Rent to buy: vademecum e contratto tipo

di Alessandra Caparello

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Tutto quel che c’è da sapere sul contratto di Rent to buy che regola la locazione preparatoria all'acquisto di immobili: normativa, limiti, rischi e regime fiscale.

Per saperne di più  sul rent to buy è online il vademecum del Consiglio Nazionale del Notariato, insieme a uno schema tipo sul contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: il proprietario/concedente rende disponibile subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, che paga un canone per un periodo concordato al termine del quale decide se acquistarlo, detraendo dal prezzo quanto già versato.

Introdotto nel nostro ordinamento dallo Sblocca Italia (art. 23 del D.L. 12.9.2014, n. 133), che è stato convertito con la Legge 11.11.2014, n. 164.

Tipologie di immobili

Il Rent to buy può riferirsi a qualsiasi immobile (se è in costruzione, il contratto continua ad avere effetto anche se l’impresa fallisce): appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni.

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Obblighi di acquisto

Il conduttore non è obbligato a comprare l’immobile dopo il periodo di “affitto”. Le parti possono però concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare entro un termine di tempo che può essere generalmente di 10 anni.

Rischi del contratto

Il vantaggio principale per il venditore è quello di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio però è che il conduttore decida di non comprare il bene e di trovarsi l’immobile occupato, con affittuario inadempiente e la necessitò di dover fare ricorso al giudice per liberarlo e venderlo ad altri.

In caso di mancato acquisto o mancato pagamento dei canoni, il venditore potrà attivare la procedura di rilascio del bene (e non di sfratto).

Se poi il conduttore decide di non comprare casa, il venditore trattiene i canoni già pagati a titolo di indennizzo. Per questo motivo i canoni di locazione sono più elevati rispetto al normale.

Trascrizione del contratto

Al fine di tutelare il conduttore, la legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di Rent to buy, che gli permetterà di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione (questa ha una durata massima di 10 anni e permane anche in caso di fallimento del venditore).

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Imposte

In merito al regime fiscale da applicare al Rent to buy, qualora l’immobile debba essere adibito ad abitazione principale:

  • se il venditore è privato l’imposta di registro è al 2% e quelle ipotecarie e catastali pari a 50 euro;
  • se il venditore è un’impresa l’IVA è al 4% e le imposte ipotecarie e catastali di 200 euro;
  • imposte dirette a carico del proprietario/venditore;
  • imposte indirette a carico del conduttore/acquirente.

Inoltre si precisa che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese e le imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Per approfondimenti: Notariato – Decalogo sul Rent to buy

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