Come si calcola la plusvalenza da tassare per la compravendita di un immobile dopo il Superbonus a meno di 5 anni? Se un contribuente acquista una seconda casa per 50.000, la ristruttura con lo sconto in fattura (Dl 34/2020) del 50% spendendo 60.000 e successivamente la rivende al prezzo di 100.000 trascorsi tre anni, per la plusvalenza da assoggettare a tassazione le spese di ristrutturazione vanno aggiunte al costo di acquisto? Ossia: 100.000-50.000 oppure 100.000-(50.000+30.000)?
L’aliquota Superbonus applicata agli interventi effettuati è determinante ai fini del calcolo della plusvalenza tassabile, perché se lei ha utilizzato il 110% si può escludere una parte dei lavori. Se sono passati meno di cinque anni non si tiene conto delle spese sostenute con il Superbonus se ricorrono congiuntamente le seguenti due condizioni:
- è stata applicata l’aliquota del 110%
- è stato utilizzato lo sconto in fattura.
I riferimenti di legge sono i commi da 64 a 67 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (la Manovra 2024) mentre la Circolare 13/2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce le istruzioni operative, spiegando che ci sono due diverse tipologie di calcolo a seconda degli anni trascorsi fra la ristrutturazione agevolata e la cessione dell’immobile.
Ora, il fatto che lo sconto in fattura sia stato applicato solo al 50% è rilevante, nel senso che il documento di prassi spiega che in questo caso si escludono dal calcolo le spese per le quali è stata esercitata questa opzione. Se sul restante 50% delle spese lei ha applicato la detrazione in dichiarazione dei redditi, potrà conteggiarle per determinare la plusvalenza.
Il calcolo è il seguente: per le spese di ristrutturazione pari a 60mila euro, su cui è stato applicato lo sconto in fattura solo al 50%, si conteggiano 30mila euro ai fini della plusvalenza. Questa cifra si somma al prezzo di acquisto della casa, che è stato di 50mila euro. In pratica, è come se lei avesse acquistato la casa a 80mila euro per poi rivenderla a 100mila. La plusvalenza sarà pertanto pari a 20mila euro.
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