Il Piano Casa 2026 è in vigore dall’8 maggio. Il testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale svela i dettagli del programma di Governo per rendere disponibili 100mila alloggi a prezzi calmierati in dieci anni, inserendo tuttavia diverse modifiche rispetto a quello approvato in Consiglio, ad esempio in materia di soprintendenze. Accolto con scetticismo, il Piano Casa ha incassato anche numerose critiche sotto il profilo delle coperture finanziarie. Per eventuali correttivi i tempi sono però molto stretti: entro il 6 luglio 2026, il Parlamento deve convertire in legge il DL 66/2026, approvato in parallelo un ddl sugli sfratti veloci che interviene sul fronte complementare della liberazione di immobili occupati e morosità.
- Recupero alloggi popolari: quasi 60mila in tutta Italia
- Housing sociale per giovani, coppie e separati
- Sconti del 33% per edilizia convenzionata
- Misure correlate su notai, mutui e fondo prima casa
- Le risorse complessive del Piano Casa
- Bocciate le coperture del Piano Casa
- Lo scontro sulle soprintendenze
- Il contesto europeo e l’iter di conversione
Recupero alloggi popolari: quasi 60mila in tutta Italia
Il primo pilastro del decreto-legge concentra le risorse sul recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica già esistente. L’obiettivo dichiarato è rendere disponibili circa 60mila alloggi popolari oggi non assegnabili per gravi carenze manutentive. Il programma stanzia 1,7 miliardi di euro, ai quali si aggiungono fino a 4,8 miliardi dei programmi di rigenerazione urbana, distribuiti ai Comuni con un DPCM da adottare dopo l’intesa con l’ANCI.
La regia del piano di recupero è affidata a un Commissario straordinario, con l’obiettivo di completare gli interventi entro un anno dall’approvazione del decreto. Il provvedimento prevede inoltre un programma di riscatto degli immobili ERP da parte degli assegnatari e la realizzazione di nuove case popolari senza consumo di suolo, destinate alla locazione di lunga durata con la formula del rent to buy e una facoltà di riscatto predefinita.
I Ministero dell’Economia ha censito 53.241 unità inutilizzate. Di queste, circa 44mila potrebbero tornare sul mercato con interventi manutentivi leggeri mentre le restanti 9mila richiedono lavori più consistenti. Si tratta di immobili nelle disponibilità di Comuni, Regioni, Province, Città metropolitane, ministeri ed enti pubblici.
La concentrazione è forte al Sud: in testa la Campania con oltre 12mila unità e quasi 1,7 milioni di mq, seguita da Lombardia (6.523), Sicilia (4.424), Piemonte (3.595), Lazio (3.261) ed Emilia-Romagna (3.236). Nelle 15 città metropolitane si contano circa 13mila unità: Napoli da sola ne concentra quasi 7mila, seguita da Roma (1.709), Palermo (1.197), Genova (748) e Milano (650).
Sui programmi PNRR già avviati proseguono interventi finanziati dalle precedenti manovre. Il PINQuA punta alla riqualificazione di 10mila alloggi pubblici, mentre il programma “Sicuro, verde e sociale” del Piano Nazionale Complementare prevede di intervenire complessivamente su 27.371 alloggi entro dicembre 2026.
Housing sociale per giovani, coppie e separati
Il secondo pilastro raccoglie e unifica tutte le risorse nazionali ed europee destinate all’emergenza abitativa in un unico strumento gestito da Invimit, la società pubblica del Ministero dell’Economia. La dotazione complessiva supera 3,6 miliardi di euro e finanzia interventi di housing sociale e alloggi a canone calmierato. La concentrazione delle risorse mira a superare la frammentazione che aveva rallentato gli interventi precedenti, allineando gli obiettivi di edilizia integrata sui medesimi parametri tecnici e finanziari.
Il decreto introduce anche la facoltà per l’INPS di destinare il proprio patrimonio non strumentale a nuove locazioni abitative, ampliando l’offerta senza consumo di suolo aggiuntivo.
Tra i destinatari finali, indicati dalla Legge di Bilancio 2026, figurano giovani e giovani coppie con formule di canone agevolato, persone anziane con alloggi dotati di servizi adeguati e progetti di coabitazione, genitori separati che hanno perso il diritto alla casa familiare.
Sconti del 33% per edilizia convenzionata
Il terzo pilastro punta a mobilitare il capitale privato attraverso un meccanismo di scambio. A fronte di un percorso autorizzativo accelerato, gli investitori si impegnano a destinare almeno 70 alloggi su 100 all’edilizia convenzionata, con prezzi di vendita o canoni di locazione scontati di almeno il 33% rispetto ai valori di mercato.
Il vincolo è trentennale e viene trascritto nei registri immobiliari. Per accedere agli alloggi convenzionati sono richiesti requisiti ISEE che attestino la difficoltà di sostenere i prezzi del libero mercato; in assenza dei requisiti soggettivi previsti dal decreto, il contratto è colpito da nullità.
Le procedure semplificate si applicano esclusivamente alla quota di edilizia integrata, mentre sulla parte restante degli interventi resta in vigore la disciplina ordinaria. La leva del modello è la riduzione strutturale dei tempi di rilascio dei titoli edilizi, in genere indicata dagli operatori come uno dei principali ostacoli all’apertura di nuovi cantieri residenziali nelle aree metropolitane. Per gli investimenti superiori al miliardo di euro è prevista la nomina di un Commissario straordinario abilitato a rilasciare un provvedimento unico di autorizzazione, con valenza sostitutiva degli atti ordinariamente richiesti.
A fare da attrattore per i capitali privati sarà un Fondo dei fondi affidato alla Cassa depositi e prestiti, pensato per mobilitare investitori istituzionali sul segmento dell’edilizia convenzionata.
