Il Piano Casa 2026 supera la fiducia alla Camera e si avvia ad un passaggio solo formale in Senato, vista la scadenza ravvicinata del 6 luglio per la conversione del DL 66/2026. L’impianto del decreto è stato confermato: recupero di alloggi popolari inutilizzati, housing sociale, edilizia convenzionata e programmi privati con almeno il 70% dell’investimento destinato a alloggi a prezzi calmierati. Il passaggio parlamentare aggiunge però alcuni correttivi: accesso esteso ai dipendenti pubblici, 8,5 milioni per gli affitti degli studenti fuori sede, maggiore spazio ai Comuni, procedure speciali aperte agli investitori sopra il miliardo a prescindere dalla provenienza dei capitali e rinvio del canale CDP-PNRR da 1,2 miliardi.
In sintesi:
- la Camera ha votato la fiducia sul DL 66/2026 Piano Casa, con conversione da chiudere entro il 6 luglio;
- gli alloggi calmierati vengono estesi a dipendenti pubblici, personale scolastico, sanitario e forze dell’ordine;
- il fondo per affitti a studenti fuori sede riceve 8,5 milioni di euro per il 2026;
- le procedure per l’edilizia integrata guardano investimenti sopra il miliardo, senza riserva ai soli fondi esteri;
- il canale CDP-PNRR da 1,2 miliardi viene rinviato a un provvedimento successivo.
- Piano Casa 2026 dopo la fiducia alla Camera
- Recupero alloggi popolari con fondi ai Comuni
- Housing sociale per giovani, coppie, separati e dipendenti pubblici
- Sconti del 33% per edilizia convenzionata
- Investimenti sopra il miliardo aperti a tutti gli operatori
- Misure su notai, mutui e Fondo Prima Casa
- Nuovo riparto delle risorse per il Piano Casa
- Critiche alle coperture del Piano Casa
- Soprintendenze e autorizzazioni sui cantieri
- Fondi UE e decreti attuativi del Piano Casa
Piano Casa 2026 dopo la fiducia alla Camera
Il DL 66/2026 conserva la struttura originaria e viene aggiornato in conversione con modifiche mirate su beneficiari, risorse e investitori. Il voto di fiducia alla Camera blinda il testo uscito dalla Commissione Ambiente, con il Senato chiamato a chiudere l’iter entro il termine dei sessanta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Il provvedimento punta a rendere disponibili 100mila alloggi in dieci anni, combinando recupero dell’edilizia residenziale pubblica, edilizia sociale, strumenti finanziari e programmi di edilizia integrata. La conversione corregge alcune parti discusse nelle prime settimane: beneficiari più ampi, minore rilievo alla provenienza estera dei capitali e rinvio della leva finanziaria affidata a Cassa depositi e prestiti.
In parallelo prosegue il ddl sugli sfratti veloci, che interviene sul fronte della liberazione degli immobili occupati e della morosità.
Recupero alloggi popolari con fondi ai Comuni
Il primo pilastro del Piano Casa concentra le risorse sul recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale già esistente. L’obiettivo è rimettere in uso circa 60mila alloggi oggi non assegnabili per carenze manutentive, attraverso un programma straordinario nazionale con una spesa autorizzata di 970 milioni di euro tra 2026 e 2030.
Il decreto prevede contributi a favore dei soggetti attuatori dell’edilizia residenziale pubblica, compresi gli ex IACP, tramite convenzione con Invitalia. A queste risorse possono aggiungersi quote fino a 4,8 miliardi dei programmi di rigenerazione urbana, assegnabili con avvisi riservati ai Comuni per progetti individuati secondo i criteri definiti dai decreti attuativi.
Il Ministero dell’Economia ha censito 53.241 unità inutilizzate. Di queste, circa 44mila potrebbero tornare disponibili con interventi manutentivi leggeri, mentre le restanti 9mila richiedono lavori più consistenti. Si tratta di immobili nelle disponibilità di Comuni, Regioni, Province, Città metropolitane, ministeri ed enti pubblici.
La concentrazione territoriale degli alloggi inutilizzati è forte al Sud: in testa la Campania con oltre 12mila unità e quasi 1,7 milioni di metri quadrati, seguita da Lombardia, Sicilia, Piemonte, Lazio ed Emilia-Romagna. Nelle 15 città metropolitane si contano circa 13mila unità, con Napoli al primo posto, davanti a Roma, Palermo, Genova e Milano.
