conduttore la proposta di adeguamento prima della scadenza del contratto.

Rinnovi del contratto a canone concordato

Il contratto a canone concordato ha una durata minima di 3 anni, con la possibilità di rinnovo per altri 2 anni. Al momento del rinnovo, le parti possono concordare un nuovo canone sulla base dei valori attuali stabiliti dalle convenzioni locali. In caso di rinnovo, il canone deve comunque restare all’interno dei limiti previsti, senza superare i tetti massimi fissati.

• La cedolare secca applicata in fase di rinnovo consente di mantenere il beneficio della tassazione sostitutiva (10% per immobili nelle zone ad alta densità abitativa, 21% nelle altre zone), ma il locatore deve dichiarare esplicitamente la sua volontà di applicarla al momento della registrazione del rinnovo del contratto.
• Per l’affitto senza cedolare secca, il rinnovo del contratto seguirà le normali aliquote IRPEF sul reddito derivante dalla locazione. La gestione delle rivalutazioni e delle modifiche del canone resta comunque regolata dalle convenzioni locali, come per il contratto con cedolare secca.

Cessazione del contratto a canone concordato

La cessazione del contratto a canone concordato deve avvenire seguendo precise modalità e rispettando i termini stabiliti dalla legge. La cessazione può essere consensuale (quando entrambe le parti decidono di terminare il contratto) o avvenire per risoluzione anticipata (ad esempio, in caso di inadempimento da parte di una delle due parti).

Comunicazione di cessazione

Il locatore e il conduttore devono comunicare la cessazione del contratto al Fisco, utilizzando il modello RLI. Questa comunicazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di cessazione effettiva del contratto, per evitare sanzioni. La comunicazione è necessaria anche se il contratto si estingue per scadenza naturale.

Termine minimo di preavviso

Il contratto a canone concordato, come ogni altro contratto di locazione, prevede un termine minimo di preavviso. In genere, il preavviso deve essere dato almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. Il locatore deve quindi informare il conduttore della sua intenzione di non rinnovare il contratto entro questa scadenza. In caso di mancato preavviso, il locatore potrebbe essere tenuto a pagare un indennizzo al conduttore per il danno subito.

Risoluzione anticipata per inadempimento

Se una delle due parti non adempie agli obblighi previsti dal contratto, l’altra parte può chiedere la risoluzione anticipata. In particolare, se il conduttore non paga il canone o non rispetta altre condizioni contrattuali, il locatore può avviare la procedura di sfratto. La risoluzione anticipata deve comunque seguire le normative previste, e in alcuni casi è necessario il ricorso al giudice per procedere con la cessazione forzata.

Risoluzione per necessità del locatore

Il locatore ha la facoltà di risolvere anticipatamente il contratto di locazione a canone concordato per esigenze proprie o dei suoi familiari. Tuttavia, è obbligato a rispettare un termine di preavviso minimo di sei mesi e a fornire una motivazione valida.

Come risolvere i conflitti tra le parti

In caso di controversie tra locatore e conduttore, è possibile ricorrere alla mediazione civile e commerciale, un processo volontario e riservato che permette alle parti di trovare un accordo con l’assistenza di un mediatore qualificato. La mediazione può riguardare aspetti come il mancato pagamento dei canoni, danni all’immobile o altre problematiche contrattuali. È consigliabile che entrambe le parti cerchino una soluzione amichevole prima di intraprendere azioni legali, per evitare costi e tempi lunghi.

Rinnovo del contratto

Se non avviene la cessazione e il contratto non viene risolto, si considera come rinnovo tacito del contratto, e le condizioni restano le stesse, salvo diverso accordo tra le parti. Il contratto a canone concordato può essere rinnovato per un periodo massimo di 2 anni, con le stesse modalità.

In caso di cessazione del contratto, è necessario regolarizzare la posizione fiscale. Se il locatore ha applicato la cedolare secca, la cessazione comporta la chiusura dell’opzione. Se il locatore non ha optato per la cedolare secca, la cessazione deve essere riportata nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui il contratto è stato concluso, insieme ai dettagli sui redditi percepiti dalla locazione.

Sublocazione e cessione del contratto concordato

La sublocazione di un immobile locato con contratto a canone concordato è consentita solo previo consenso scritto del locatore. Inoltre, la durata del contratto di sublocazione non può superare quella del contratto principale. È importante che il conduttore comunichi al locatore l’intenzione di sublocare l’immobile, indicando i dettagli del subconduttore e la durata dell’accordo. La cessione del contratto a terzi è generalmente vietata senza il consenso del locatore.

Scadenze fiscali legate ai contratti di locazione

I contratti di locazione, comprese le locazioni a canone concordato, sono soggetti a specifiche scadenze fiscali, che variano in base alla tipologia di contratto e al regime fiscale adottato dal locatore. È fondamentale rispettare queste scadenze per evitare sanzioni e garantire che il contratto sia regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ecco le principali scadenze fiscali per i contratti di locazione:

Registrazione del contratto

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua stipula o, nel caso di rinnovo, dalla data di modifica. La registrazione avviene tramite il modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate. In caso di omessa registrazione o di ritardo, sono previste sanzioni pari al 120% dell’imposta di registrazione dovuta.

Pagamento dell’imposta di registro

L’imposta di registro per il contratto di locazione deve essere pagata annualmente, generalmente entro i 30 giorni dalla scadenza del contratto o, nel caso di contratto a canone concordato, entro il 15 gennaio di ogni anno. L’imposta può essere pagata utilizzando il modello F24.

Versamento cedolare secca

Se il locatore applica la cedolare secca, il pagamento dell’imposta sostitutiva deve avvenire in due rate: la prima rata entro il 16 giugno e la seconda rata entro il 16 novembre di ogni anno. Il pagamento avviene tramite modello F24.

Rinnovo del contratto

Se il contratto viene rinnovato tacitamente, le parti devono comunicare la proroga al Fisco e registrare il rinnovo entro i 30 giorni successivi. Se il rinnovo avviene prima della scadenza, non è necessario il pagamento di ulteriori imposte ma è comunque obbligatoria la registrazione.

Comunicazione di cessazione del contratto

Se il contratto di locazione si estingue prima della scadenza naturale, il locatore deve comunicare la cessazione all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello RLI entro 30 giorni dalla fine del contratto. In caso contrario, il locatore rischia di dover continuare a pagare l’imposta di registro.

Imposta sul reddito da locazione

Se il locatore non applica la cedolare secca, deve dichiarare i redditi da locazione nella dichiarazione annuale dei redditi (modello 730 o Redditi PF), con scadenza annuale. La dichiarazione va presentata entro 30 novembre dell’anno successivo a quello in cui il reddito da locazione è stato percepito.