Misure correlate su notai, mutui e fondo prima casa
Il Decreto Piano Casa introduce un pacchetto di misure di accompagnamento alle compravendite e ai mutui legati all’edilizia a prezzi calmierati. La principale è il dimezzamento degli oneri notarili sull’atto di compravendita, sul mutuo e sul contratto di locazione, frutto di un’intesa con il Consiglio nazionale del notariato. Sul fronte del credito immobiliare, il Fondo di garanzia per la prima casa viene riportato alle categorie destinatarie originarie, con una garanzia statale fino al 90% per le famiglie numerose.
Il decreto istituisce anche un fondo rotativo per la morosità incolpevole con una dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027 — cifra tagliata di 18 milioni rispetto ai 20 previsti nel testo del Consiglio dei ministri. Il fondo è destinato a chi non riesce a pagare l’affitto per cause indipendenti dalla propria volontà — perdita del lavoro, malattia — e copre anche il deposito cauzionale.
Resta in essere il Fondo per i genitori separati che hanno perso il diritto alla casa familiare, con dotazione di 20 milioni di euro l’anno a partire dal 2026, al quale il ministro Salvini ha annunciato di voler affiancare un nuovo sostegno all’affitto per genitori separati con figli a carico, da 400-500 euro mensili per dodici mesi, con dotazione triennale di 60 milioni di euro.
Le risorse complessive del Piano Casa
Il quadro finanziario complessivo dichiarato dal Governo arriva fino a 10 miliardi di euro in 10 anni, ossia l’arco temporale del Piano. La parte più consistente proviene dai due pilastri principali, con 1,7 miliardi più fino a 4,8 miliardi di rigenerazione urbana destinati al recupero ERP e oltre 3,6 miliardi concentrati nel veicolo Invimit.
A queste risorse si sommano i 100 milioni stanziati dalla Manovra 2024 e i 50 milioni per il 2027 e 50 milioni per il 2028 previsti dalla Legge di Bilancio 2026, ora ricompresi nel quadro unitario del decreto-legge. Al computo si aggiungono i 22 milioni per il fondo rotativo sulla morosità incolpevole nel 2026.
Una quota delle risorse arriverà inoltre dal Piano Sociale per il Clima, attivo dal 2027 al 2032, e dalla revisione di medio termine dei fondi strutturali europei 2021-2027, che ha già incluso oltre 1,1 miliardi destinati alle politiche abitative grazie all’intesa raggiunta in Conferenza Stato-Regioni.
| Pilastro | Risorse stanziate |
|---|---|
| Recupero ERP per 60mila alloggi popolari | 1,7 miliardi più fino a 4,8 miliardi di rigenerazione urbana |
| Housing sociale gestito da Invimit | oltre 3,6 miliardi tra fondi nazionali ed europei |
| Investimenti privati in edilizia convenzionata | capitale privato con sconto del 33% su almeno 70 alloggi su 100 |
Bocciate le coperture del Piano Casa
Il giudizio del Sunia — il sindacato degli inquilini aderente alla CGIL — è nettamente critico. Stefano Chiappelli, segretario generale, ha definito il decreto un piano di dismissione del patrimonio pubblico orientato a sostenere il mercato immobiliare più che a rispondere al disagio abitativo. Il Sunia contesta anche la credibilità delle coperture finanziarie: i 970 milioni inseriti in Legge di Bilancio si confrontano con un quadro macroeconomico deteriorato, con le previsioni di crescita riviste dall’1,1% allo 0,4%. L’organizzazione ha annunciato una mobilitazione nazionale per modificare il decreto in sede di conversione parlamentare, con richiesta formale di incontri alle Commissioni e alla Conferenza Stato-Regioni.
Riserve analoghe arrivano dai sindaci delle principali città metropolitane: il sindaco di Roma Roberto Gualtieri ha parlato di risorse limitate e in larga parte provenienti da fondi già esistenti; la sindaca di Firenze Sara Funaro, delegata ANCI alle politiche abitative, ha espresso dubbi analoghi sulla concretezza degli obiettivi. Di segno opposto la posizione del settore produttivo: Federica Brancaccio, presidente dell’ANCE, ha accolto con favore il provvedimento come primo approccio complessivo al tema casa dopo anni di interventi frammentati.
Lo scontro sulle soprintendenze
Il testo entrato in Consiglio dei ministri il 30 aprile conteneva una norma che avrebbe consentito di bypassare i controlli delle soprintendenze per accelerare le ristrutturazioni negli interventi di edilizia residenziale pubblica e sociale. Nel testo definitivo il ruolo delle soprintendenze è stato in parte ripristinato: la velocizzazione delle autorizzazioni per l’ERP resta ma con vincoli più stringenti rispetto alla versione originaria.
Il contesto europeo e l’iter di conversione
La crisi abitativa italiana si inserisce in un contesto europeo segnato da una tensione strutturale. I prezzi delle case sono cresciuti in media del 48% tra il 2010 e il 2023 nei Paesi UE, gli affitti del 22%. La Commissione europea ha presentato a dicembre 2025 il primo Piano UE per l’edilizia abitativa accessibile, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi sostenibili. Il Piano Casa Italia attinge a questo quadro grazie alla riprogrammazione dei fondi strutturali europei 2021-2027, che ha già incluso il tema della casa accessibile tra le priorità di medio termine.
L’iter parlamentare del decreto-legge ha 60 giorni di tempo per la conversione in legge, con scadenza al 6 luglio 2026. Nel corso dell’esame parlamentare si lavorerà anche sui decreti attuativi che dovranno definire la ripartizione delle risorse tra Comuni, Regioni e altri soggetti.
