Dal 20 maggio 2026 il Regolamento (UE) 2024/1028 è pienamente applicabile in tutti gli Stati membri. Trattandosi di un regolamento — e non di una direttiva — non richiede recepimento nazionale: gli obblighi per le piattaforme di intermediazione per gli affitti brevi sono già in vigore, e in Italia il Ministero del Turismo è l’autorità competente a ricevere i dati attraverso la BDSR. Per i locatori che affittano tramite portali online, il riferimento operativo resta il CIN, già obbligatorio dal gennaio 2025.
Piattaforme di affitti brevi, obblighi mensili di trasmissione dati
L’articolo 9 del Regolamento impone alle piattaforme online di trasmettere su base mensile, in via automatizzata, i dati relativi all’attività di locazione breve verso il punto di ingresso digitale nazionale — in Italia la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) del Ministero del Turismo. I dati includono il numero di pernottamenti e di ospiti per unità, il codice di registrazione dell’immobile, l’indirizzo e il riferimento all’annuncio. Il flusso viene poi condiviso in forma aggregata con l’Agenzia delle Entrate per le finalità di controllo fiscale previste dall’articolo 4 del DL 50/2017.
Adempimenti per grandi piattaforme online
Le principali piattaforme si sono adeguate prima della scadenza: Airbnb ha reso obbligatorio l’inserimento del CIN per ogni nuovo annuncio, Booking.com ha implementato la verifica automatica tramite API collegata alla BDSR. L’obbligo di trasmissione riguarda gli immobili nelle zone a particolare stress abitativo, che ciascuno Stato membro è tenuto a designare con apposito provvedimento: in Italia questa designazione — così come il decreto delegato per il sistema sanzionatorio — è ancora in corso di definizione attraverso la legge di delegazione europea.
Regole per piattaforme minori
Le piattaforme che gestiscono meno di 4.250 annunci su base mensile beneficiano di un regime semplificato: non sono tenute alla trasmissione automatizzata e possono inserire i dati manualmente. La periodicità si riduce da mensile a trimestrale, con un alleggerimento significativo rispetto agli obblighi previsti per i grandi operatori.
Locatori su piattaforme: CIN e BDSR soddisfano i requisiti
Per chi affitta tramite intermediari online, il Regolamento non introduce un nuovo adempimento autonomo: l’obbligo di trasmissione dati grava sulle piattaforme, non sui singoli locatori. Il cambiamento pratico riguarda però la tenuta dell’annuncio: le piattaforme sono ora tenute a rimuovere i listing privi di CIN valido o non coerenti con i dati della BDSR. Il CIN già obbligatorio in Italia coincide con il numero di registrazione univoco richiesto dal Regolamento europeo — non è necessario ottenere un codice aggiuntivo. Chi è già in regola con CIN esposto e BDSR aggiornata non deve fare nulla di nuovo; chi non lo è rischia la sospensione dell’annuncio oltre alle sanzioni già previste dalla normativa nazionale, da 500 a 5.000 euro per listing non conforme.
