Per calcolare e pagare la cedolare secca sugli affitti bisogna considerare il canone annuo, il contratto di locazione applicato, l’aliquota applicabile e le regole su acconto e saldo. Le scadenze coincidono con quelle delle imposte sui redditi ma cambiano modalità di versamento e codici tributo da usare nel modello F24. Vediamo di seguito tutte le regole, il calendario dei pagamenti, le istruzioni e gli esempi pratici.
- Come si calcola la cedolare secca sul canone annuo
- Quando si paga la cedolare secca
- Quando l’acconto non è dovuto
- Acconto in una o due rate
- Codici tributo F24 per il pagamento
- Esempio di calcolo con contratto a canone libero
- Esempio di calcolo con contratto a canone concordato
- Esempio di acconto in unica soluzione
- Saldo e dichiarazione dei redditi
Come si calcola la cedolare secca sul canone annuo
Il calcolo si basa su due fattori: il canone annuo di locazione e l’aliquota applicabile al contratto. In termini pratici, la cedolare secca si ottiene applicando l’aliquota al canone pattuito, senza deduzioni. Per il calcolo valgono in sintesi queste regole:
- si applica il 21% ai contratti a canone libero;
- si applica il 10% ai contratti a canone concordato nei casi previsti dalla legge;
- per le locazioni brevi valgono le aliquote della cedolare secca nel 2026, con il 21% sul primo immobile e il 26% dalla seconda unità locata con contratto breve.
Quando si paga la cedolare secca
Il versamento segue il meccanismo di saldo e acconto, come avviene per le imposte sui redditi. Il saldo dell’anno precedente e la prima rata di acconto si pagano entro il 30 giugno, oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%. La seconda rata di acconto si versa entro il 30 novembre.
Il calendario, quindi, si articola così:
- saldo e primo acconto entro il 30 giugno;
- saldo e primo acconto entro il 30 luglio con la maggiorazione prevista;
- secondo acconto entro il 30 novembre.
Quando l’acconto non è dovuto
L’acconto della cedolare secca è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. Non è dovuto se l’imposta dell’anno precedente non supera 51,65 euro.
Nel primo anno di applicazione della cedolare secca l’acconto non si versa, perché manca un’imposta sostitutiva dell’anno precedente da prendere come base di calcolo. In questa fase si liquiderà solo l’imposta dovuta in dichiarazione con le scadenze del saldo.
Acconto in una o due rate
Se l’acconto complessivo è inferiore a 257,52 euro, il versamento si effettua in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Se invece l’acconto è pari o superiore a questa soglia, il pagamento si divide in due rate.
La ripartizione è la seguente:
- 40% entro il 30 giugno oppure entro il 30 luglio con maggiorazione;
- 60% entro il 30 novembre.
Codici tributo F24 per il pagamento
Il versamento avviene con il modello F24, sezione Erario, utilizzando i codici tributo dedicati alla cedolare secca. È essenziale usare il codice corretto, perché ogni pagamento va collegato alla giusta scadenza.
- 1840, per la prima rata dell’acconto;
- 1841, per la seconda rata dell’acconto oppure per l’acconto in unica soluzione;
- 1842, per il saldo.
Esempio di calcolo con contratto a canone libero
Se il canone annuo è pari a 4.000 euro e si applica l’aliquota del 21%, la cedolare secca dovuta è pari a 840 euro.
- cedolare secca annua, 4.000 x 21% = 840 euro;
- acconto complessivo anno successivo, 840 euro;
- prima rata di acconto, 336 euro con codice tributo 1840;
- seconda rata di acconto, 504 euro con codice tributo 1841.
In questo caso l’acconto si versa in due rate perché l’importo complessivo supera 257,52 euro.
Esempio di calcolo con contratto a canone concordato
Se il canone annuo è pari a 6.000 euro e il contratto rientra nel canone concordato con aliquota al 10%, la cedolare secca dovuta è pari a 600 euro.
- cedolare secca annua, 6.000 x 10% = 600 euro;
- acconto complessivo anno successivo, 600 euro;
- prima rata di acconto, 240 euro;
- seconda rata di acconto, 360 euro.
Anche in questo caso l’acconto si divide in due versamenti, perché l’importo supera la soglia prevista per il pagamento in unica soluzione.
Esempio di acconto in unica soluzione
Se l’imposta dell’anno precedente è pari a 210 euro, l’acconto è dovuto perché supera 51,65 euro, ma si versa in un’unica soluzione perché resta sotto 257,52 euro.
- imposta precedente, 210 euro;
- acconto dovuto, 210 euro;
- versamento, unica rata entro il 30 novembre con codice tributo 1841.
Saldo e dichiarazione dei redditi
Il saldo della cedolare secca emerge dalla dichiarazione dei redditi ed è da lì che si ricava anche la base per il calcolo dell’acconto dell’anno successivo. Per questo il pagamento non va letto come un adempimento isolato, ma come l’ultimo passaggio di un percorso che parte dal contratto e arriva al quadro dichiarativo.
In pratica, per non sbagliare bisogna sempre verificare tre elementi:
- il canone annuo effettivamente pattuito;
- l’aliquota applicabile al contratto;
- l’imposta sostitutiva risultante dalla dichiarazione dell’anno precedente.
