Dal 13 ottobre 2026 cambierà il modo in cui Airbnb applica le proprie commissioni sugli affitti brevi. Oggi il costo viene diviso tra chi mette in affitto la casa e chi prenota; con il nuovo sistema, invece, sarà addebitato quasi interamente all’host. Per il proprietario questo significa scegliere se guadagnare meno oppure aumentare il prezzo dell’alloggio. Per il turista, quindi, il conto finale potrebbe rimanere simile a quello attuale oppure salire, soprattutto nei casi in cui l’host decida di recuperare anche tasse e costi aggiuntivi.
In sintesi:
- dal 13 ottobre Airbnb applicherà agli host una commissione generalmente pari al 15,5%;
- la commissione separata oggi pagata dal turista verrà eliminata dal prezzo finale;
- se il proprietario lascia invariata la tariffa, il suo guadagno si riduce;
- se il proprietario aumenta il prezzo, il turista potrebbe pagare di più rispetto a oggi;
- per gli host privati italiani, commissioni, IVA e cedolare secca possono ridurre ulteriormente il netto incassato.
- Chi paga la commissione Airbnb del 15,5%
- Di quanto aumentano i costi Airbnb
- Tre scenari su una tariffa di 100 euro
- Quanto perde l’host lasciando invariato il prezzo
- IVA italiana sulle commissioni Airbnb
- Il conto con cedolare secca al 21% e al 26%
- La commissione aumenta anche il canone tassato
- Effetti su detrazioni e reddito di riferimento
- I controlli prima del 13 ottobre
- L’aumento dei prezzi finali su Airbnb non è automatico
Chi paga la commissione Airbnb del 15,5%
Dal 13 ottobre 2026 la commissione Airbnb del 15,5% sarà applicata agli host europei che utilizzano ancora il sistema con costi divisi tra proprietario e ospite. La trattenuta sarà calcolata sul prezzo dell’alloggio e sugli eventuali supplementi inseriti nella prenotazione.
Il cambiamento riguarda soprattutto i proprietari che gestiscono direttamente una casa vacanza. Molti host professionali che utilizzano software gestionali o channel manager sono già stati trasferiti al sistema con commissione unica.
Per verificare se e quando cambierà la propria tariffa, occorre controllare la comunicazione ricevuta da Airbnb e la percentuale indicata nella sezione dedicata ai guadagni dell’host. Le prenotazioni confermate prima della modifica manterranno le condizioni applicate al momento dell’acquisto.
Di quanto aumentano i costi Airbnb
Il passaggio dal 3% al 15,5% equivale a un aumento del 416,7% della commissione pagata dall’host. Questa percentuale non corrisponde però all’aumento del prezzo per chi prenota, perché con il nuovo sistema scompare la commissione separata aggiunta al conto del turista.
Oggi, su una tariffa di 100 euro, il proprietario riceve circa 97 euro e il turista può pagare complessivamente circa 115 euro. Con la nuova commissione, lasciando il prezzo a 100 euro, l’host riceverebbe 84,50 euro e il viaggiatore pagherebbe 100 euro.
Portando la tariffa a circa 115 euro, l’host tornerebbe a incassare quasi 97 euro e il prezzo finale della prenotazione sarebbe vicino a quello già sostenuto dal turista. Gli eventuali rincari dipenderanno quindi dalle scelte del proprietario e dai costi fiscali che cercherà di recuperare.
Tre scenari su una tariffa di 100 euro
Il confronto ufficiale mostra che il nuovo sistema può ridurre il payout dell’host oppure modificare la composizione del prezzo, senza produrre automaticamente un rincaro della stessa entità per il turista.
| Scenario e prezzo impostato | Costo ospite | Payout host |
|---|---|---|
| Commissione ripartita – 100 euro | 115 euro circa | 97 euro |
| Commissione unica senza adeguamento – 100 euro | 100 euro | 84,50 euro |
| Commissione unica con adeguamento – 115 euro | 115 euro | Circa 97 euro |
Gli importi della tabella riprendono l’esempio semplificato di Airbnb e non comprendono IVA, imposte sul reddito, pulizie o altri costi. La commissione viene applicata anche alle somme richieste dall’host per pulizie, animali domestici, ospiti aggiuntivi e altri servizi compresi nel subtotale.
Quanto perde l’host lasciando invariato il prezzo
Con una tariffa invariata a 100 euro, il payout prima delle imposte scende da 97 a 84,50 euro. La riduzione rispetto al precedente incasso è pari a circa il 12,9%, calcolata sulla somma che il proprietario riceveva dalla piattaforma.
Per un host che realizza 20.000 euro annui di prenotazioni al prezzo pubblicato, il costo nominale della piattaforma salirebbe indicativamente da 600 a 3.100 euro, prima dell’eventuale IVA. Il confronto considera soltanto la quota trattenuta all’host e non il costo precedentemente sostenuto dagli ospiti.
L’host può assorbire la differenza, accettando un margine inferiore, oppure modificare prezzi e costi accessori. Airbnb ha predisposto uno strumento che consente di applicare un adeguamento unico ai listini, compresi prezzi personalizzati, fine settimana, pulizie e supplementi.
IVA italiana sulle commissioni Airbnb
Per i clienti italiani i costi del servizio Airbnb sono soggetti a IVA al 22%. Un host privato privo di partita IVA non può recuperare l’imposta, che diventa quindi una componente effettiva del costo della piattaforma.
