Ho un contratto con cedolare secca 4+4 in cui è previsto che per il rinnovo si applichi l’aumento ISTAT calcolato sulla somma dei precedenti 3 anni. L’avvocato del locatore contesta tale richiesta perchè inviata via PEC un mese prima della scadenza e non sei mesi prima e sostiene che tutti gli 8 anni vadano pagati allo stesso canone iniziale.
Esercitando l’opzione della n cedolare secca in un contratto di affitto 4+4 che prevede la locazione di un immobile residenziale ad uso abitativo, si sospende la possibilità di applicare l’adeguamento del canone (compreso quello ISTAT relativo all’inflazione) per tutto il periodo in cui l’opzione è attiva.
All’atto dell’opzione, infatti, il locatore è tenuto a comunicare al conduttore la rinuncia agli aggiornamenti (a mezzo raccomandata o PEC), a pena d’inefficacia. Se l’opzione viene mantenuta anche nel secondo quadriennio, il canone resta invariato anche dal 5° all’8° anno, mentre le clausole contrattuali di indicizzazione tornano a operare se e quando l’opzione non è più applicata (a seguito di revoca).
L’aggiornamento del canone è pertanto applicabile soltanto dopo una eventuale revoca della cedolare secca, esercitabile per le annualità successive alla prima. La revoca si effettua con il modello RLI entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dell’annualità di riferimento (in pratica, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente).
La revoca produce effetti solo dalla nuova annualità e non ha effetto retroattivo: da quel momento l’adeguamento ISTAT torna esigibile se previsto dal contratto di locazione (anche nella forma “cumulata” richiamata in clausola). La base di calcolo è il canone contrattuale non rivalutato per il periodo in cui la cedolare è rimasta attiva.
Il termine di sei mesi di preavviso attiene alla disdetta per evitare il rinnovo del 4+4 o ai casi tipizzati di diniego ex L. 431/1998.
La legge non richiede alcun preavviso semestrale per l’adeguamento ISTAT. Di conseguenza, una contestazione fondata sul “mancato preavviso di 6 mesi” è incoerente: ciò che rileva è se la cedolare secca è in vigore nel periodo considerato. Dunque:
- se se la cedolare è stata mantenuta anche nel 5°–8° anno, bisogna prendere atto che l’ISTAT non è applicabile e che il canone resta fisso per tutto il periodo dell’opzione;
- se invece la cedolare è stata revocata tempestivamente, si può applicare l’ISTAT secondo la clausola contrattuale (anche “cumulata”), a partire dall’annualità per la quale la revoca ha effetto;
Nel secondo caso, si può rispondere all’avvocato del conduttore spiegando più o meno quanto segue (le consiglio di rivolgersi ad un legale per redigere un testo a norma di legge):
Si precisa che il termine di sei mesi richiamato nella Sua nota riguarda la disdetta ai fini del rinnovo ex L. 431/1998 e non l’aggiornamento ISTAT. L’adeguamento del canone è sospeso esclusivamente per il periodo in cui trova applicazione la cedolare secca; a seguito di revoca dell’opzione effettuata nei termini di legge (modello RLI entro il termine dell’imposta di registro), l’adeguamento torna applicabile dalla nuova annualità, secondo la clausola contrattuale, sul canone non rivalutato relativo al periodo in cedolare. Restiamo disponibili a verificare congiuntamente lo status dell’opzione all’avvio del secondo quadriennio e a procedere agli adempimenti conseguenti.
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