Di norma, la cedolare secca sulle locazioni immobiliari è pari al 21%. Ma ci sono casi in cui questa forma di tassazione sostitutiva può essere più vantaggiosa, applicando un’aliquota ridotta al 10%. Per esempio, se il contratto di locazione è a canone concordato e ricade in un comune ad alta densità abitativa.
Ma ci sono anche altre fattispecie che ricadono in questa forma agevolata di cedolare secca: immobili affittati a studenti universitari, o determinati Comuni in cui si sono verificate calamità naturali. Vediamo con precisione quali sono le regole.
Imposta sostitutiva sul canone di locazione
La cedolare secca sugli affitti è stata introdotta nel 2011 per gli immobili ad uso abitativo e nel corso del tempo è stata poi ampliata e aggiornata. La normativa di riferimento è l’articolo 3 del dlgs 23/2011. Consente, su base facoltativa, di applicare un’aliquota fiscale agevolata pari al 21%, imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e di bollo al reddito prodotto dal contratto di affitto.
La cedolare secca può essere scelta al momento della registrazione del contratto oppure negli anni successivi. In questo caso, le imposte di registro e di bollo pagate originariamente non sono rimborsabili. Quando il contratto viene prorogato bisogna confermare l’opzione. Il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità, entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.
=> Cedolare secca: esentasse la disdetta anticipata del contratto
Cedolare secca per affitti a canone concordato
Se però il contratto di affitto è a canone concordato, ci sono casi in cui cui l’aliquota fiscale della cedolare secca può scendere al 10%. Per la precisione, se l’immobile si trova nei seguenti comuni:
- Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, e comuni confinanti con gli stessi (comuni con carenze di disponibilità abitative individuati all’art. 1 co. 1 lett. a) e b) del DL 551/1988);
- capoluoghi di provincia;
- comuni considerati ad alta tensione abitativa, individuati dagli elenchi del CIPE, ossia dal Comitato ministeriale della programmazione economica (ulteriori ad alta tensione abitativa individuati con Delibera 87/2003).
L’agevolazione, sempre con riferimento al canone concordato e ai comuni ricompresi nelle categorie sopra esposte, si applica anche agli affitti a studenti universitari. Questa disposizione è prevista dal Decreto 17 gennaio 2017 del Ministero dei Trasporti.
Con la Risoluzione n. 31/E/2018, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per per i contratti a canone concordato non assistiti, per la cedolare secca al 10% sui canoni è comunque necessaria l’attestazione di un sindacato inquilini o di un’associazione di proprietari immobiliari firmatarie dell’accordo locale, affinché certifichi le caratteristiche del contratto.
Cedolare secca nei comuni colpiti da calamità
Il dl 47/2014 ha esteso la cedolare secca al 10% anche ai contratti di locazione per immobili ad uso abitativo stipulati in alcuni comuni per i quali sia stato deliberato lo stato d’emergenza per eventi calamitosi. In particolare, lo stato d’emergenza deve essere stato deciso nei cinque anni precedenti all’entrata in vigore della legge, quindi dal 2009 al 2013, oppure nel 2020 se il Comune ha una popolazione inferiore ai 10mila abitanti. E gli eventi calamitosi devono essere ricompresi fra quelli previsti dall’articolo 2, comma 1, lettera c, della legge 225/1992. Quindi:
- eventi naturali o connessi con l’attività dell’uomo che possono essere fronteggiati mediante interventi attuabili dai singoli enti e amministrazioni competenti in via ordinaria;
- eventi naturali o connessi con l’attività dell’uomo che per loro natura ed estensione comportano l’intervento coordinato di più enti o amministrazioni competenti in via ordinaria;
- calamità naturali, catastrofi o altri eventi che, per intensità ed estensione, debbono essere fronteggiati con mezzi e poteri straordinari.
Un aggiornamento di questa disposizione ricomprende anche i Comuni delle Regioni Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria colpiti dai terremoti del 2016 e successivi nei quali è stata dichiarata la zona rossa.
