Con la risposta n. 297 del 26 novembre 2025, l’Agenzia delle Entrate interviene nuovamente sulla disciplina delle agevolazioni prima casa, dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 116, legge n. 207/2024). Il punto centrale è la corretta applicazione del nuovo termine di due anni anziché uno, entro il quale il contribuente può rivendere l’abitazione principale per mantenerne i benefici anche sull’acquisto di un nuovo immobile.
La novità, precisa l’AdE, riguarda esclusivamente l’imposta di registro e non può essere estesa al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.
Bonus prima casa con regole differenti
L’istante aveva acquistato un immobile con i benefici “prima casa” e lo aveva rivenduto intendendo acquistare una nuova abitazione, auspicando nel raddoppio dei termini anche ai fini del bonus fiscale sul riacquisto. I due istituti – agevolazione prima casa e credito d’imposta – hanno tuttavia logiche e norme autonome e non comunicanti. La stessa Agenzia, con la risposta n. 197/2025, aveva già precisato un aspetto importante: il fatto che il contribuente abbia a disposizione due anni per vendere l’immobile pre-posseduto non preclude il diritto al credito d’imposta, a condizione che il nuovo acquisto sia effettuato come richiesto dalla legge e che l’immobile precedente venga venduto entro due anni dal nuovo acquisto. Si tratta però di una disciplina che riguarda la compatibilità tra i due istituti, non un’estensione dei termini per maturare il credito.
Imposta di registro ridotta sulla prima casa
La Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, del TUR prevede l’applicazione dell’imposta di registro al 2% per l’acquisto della “prima casa”, a precise condizioni. La legge di Bilancio 2025 ha modificato il comma 4-bis della stessa Nota, stabilendo che il contribuente può acquistare una nuova abitazione agevolata anche se possiede ancora quella precedente;, la vecchia casa deve essere venduta entro due anni dall’acquisto della nuova; il termine raddoppia rispetto al precedente limite di un anno.
Lo scopo della modifica è quello di favorire la mobilità abitativa e semplificare i passaggi di proprietà in un mercato immobiliare spesso rallentato dai tempi tecnici di vendita.
Credito d’imposta sul riacquisto senza estensioni
Il credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della Legge n. 448/1998 è un’agevolazione distinta, con una sua specifica struttura: spetta a chi vende una prima casa acquistata con benefici; e ne compra un’altra entro un anno dall’alienazione; il credito è pari all’imposta di registro o all’Iva pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta sul nuovo.
Il nuovo termine biennale non modifica quindi questo meccanismo. L’Agenzia delle Entrate ribadisce peraltro che le norme agevolative sono di stretta interpretazione e non possono essere estese per analogia. Il contribuente non può quindi avvalersi dei due anni sia per vendere la casa precedente sia per effettuare il nuovo acquisto con credito d’imposta.
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In conclusione, il termine di due anni riguarda solo la vendita dell’immobile già posseduto ai fini del mantenimento dei benefici “prima casa” ed il credito d’imposta per il riacquisto resta vincolato al termine tradizionale di un anno dalla vendita perchè il nuovo termine non può essere utilizzato per “allargare” i tempi di riacquisto e ottenere il credito.
