Il bonus prima casa spetta sul nuovo acquisto anche a chi possiede già un’abitazione comprata con la stessa agevolazione e si impegna a venderla entro due anni, anche quando quell’immobile si trova nello stesso Comune. Lo conferma l’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 117 del 4 giugno 2026, che esamina un’abitazione nata dall’accorpamento di due immobili acquistati in tempi diversi. Il credito d’imposta matura però soltanto sulla porzione comprata a suo tempo con l’agevolazione e non sulla parte acquistata con l’imposta ordinaria.
Deroga per la casa accorpata nello stesso Comune
La regola di base nega l’agevolazione a chi, nello stesso Comune, possiede già un’altra abitazione. La deroga del comma 4-bis della Nota II-bis la recupera quando l’immobile da cedere è stato comprato con il beneficio e ci si impegna a venderlo, con il termine di due anni per vendere introdotto dalla Legge di Bilancio 2025. L’elemento particolare del caso è che l’abitazione preposseduta è agevolata solo in parte.
Quell’abitazione nasce dall’unione di un immobile comprato nel 1986 con l’agevolazione e di un’unità contigua acquistata nel 2004 a imposta ordinaria, quando l’estensione del bonus all’immobile adiacente non era ancora ammessa, riconosciuta poi con la circolare 38/2005. L’Agenzia chiarisce che la sola presenza della porzione comprata con il bonus fa scattare la deroga: l’agevolazione spetta sul nuovo acquisto, a condizione di vendere l’intera unità accorpata entro il biennio, senza scorporare la parte agevolata. Sul nuovo acquisto l’agevolazione prima casa abbatte l’imposta di registro al 2%, in luogo del 9% ordinario, con ipotecaria e catastale a 50 euro ciascuna.
Credito d’imposta su porzione comprata con benefici
Il credito d’imposta per il riacquisto, disciplinato dall’art. 7 della L. 448/1998, vale quanto l’imposta di registro o l’IVA pagata sul precedente acquisto agevolato e non può superare l’imposta dovuta sulla nuova casa: spetta il minore dei due importi. Se sul primo acquisto agevolato si erano versati 2.000 euro di registro e sul nuovo se ne devono 3.500, il credito è di 2.000 euro.
Nel caso dell’abitazione accorpata il credito matura però solo sulla porzione che aveva fruito del beneficio. La circolare 19/2001 ha chiarito che aver utilizzato l’agevolazione è il presupposto del credito: chi ha comprato a imposta ordinaria non ne ha diritto. Il calcolo va quindi riferito all’imposta versata per l’acquisto del 1986, non a quella della porzione del 2004.
Sui tempi vale una distinzione già consolidata: il credito non decade se il nuovo acquisto precede la vendita e l’immobile è ceduto entro due anni, mentre nel caso inverso, vendita prima e riacquisto dopo, il termine torna a un anno e non si estende per analogia.
