Chi acquista un immobile con il bonus prima casa e si trova di fronte a un inquilino che non lascia l’appartamento ha un margine di manovra che in pochi conoscono: la legge non impone di trasferire la residenza in quell’immobile specifico ma nel Comune in cui si trova. Trasferirsi in un’altra abitazione dello stesso Comune entro i 18 mesi dal rogito è quindi sufficiente per conservare il beneficio.
Lo chiarisce la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2487 del 5 febbraio 2026 — la stessa pronuncia che esclude il mancato rilascio da parte del conduttore dalle cause di forza maggiore, sancendo la decadenza dal bonus con recupero delle imposte ordinarie e sanzione del 30% per chi non si attiva.
Immobile locato al rogito e decadenza dal bonus
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa impone all’acquirente di avere la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile, oppure di trasferircela entro 18 mesi dal rogito. Il mancato rispetto di questo termine comporta la decadenza dal beneficio, salvo che intervengano cause di forza maggiore. Il caso esaminato dalla Cassazione riguarda un contribuente che aveva acquistato un immobile già occupato da un conduttore titolare di un contratto di locazione, usufruendo delle agevolazioni prima casa.
L’inquilino non aveva rilasciato l’immobile nei tempi necessari a consentire il trasferimento della residenza entro la scadenza. L’Agenzia delle Entrate aveva quindi notificato un avviso di liquidazione con irrogazione delle sanzioni per revoca del beneficio. La Commissione tributaria regionale aveva inizialmente dato ragione al contribuente; la Cassazione ha ribaltato quel giudizio.
Ex inquilino ancora in casa? Non è causa di forza maggiore
La forza maggiore, nel diritto tributario, richiede che l’evento ostativo sia esterno, sopravvenuto, imprevedibile e inevitabile. È il principio fissato dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 8094/2020, che aveva risolto un precedente contrasto giurisprudenziale sul tema.
Con la pronuncia n. 2487/2026 la Corte applica quel principio al caso specifico dell’immobile locato, escludendo che la resistenza dell’inquilino possa configurare forza maggiore quando la locazione era nota all’acquirente al momento del rogito.
Se il contratto di locazione esisteva già alla stipula, il mancato rilascio nei tempi utili era prevedibile — anche considerando i tempi ordinari necessari per far valere i propri diritti in giudizio. L’evento, quindi, non è sopravvenuto né imprevedibile, e non soddisfa i requisiti per invocare l’esimente della forza maggiore nelle agevolazioni prima casa.
La residenza nel Comune salva il bonus prima casa
È l’art. 1, nota II-bis, lettera a), della Tariffa allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 — il Testo Unico dell’imposta di registro, vigente e aggiornato al 2026 — a fissare il requisito: l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente “ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza”. La norma parla di Comune e non dell’abitazione oggetto di compravendita.
Questo dettaglio, confermato dall’Agenzia delle Entrate nella sua prassi ufficiale e già cristallizzato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 1588 del 23 gennaio 2018, viene ribadito espressamente anche nell’ordinanza n. 2487/2026: “il trasferimento poteva avvenire nel Comune in questione, anche in altra situazione abitativa, non necessariamente nella casa oggetto dei benefici”.
Chi si trova con un inquilino che non rilascia l’immobile acquistato ha quindi una strada percorribile: stabilire la propria residenza anagrafica in un’altra abitazione dello stesso Comune — presso un familiare, in affitto, o altrove — entro il termine di 18 mesi. In quel caso il requisito normativo è rispettato e il bonus è salvo, indipendentemente dall’occupazione dell’appartamento compravenduto.
Una distinzione che nella pratica può fare la differenza tra la conservazione del bonus e la sua perdita, e che vale la pena tenere presente sin dalla fase di trattativa quando si acquista un immobile occupato da conduttore.
Il mancato sfruttamento di questa possibilità, rileva la Cassazione, esclude ulteriormente l’inesigibilità del comportamento richiesto dalla norma e rafforza l’impossibilità di invocare la forza maggiore.
