IMU: l’impatto sul mercato immobiliare

di Barbara Weisz

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Osservatorio Censis-ABI: con l'IMU crollano le compravendite e si ritorna all'affitto per sfruttare le seconde case, con ampi interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica volti a incrementarne il valore, è la fine del boom immobiliare visto che ormai l'80% degli italiani vive già in una casa di proprietà.

Fino a che punto la nuova imposta IMU  condizionerà le scelte di acquisto e le operazioni di compravendita nel mercato immobiliare italiano? A delineare le prospettive è il rapporto dell’Osservatorio Censis-ABI sugli “Italiani e il mattone“, nel più ampio quadro dal calo degli investimenti causato dalla crisi economica.

Da quel che emerge, l’introduzione dell’IMU potrebbe pesare sul mercato delle seconde case (quasi 3,5 milioni): «la pesante penalizzazione dell’IMU spingerà ancora di più ad una riduzione del numero delle case non occupate, con una crescente tendenza a disfarsene o a trovarne un nuovo utilizzo».

IMU e compravendite

La «mazzata IMU alla fine è arrivata, pesante come previsto» si legge nel report, ma «per quanto dura, niente lascia pensare che le tasse sul patrimonio spingeranno gli italiani a vendere casa per tornare in affitto come trent’anni fa». Tuttavia, la fase della «patrimonializzazione nel mattone» – che è proseguita per 30 anni facendo salire costantemente il valore degli immobili – sostanzialmente è terminata, lasciando il posto a una nuova fase «in cui questo patrimonio dovrà essere gestito e valorizzato».

E’ la fine di un boom, visto che oltre l’80% degli italiani vive in un’abitazione di proprietà e che ormai aleggia un clima di sfiducia nelle potenzialità dell’investimento immobiliare a causa della crisi. Secondo l’Osservatorio Censis-ABI, gli italiani passeranno a razionalizzare il patrimonio immobiliare, magari non vendendo ma frazionando le case, ristrutturando magari con l’obiettivo del risparmio energetico.

IMU e affitti

La tendenza è quella di mettere a frutto gli immobili, anche mettendoli in affitto.

Con l’IMU nessuno vuole più tenersi una casa che non frutta. Se venderla non conviene perché i prezzi di mercato sono al ribasso, meglio affittarla. Mai più «seconde case ereditate e lasciate lì a deperire, case al mare usate spartanamente pochi mesi l’anno, ma ristrutturate, sfruttate anche come residenze provvisorie, affittate per brevi periodi, prestate ad amici, scambiate con gli stranieri».

Riqualificazione e ristrutturazioni

Il nuovo trend del mercato immobiliare  è la riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia: non più corsa all’acquisto ma neppure alla vendita (che ora non conviene): la tendenza è alla valorizzazione degli immobili per renderli più profittevoli (compresa la messa a norma degli impianti, sia per quel che riguarda la sicurezza straordinaria legata alle calamità).

Circa l’80% degli italiani si dichiara interessato alla messa in sicurezza delle propria casa sfruttando gli incentivi statali. Peccato che proprio su questo punto lo stato abbia deciso di ridurre alcune delle detrazioni fiscali previste e limitarne fino al 2013 altre, scontentando di fatto tutti.

Dunque, la tendenza è la seguente: «investire nella casa vorrà dire sempre più investire dentro casa», con la conseguenza che aumenteranno le richieste di mutui «per la ristrutturazione e il miglioramento qualitativo degli immobili, che così avranno più valore».

La crisi e il mattone

Oramai l’Italia è sul podio europeo per numero di proprietari di immobili: vive in una casa di proprietà l’81% degli italiani e meglio di noi fa solo la Spagna (85%). Tutti gli altri paesi, sono sotto il 70%.

Dal 2009 il numero di compravendite in Italia è stabile, così, come le nuove costruzioni.

Il mercato è saturo dunque, anche perché è molto alto il numero di famiglie che possiede un immobile, ma c’è anche la crisi economica, che contribuisce a un clima di sfiducia nel mattone come investimento e nella tenuta dei prezzi del mercato immobiliare: il 41,1% degli italiani ritiene che negli ultimi sei mesi il prezzo degli immobili sia diminuito.

Oggi solo un 17,3% di italiani ritiene che i soldi andrebbero investiti nel mattone, contro il 36,6% secondo cui andrebbero tenuti liquidi aspettando tempi migliori: appena un anno fa le percentuali erano quasi invertite.