Applicando il 22% alla commissione nominale del 15,5%, l’incidenza teorica complessiva raggiunge il 18,91% del subtotale. Sulla precedente commissione del 3%, lo stesso calcolo produceva un costo del 3,66%.
Airbnb precisa che il costo mostrato nell’account include l’IVA quando applicabile. Prima di utilizzare percentuali standard occorre quindi verificare la fattura emessa dalla piattaforma, lo status fiscale dell’host e l’importo effettivamente trattenuto.
Il conto con cedolare secca al 21% e al 26%
La cedolare secca sugli affitti brevi viene calcolata sul corrispettivo lordo stabilito per la locazione. La commissione pagata ad Airbnb e la relativa IVA non riducono l’imponibile del proprietario.
Nel 2026 l’aliquota del 21% può essere scelta per una sola unità immobiliare, mentre sul secondo immobile si applica il 26%. Dal terzo immobile destinato agli affitti brevi scatta la presunzione di attività imprenditoriale. Le regole complete sono riepilogate nell’approfondimento sulla cedolare secca sugli affitti.
La simulazione seguente parte da una vecchia tariffa di 100 euro e considera commissione con IVA al 22%, cedolare sull’intero prezzo e assenza di altri costi:
| Regime fiscale | Netto precedente | Netto con prezzo invariato | Nuovo prezzo per conservare il netto |
|---|---|---|---|
| Cedolare secca al 21% | 75,34 euro | 60,09 euro | 125,38 euro |
| Cedolare secca al 26% | 70,34 euro | 55,09 euro | 127,68 euro |
Il prezzo necessario per conservare il netto dopo imposte aumenta quindi del 25,38% con cedolare al 21% e del 27,68% con cedolare al 26% rispetto alla vecchia tariffa pubblicata di 100 euro.
Il confronto corretto per il turista parte però dai circa 115 euro che già pagava includendo la commissione dell’ospite. Rispetto a quel costo finale, i nuovi prezzi di 125,38 e 127,68 euro corrispondono a un aumento indicativo di circa 9% e 11%, sulla base dell’esempio Airbnb.
La commissione aumenta anche il canone tassato
Quando l’host porta la tariffa da 100 a 115 euro per recuperare il payout, la base della tassazione sulla locazione sale da 100 a 115 euro. La quota incorporata nel prezzo per coprire il costo di Airbnb viene quindi tassata insieme al canone.
Airbnb applica agli host non professionali italiani una ritenuta del 21% sull’importo lordo, prima di sottrarre commissioni, IVA, spese dell’host ed eventuale compenso del co-host. Per il secondo immobile assoggettato al 26%, la differenza viene regolata nella dichiarazione dei redditi.
I dati delle prenotazioni, i compensi comunicati dalle piattaforme e le presenze registrate tramite Alloggiati Web consentono inoltre al Fisco di confrontare canoni dichiarati, soggiorni e ritenute. La modifica dei listini deve quindi trovare corrispondenza nella documentazione fiscale e nella rendicontazione della piattaforma.
Effetti su detrazioni e reddito di riferimento
Un aumento del canone lordo può incidere anche sul reddito utilizzato per calcolare alcune detrazioni. Il reddito assoggettato a cedolare secca è escluso dall’imponibile IRPEF, mentre viene considerato per determinare carichi familiari e detrazioni collegate ai redditi di lavoro dipendente o pensione.
L’effetto si produce soltanto se il proprietario aumenta effettivamente il prezzo e il reddito da locazione. Lasciando invariata la tariffa, il reddito imponibile rimane uguale e si riduce la somma incassata dopo la commissione. I criteri sono approfonditi nella risposta sull’impatto della cedolare secca sulle detrazioni.
I controlli prima del 13 ottobre
Prima della transizione ogni host dovrebbe ricostruire il netto reale per prenotazione, evitando di applicare automaticamente la stessa percentuale a immobili, periodi e mercati con domanda differente.
Per chi mette in affitto online una casa vacanze le verifiche riguardano:
- la struttura commissionale attualmente applicata viene controllata nella sezione Guadagni dell’account Airbnb;
- la data indicata da Airbnb per la transizione viene confrontata con le comunicazioni ricevute dall’host;
- l’eventuale IVA compresa nella commissione viene verificata attraverso la fattura disponibile nell’area fiscale;
- il calcolo del nuovo prezzo comprende tariffa notturna, pulizie, animali domestici e supplementi per gli ospiti;
- il prezzo finale viene confrontato con quello già pagato dal turista e con le offerte concorrenti nella stessa zona;
- il netto viene ricalcolato dopo commissione, IVA, cedolare secca e altri costi sostenuti per la locazione.
L’aumento dei prezzi finali su Airbnb non è automatico
Il passaggio alla commissione unica non determina un aumento automatico del costo per il turista. Nell’esempio pubblicato da Airbnb, il prezzo finale rimane vicino a 115 euro perché la vecchia commissione dell’ospite viene incorporata nella tariffa dell’host.
Gli aumenti effettivi dipenderanno dalla scelta del proprietario di recuperare anche IVA, maggiore base imponibile, spese di gestione e margine precedente. La domanda turistica e la concorrenza locale possono impedire il trasferimento integrale dei costi, lasciando una parte della riduzione a carico dell’host.
Non esistono invece elementi sufficienti per attribuire alla modifica un rialzo generalizzato dei prezzi di hotel, residence e dell’intero comparto ricettivo. Una conseguenza di questa portata richiederebbe dati successivi alla transizione su tariffe, occupazione e comportamento dei viaggiatori.