Sui programmi già avviati proseguono anche gli interventi legati al PNRR e al Piano Nazionale Complementare. Il PINQuA punta alla riqualificazione di 10mila alloggi pubblici, mentre il programma “Sicuro, verde e sociale” prevede interventi su 27.371 alloggi entro dicembre 2026.
Housing sociale per giovani, coppie, separati e dipendenti pubblici
Il secondo pilastro del Piano Casa riguarda l’edilizia sociale e gli strumenti finanziari destinati a sostenere alloggi a canone o prezzo calmierato. Il DL 66/2026 istituisce il Fondo housing coesione presso Invimit Sgr, con una sottoscrizione iniziale di 100 milioni di euro nel 2026 e la possibilità di raccogliere ulteriori quote da risorse nazionali, europee, regionali e di coesione.
La conversione rafforza la platea dei beneficiari. Oltre a giovani, giovani coppie, studenti universitari fuori sede, lavoratori che si spostano per esigenze professionali e genitori separati, l’accesso agli alloggi calmierati viene esteso anche ad alcune categorie di dipendenti pubblici, tra cui personale scolastico, sanitario, forze di polizia, vigili del fuoco e forze armate.
Il decreto introduce inoltre la facoltà per l’INPS di destinare il proprio patrimonio non strumentale a nuove locazioni abitative, ampliando l’offerta senza nuovo consumo di suolo. Per gli anziani, la Legge di Bilancio 2026 aveva già orientato il Piano Casa verso alloggi con servizi adeguati e formule di coabitazione.
Sconti del 33% per edilizia convenzionata
Il terzo pilastro mobilita capitale privato attraverso i programmi infrastrutturali di edilizia integrata. L’art. 9 del DL 66/2026 prevede che almeno il 70% dell’investimento sia destinato a edilizia convenzionata, con abitazioni vendute o locate a prezzo o canone calmierato.
Lo sconto minimo è pari al 33% rispetto ai valori correnti di mercato nella stessa zona. Il prezzo e il canone vengono fissati con atto convenzionale con il Comune, usando i valori OMI dell’Agenzia delle Entrate oppure, quando questi dati non rappresentano il mercato locale, i valori ricavati da atti pubblici e contratti registrati negli ultimi sei mesi.
Il vincolo di destinazione residenziale convenzionata dura almeno trent’anni dalla fine lavori ed è trascritto nei registri immobiliari. In assenza dei requisiti soggettivi al momento della stipula, il contratto di compravendita o locazione è nullo. Se il conduttore supera i requisiti economici per due anni consecutivi, il contratto può essere risolto oppure convertito ai valori di mercato nei termini previsti dalla convenzione.
Investimenti sopra il miliardo aperti a tutti gli operatori
La conversione del Piano Casa elimina la corsia collegata alla presenza di fondi esteri. Le semplificazioni continuano a riguardare gli investimenti di grande scala, con soglia pari ad almeno un miliardo di euro, e guardano alla dimensione del progetto più che alla provenienza dei capitali.
Per gli operatori immobiliari, il capitale privato continua a essere una leva del Piano Casa. La selezione avviene sulla dimensione dell’investimento, sulla quota di edilizia convenzionata e sulla capacità del programma di produrre alloggi a canone o prezzo calmierato. Per gli investimenti rilevanti può essere nominato un Commissario straordinario, chiamato a seguire autorizzazioni e cronoprogramma.
Misure su notai, mutui e Fondo Prima Casa
Il Decreto Piano Casa introduce misure di accompagnamento alle compravendite e ai mutui legati all’edilizia convenzionata. La principale è la riduzione alla metà degli onorari notarili relativi agli atti stipulati per gli interventi di edilizia convenzionata previsti dall’art. 9, comma 3, lettera b), del DL 66/2026.
Sul fronte del credito immobiliare, il Fondo di garanzia per la prima casa viene riportato alle categorie destinatarie originarie, con garanzia statale fino al 90% per le famiglie numerose. L’intervento affianca lo sconto sugli alloggi calmierati con un accesso al mutuo più coerente con la platea individuata dal Piano.
Il decreto istituisce anche un Fondo di garanzia per morosità incolpevole nei contratti di locazione di edilizia residenziale pubblica, con dotazione iniziale di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027. Il fondo copre il rischio di morosità non imputabile al conduttore e il deposito cauzionale, con criteri attuativi affidati a un decreto MIT-MEF.
Rimane previsto il Fondo per i genitori separati che hanno perso il diritto alla casa familiare, con dotazione di 20 milioni di euro l’anno dal 2026. A questo intervento il MIT ha affiancato l’annuncio di un contributo affitto per genitori separati con figli a carico, da 400-500 euro mensili per dodici mesi, con dotazione triennale di 60 milioni di euro.
