Il decreto attuativo del Piano Casa 2026 ha fissato in larga parte i criteri per accedere agli alloggi in edilizia convenzionata affidata ai privati: che su ogni cento abitazioni realizzate, dovrà destinarne almeno settanta a vendita o locazione con uno sconto minimo del 33% sul valore di mercato. I beneficiari rientrano nella fascia di popolazione che la premier Giorgia Meloni ha definito “zona grigia”, ossia chi lavora o studia e non rientra nelle graduatorie per le popolari ma non riesce comunque a sostenere i prezzi del libero mercato.
Edilizia popolare e alloggi convenzionati
Il Piano Casa interviene in realtà su due piani distinti:
- il recupero del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, con un programma straordinario per rimettere in uso alloggi oggi inutilizzabili — quella è la componente classica delle case popolari, con le relative graduatorie comunali e i limiti ISEE previsti dalla normativa vigente.
- l’edilizia convenzionata affidata ai privati, che punta a un pubblico diverso: famiglie con redditi superiori alla soglia ERP ma non abbastanza alti da reggere i canoni di mercato, lavoratori fuori sede, studenti.
Il decreto fissa i criteri di accesso per questa seconda componente, anche se alcuni dettagli saranno definiti con un provvedimento successivo.
I requisiti di reddito e nazionalità
Il primo criterio è quello della nazionalità: gli alloggi sono destinati a cittadini italiani, a cittadini europei e a cittadini extra-UE purché in possesso di un regolare permesso di soggiorno per attività lavorativa in Italia. Sul versante reddituale, il decreto individua una doppia soglia. Il richiedente deve avere un ISEE familiare superiore a 20.000-22.000 euro — il limite che esclude dall’accesso all’edilizia popolare tradizionale — e allo stesso tempo dimostrare una reale difficoltà nel sostenere il mercato libero.
La prova di questa difficoltà è oggettiva: le spese per l’acquisto o la locazione a valori correnti di mercato devono superare il 30% del reddito medio disponibile del nucleo familiare. Per chi acquista o affitta in edilizia convenzionata è previsto anche il dimezzamento degli oneri notarili su compravendite, mutui e locazioni — un alleggerimento dei costi di accesso che si somma allo sconto sul prezzo. Si tratta della cosiddetta fascia intermedia, finora poco intercettata dalle politiche abitative pubbliche.
Lavoratori fuori sede, stagionali e universitari
Accanto alle famiglie, il decreto allarga la platea a categorie specifiche oggi particolarmente esposte alla pressione dei canoni nelle grandi città. Rientrano tra i beneficiari i lavoratori del settore privato fuori sede per i quali il datore di lavoro è tenuto a sostenere i costi dell’alloggio — si tratta di chi deve trasferirsi dalla propria residenza principale per ragioni lavorative e non riesce a trovare soluzioni sostenibili.
Sono inclusi anche i lavoratori stagionali e gli studenti universitari fuori sede. Per queste ultime categorie il decreto prevede una soluzione innovativa: uno stesso immobile potrà essere utilizzato per funzioni diverse in momenti alternati, destinandolo agli studenti durante l’anno accademico e ai lavoratori stagionali nei periodi di punta.
Clausole anti-furbetti e verifica dei Comuni
Il decreto introduce vincoli per evitare usi impropri degli alloggi convenzionati. Chi ottiene un’abitazione a prezzo calmierato e viene successivamente accertato come privo dei requisiti dovrà rimborsare la differenza rispetto ai prezzi di mercato per l’intero periodo contestato. Una clausola analoga si applica alla rivendita: chi vende prima della scadenza del vincolo è obbligato a farlo al prezzo calmierato e non a quello libero di mercato.
Il controllo spetta ai Comuni coinvolti nelle operazioni, tenuti a vigilare sulla destinazione effettiva delle unità residenziali e sul rispetto continuativo dei criteri di assegnazione. L’amministrazione comunale potrà avvalersi dei dati ISEE aggiornati per verificare il mantenimento dei requisiti reddituali nel tempo.
