Sfratti veloci: rilascio immobili in 15 giorni e penale per il ritardo

Il Consiglio dei ministri del 30 aprile 2026 ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d’urgenza per accelerare il rilascio degli immobili occupati abusivamente, gli sfratti per morosità e la riconsegna alla scadenza naturale del contratto di locazione. Il provvedimento introduce una procedura accelerata che prevede l’emissione di un decreto di liberazione dell’immobile entro 15 giorni dal ricorso e una penale economica per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. Il testo è stato licenziato in parallelo al decreto-legge sul Piano Casa varato dal Consiglio dei ministri, all’interno di un pacchetto unitario sulle politiche abitative del Governo.

Rilascio immobili con procedura d’urgenza in 15 giorni

Il cuore del disegno di legge è l’introduzione di una procedura d’urgenza giudiziale che riduce in modo radicale i tempi di rilascio dell’immobile. Una volta presentato il ricorso da parte del proprietario, il giudice ha quindici giorni di tempo per emettere il decreto di rilascio, comprimendo le tempistiche oggi misurabili in mesi o anni a seconda del foro competente. Il ddl interviene inoltre sulle procedure di notifica e di esecuzione dello sfratto, con un taglio degli adempimenti burocratici che oggi rallentano la fase esecutiva successiva al titolo. La novità chiave rispetto alla disciplina vigente è la concentrazione del giudizio in tempi predefiniti, che mira a chiudere la finestra di occupazione protratta oltre il dovuto.

Penale dell’1% al giorno per il ritardo nella riconsegna

L’altra novità sostanziale del ddl è un meccanismo sanzionatorio che colpisce il ritardo nella riconsegna dell’immobile. Per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice, l’occupante è tenuto a corrispondere al proprietario una penale dell’1% del canone mensile pattuito o, in mancanza, di un valore di riferimento ricavato dai canoni di mercato applicabili. Il deterrente è calibrato per rendere economicamente svantaggiosa la prosecuzione dell’occupazione, integrando l’effetto della sanzione giudiziaria con un costo immediato a carico dell’inquilino. Per un canone medio di 700 euro al mese, ad esempio, ogni mese di ritardo si traduce in una penale aggiuntiva pari al 30% del canone, che va a sommarsi al canone arretrato dovuto.

Sgombero per morosità, fine contratto e occupazione abusiva

Il ddl interviene su tre fattispecie distinte di liberazione dell’immobile, ampliando il campo di applicazione rispetto alla normativa vigente. La prima è la morosità dell’affittuario, ossia il mancato pagamento del canone di locazione, terreno classico delle controversie locative civilistiche. La seconda riguarda la scadenza naturale del contratto, quando l’inquilino non rilascia spontaneamente l’immobile alla fine dei termini contrattuali. La terza copre i casi di occupazione abusiva senza titolo, fattispecie sulla quale erano già stati introdotti elementi di tutela del proprietario nei mesi scorsi, in continuità con il decreto sicurezza. La procedura accelerata si applica trasversalmente ai tre casi, riducendo i divari di trattamento che oggi differenziano in modo marcato i tempi giudiziali a seconda della causale invocata.

Tutele per inquilini fragili e sanzioni per i proprietari

Il testo del ddl di Governo dovrebbe mantenere e ridefinire le tutele per gli inquilini in condizioni di fragilità sociale, già al centro del dibattito sull’iniziativa parlamentare presentata in Senato.

Nel primo ddl sulla materia, giunto nei mesi scorsi in Senato, era previsto un fondo per l’emergenza abitativa presso il Ministero delle Politiche Sociali a sostegno delle famiglie con ISEE fino a 12mila euro, oltre al coinvolgimento dei servizi sociali nei casi che riguardassero famiglie con minori, anziani, disabili o soggetti già in carico al welfare territoriale. Sul versante opposto, era prevista una sanzione da 5mila a 20mila euro a carico del proprietario che presentasse falsamente l’esistenza di una morosità, producesse documentazione contraffatta o utilizzasse la procedura per finalità estranee alla tutela del credito locativo. Il quadro definitivo dei contrappesi sarà chiarito con il deposito del testo ufficiale del ddl di Governo in Senato.

Dall’iniziativa parlamentare al ddl di Governo

Sul piano del dibattito parlamentare, il provvedimento si inserisce in una panoramica più ampia di proposte di riforma delle locazioni già depositate in Senato. Il ddl di Governo del 30 aprile, infatti, raccoglie e istituzionalizza una linea di azione che era già in discussione in Parlamento da mesi.

Come anticipato sopra, a luglio 2025 era stato depositato in Senato un disegno di legge a firma del senatore Paolo Marcheschi (Fratelli d’Italia), primo firmatario di un testo che proponeva una procedura di sfratto veloce per morosità superiori ai due mesi attraverso un’apposita autorità competente abilitata a emettere ordini di sgombero in via extragiudiziale, con titolo esecutivo entro sette giorni e intimazione allo sfratto entro trenta giorni prorogabili fino a novanta. Il ddl di Governo conserva l’obiettivo di fondo della velocizzazione e riconduce l’intera procedura nell’alveo giudiziale, affidando al giudice il potere di emettere il decreto di rilascio entro quindici giorni dal ricorso. Una scelta che evita lo scoglio costituzionale che il modello extragiudiziale poneva sul piano della tutela del contraddittorio.

I numeri sugli sgomberi spingono l’iter del provvedimento

Il provvedimento si appoggia su un quadro statistico ricostruito dal Governo. Secondo quanto riferito dalla premier Giorgia Meloni in conferenza stampa, dall’inizio della legislatura sono stati liberati circa 4.207 alloggi di edilizia residenziale pubblica e sono stati eseguiti circa 230 interventi di sgombero di occupazioni abusive di immobili di particolare rilievo.

La dichiarazione d’urgenza apposta al ddl consente di accorciare i tempi parlamentari, contingentando l’esame nelle commissioni competenti. Il calendario dell’iter sarà definito nelle prossime settimane in Senato, con un’agenda che si intreccia con il decreto-legge sul Piano Casa varato lo stesso giorno e con le posizioni in materia di edilizia abitativa che il Governo ha tracciato nell’informativa di Meloni in Parlamento alla vigilia del Primo Maggio.