Con la risposta n. 207 dell’8 agosto 2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti sulla rinuncia retroattiva alla disdetta di un contratto di affitto per mancata restituzione dell’immobile, con le indennità per occupazione senza titolo (ossia i risarcimenti per occupazione abusiva) convertite in canoni di locazione. La misura dell’imposta di registro, in tal caso, passa dal 3% all’1% previsto per i contratti di locazione di fabbricati strumentali stipulati da soggetti IVA.
In parole semplici, l’imposta di registro sui canoni di locazione già percepiti a titolo di indennità risarcitoria in casi di occupazione abusiva nel periodo intercorso tra la data della disdetta del contratto fino a quella di rinuncia delle stessa, va ricalcolata in misura ridotta.
Rinuncia alla disdetta di affitto
La fattispecie analizzata nell’interpello riguardava una società locatrice che aveva affittato all’Agenzia del Demanio immobili a Torino, Genova e Imperia. Dopo la disdetta di alcuni contratti e la mancata restituzione degli immobili, era stato avviato un contenzioso per occupazione senza titolo, concluso con il versamento di indennità risarcitorie tassate al 3% come previsto per tali fattispecie.
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024 (articolo 1, comma 69, legge n. 213/2023), le parti avevano poi deciso di avvalersi della possibilità di rinunciare alle conseguenze delle disdette, con effetto retroattivo.
Questo aveva comportato il ripristino dei contratti di locazione alle condizioni originarie e la commutazione delle indennità risarcitorie in canoni di locazione.
Il nuovo quadro normativo
La disciplina di riferimento è contenuta nel nuovo comma 2-octies dell’articolo 4 del Dl 351/2001, introdotto dalla Manovra 2024. La norma prevede che la rinuncia alla disdetta, se accettata dalla controparte, fa tornare in vigore il contratto alle condizioni preesistenti, consentendo modifiche limitate solo a clausole di recesso e opzione di acquisto. In tale ipotesi, le somme corrisposte come risarcimento per occupazione abusiva diventano canoni di locazione, assoggettati all’imposta di registro nella misura dell’1%.
Secondo l’Agenzia, nel caso in esame la locatrice aveva dunque pagato più del dovuto.
Recupero imposta in eccesso
Nei casi sopra esposti, scatta il diritto al recupero della maggiore imposta. L’eccedenza può essere recuperata:
- presentando domanda di rimborso all’ufficio competente entro tre anni dalla data in cui è sorto il diritto alla restituzione (ossia dall’accettazione della rinuncia);
- chiedendo, entro lo stesso termine e in occasione della proroga del contratto, di imputare l’eccedenza all’imposta dovuta per le annualità successive.
=> Contratto di affitto: la guida completa
Decorrenza termini per il rimborso
Il termine di tre anni non decorre dalla data originaria di versamento dell’imposta al 3%, ma dal momento in cui la rinuncia alla disdetta è stata accettata e le indennità si sono trasformate in canoni.
Questo principio, chiarisce l’Agenzia, assicura che i contribuenti possano esercitare il diritto al recupero anche in casi complessi come quello oggetto dell’interpello.