Nuovo riparto delle risorse per il Piano Casa
Il quadro finanziario del Piano Casa prevede risorse originarie già inserite nel DL 66/2026, fondi programmati nel quadro decennale e misure uscite dalla conversione. Il Governo indica l’obiettivo di 100mila alloggi in dieci anni con oltre 10 miliardi complessivi, mentre la conversione alla Camera procede senza il trasferimento a CDP di 1,2 miliardi di risorse PNRR per il Patrimonio casa.
L’emendamento su Cassa depositi e prestiti aveva previsto un patrimonio destinato per sostenere iniziative di edilizia sociale e convenzionata, anche attraverso fondi immobiliari già costituiti da CDP o da società controllate. La misura è stata ritirata dal testo in conversione, in attesa del via libera europeo alla rimodulazione del PNRR, e dovrebbe essere riproposta in un provvedimento successivo.
Nel testo in conversione, la fotografia delle risorse è quindi questa:
| Intervento | Risorse e canale |
|---|---|
| recupero ERP e edilizia sociale | 970 milioni di euro tra 2026 e 2030 per il programma straordinario nazionale. |
| rigenerazione urbana collegata ai Comuni | fino a 4,8 miliardi di euro tramite programmi e avvisi dedicati agli enti locali. |
| Fondo housing coesione Invimit | 100 milioni nel 2026, con possibile apporto di ulteriori risorse nazionali, regionali ed europee. |
| morosità incolpevole ERP | 22 milioni nel 2026 e 2 milioni nel 2027. |
| affitti studenti fuori sede | 8,5 milioni di euro per il 2026 inseriti in conversione. |
| Patrimonio Casa CDP-PNRR | 1,2 miliardi di euro usciti dal testo di conversione e rinviati a un successivo decreto. |
Una quota delle risorse arriverà inoltre dal Piano Sociale per il Clima, attivo dal 2027 al 2032, e dalla revisione di medio termine dei fondi strutturali europei 2021-2027. Il DL 66/2026 destina al programma ERP anche una quota pari al 50% delle risorse del Fondo sociale per il clima riferite alla componente edilizia residenziale pubblica.
Critiche alle coperture del Piano Casa
Il Piano Casa continua a dividere istituzioni locali, sindacati degli inquilini e settore produttivo. Il Sunia, sindacato degli inquilini aderente alla CGIL, ha espresso un giudizio critico sul decreto, ritenendolo più orientato alla valorizzazione del mercato immobiliare che alla risposta al disagio abitativo. Riserve arrivano anche da alcuni sindaci delle città metropolitane, che hanno richiamato la disponibilità effettiva di risorse e la provenienza da fondi già esistenti.
L’ANCE ha invece accolto il provvedimento come primo intervento organico sulla casa dopo anni di misure frammentate, valorizzando soprattutto il recupero del patrimonio esistente e la riattivazione dei cantieri.
Soprintendenze e autorizzazioni sui cantieri
Il testo entrato in Consiglio dei ministri il 30 aprile conteneva una norma più spinta sulla velocizzazione degli interventi e sui controlli delle soprintendenze. Nel testo pubblicato in Gazzetta Ufficiale il ruolo delle amministrazioni preposte alla tutela ambientale, paesaggistica, culturale e sanitaria è stato recuperato nella conferenza di servizi semplificata.
L’art. 8 del DL 66/2026 prevede una conferenza di servizi con termine di trenta giorni dalla convocazione, elevato a quaranta giorni quando sono presenti amministrazioni titolari di interessi qualificati. Il silenzio o il dissenso non motivato consentono l’acquisizione dell’assenso, mentre la determinazione conclusiva approva il progetto e permette la realizzazione delle opere previste.
Fondi UE e decreti attuativi del Piano Casa
La crisi abitativa italiana si colloca in un contesto europeo segnato dall’aumento dei prezzi delle case e degli affitti. La Commissione europea ha presentato a dicembre 2025 il primo Piano UE per l’edilizia abitativa accessibile, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi sostenibili e di qualità.
Il Piano Casa Italia usa questo quadro anche attraverso la riprogrammazione dei fondi strutturali europei 2021-2027 e il Fondo sociale per il clima. Dopo la conversione del DL 66/2026, l’attuazione dipenderà da decreti, avvisi, convenzioni comunali, programmi territoriali e selezione dei soggetti attuatori. Per famiglie, studenti, lavoratori e dipendenti pubblici, l’accesso agli alloggi calmierati sarà quindi legato ai bandi e ai requisiti definiti nei singoli interventi.
